A caução em dinheiro é uma boa garantia?

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O proprietário do imóvel disponível para locação deve ter muita cautela ao oferecê-lo em locação, diretamente ou por intermédio de sua imobiliária, principalmente no que diz respeito à modalidade de garantia a ser prestada pelo inquilino.

A lei inquilinária admite três modalidades de garantia: fiança, caução e seguro fiança. A caução em dinheiro é limitada a três vezes o valor do aluguel e o recurso deve ser depositado em caderneta de poupança.

Ocorrendo o não pagamento do aluguel, a ação de despejo será ajuizada, normalmente após dois ou três meses de atraso, e a solução final da retomada, com o despejo, tem levado em torno de seis meses, na melhor das hipóteses.

Considerando que a garantia contratual é limitada, assim como é limitada também a garantia prestada pela administradora, o prejuízo do proprietário chega a ser de certeza absoluta, relativamente à diferença entre o valor depositado e a efetiva desocupação do imóvel.

Basta fazer algumas considerações para chegar-se a esta conclusão. O prejuízo maior certamente será suportado pelo proprietário que não terá meios de obter o ressarcimento de seu prejuízo na maioria das vezes, por falta de bens penhoráveis do inquilino. A administradora se ressarcirá do valor garantido, após o levantamento da caução, o que também é natural. Diante deste quadro, e até que seja alterado o limite da caução, o locador deve ficar atento ao seu contrato de locação, analisando a garantia e ponderando com seu administrador as vantagens ou desvantagens desta ou daquela opção.

É bem verdade que a ocorrência do sinistro não implica necessariamente na existência do prejuízo. Mas a estatística tem demonstrado que na grande maioria das vezes, o inquilino que oferece caução em dinheiro, quando demandado por falta de pagamento, não possui outros meios de saldar o compromisso. O risco é grande.

Por outro lado, como dito acima, a caução quando ofertada deve ser depositada em caderneta de poupança em nome do locador e locatário, e somente poderá ser resgatada com anuência de ambos, ou através de autorização judicial. A utilização por quem quer que seja da caução ofertada pelo inquilino caracteriza crime de apropriação indébita, sujeito o infrator a pena de prisão.

Assim, temos que a caução do valor de três aluguéis é uma péssima alternativa. Porém, havendo opção por esta modalidade de garantia, certos requisitos deverão ser obedecidos sob pena de caracterizar a prática de ilegalidade e de apropriação indébito de quem mantêm o valor sob seu poder.

Consoante determina o item 3 da Resolução n.º 09 de 13.8.79 (que regulamenta o depósito, nas entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, de valores oferecidos em garantia de contrato de locação), o depósito em garanti de locação "será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário"

O levantamento dessa importância, também regulamentado pela Resolução acima referida, somente poderá se efetivar nas hipóteses a seguir enumeradas: a) pelo locatário, com anuência por escrito do locador; b) pelo locador, com anuência por escrito do locatário; c) pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do primeiro contrato de locação que deu origem ao depósito, e d) pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial transitada em julgado.

É preciso salientar que a atual lei do inquilinato não previu expressamente que conseqüências haveriam diante da ausência do depósito na forma por ela estabelecida. A lei anterior – Lei 6.649/79 – era expressa no § 2º de seu artigo 32, ao determinar que a ausência do depósito sujeitava o locador ou representante ao pagamento de uma multa equivalente às vantagens decorrentes do depósito, que o locatário poderia cobrar por via de execução.

Pessoalmente entendo que, a manutenção do dinheiro em poder da administradora ou mesmo do locador sem que haja a abertura da Caderneta de Poupança, caracteriza apropriação indébito sujeitando o infrator a processo crime, além das perdas e danos.

O levantamento da caução, portanto, somente poderá ocorrer quando presente um dos requisitos antes mencionado, lembrando o que já foi mencionado aqui em ocasião pretérita. Caução não é pagamento. É garantia, e como tal somente poderá vir a ser utilizada, na ausência de acordo de ambas as partes em liberá-la, após autorização judicial. É preciso ter paciência.



Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

PEGORARO, Ivan. A caução em dinheiro é uma boa garantia?. Jus Navigandi, Teresina, ano 7, n. 60, 1 nov. 2002. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/3369>. Acesso em: 22 nov. 2014.


Comentários

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  • IRENE FRANCO DE SOUZA

    meu cliente depositou 3 meses de alugueis como garantia agora no final do contrato ele deve alugueis mais pintura, agua, energia etc a quantia depositada nao cobre os débitos posso usar a cauçao para quitar os alugueis atrazados?

  • Diogo Fraga Almeida

    EM CONCORDÂNCIA DO LOCATÁRIO E LOCADOR DE VALOR (2 MESES) DE CAUÇÃO ENTREGUE EM MÃOS DO LOCADOR PARA FINS DE FINAIS DE CONTRATO O LOCATÁRIO RESTITUIR O VALOR OU USAR COMO GARANTIA DE PAGAMENTO DE 2 MESES DE ALUGUEL ( LOCATÁRIO IRIA FICAR MAIS 2 MESES NO IMÓVEL). COMO DEVO DESCREVER NO CONTRATO?

  • Julio Alves de Souza

    não achei a referida resolução no site do bacen: Resolução n.º 09 de 13.8.79

    E, minha duvida é a seguinte: A lei 8245/91 que define a locação de imoveis, sobre qual a regulamentação caução em dinheiro citada no artigo 38, paragrafo 2, diz que esta conta deve ser regulamentada pelo poder publico (BC) aí fica a pergunta: existe conta especifica para caução em dinheiro regulamentada pelo BC? visto que a dúvida entre as partes são grandes em relação a este tipo de conta.

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