O procedimento de dúvida na lei de registros públicos

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1. Resumo

            O presente artigo objetiva proporcionar uma visão introdutória e simplificada do procedimento da dúvida, abordando aspectos gerais, desde o seu conceito e extensão, até a menção dos trâmites legais (previstos na Lei 6.015/73, não nos olvidando dos casos excepcionais previstos na Lei 5.972/73), servindo, assim, de referência ao intérprete que inicia seus estudos no direito registral e notarial.


2. Introdução

            Como se sabe, o oficial de registro tem o dever legal de proceder ao exame formal dos títulos que lhe são apresentados. Tal atividade comporta a análise do título unicamente sob o ponto de vista de sua autenticidade e legalidade, não podendo o oficial, sob tal pretexto, transcender sua competência exclusivamente administrativa, questionando, e. g., a eficácia do negócio jurídico causal.

            Assim é que, no caso do Registro de Imóveis, quer se trate de escritura pública ou de instrumento particular, o oficial deverá analisar o documento e checar a veracidade das assinaturas e a presença da outorga uxória ou marital (nos casos em que essa se fizer necessária); verificar se estão presentes as solenidades ditas essenciais acaso exigidas; examinar a especialidade objetiva do imóvel, etc. Em seguida, deve se certificar do pagamento do imposto de transmissão de imóveis inter vivos ou causa mortis e da transcrição das certidões de quitações devidas ao Fisco. Por fim, deve se assegurar de que foram obtidos de forma regular os alvarás e as eventuais autorizações necessárias à realização de determinados contratos.

            De tal atividade analítica levada a cabo pelo oficial, poderão resultar, como nos lembra o celebrado Afrânio de Carvalho, três hipóteses:

            "a) inexistência de defeitos intrínsecos ou extrínsecos, caso em que a inscrição deve ser efetuada; b) existência de defeitos, caso em que será feita ao interessado exigência para saná-los; c) não se conformando o interessado com a exigência ou não podendo satisfazê-la, será suscitada a dúvida perante o juiz".

            A exigência formulada pelo oficial de registro encontra respaldo legal nos artigos 198 e 205 da Lei de Registros Públicos, justificando-se pela patente necessidade de se sanarem as deficiências do título, sob pena de se ver cancelada a prenotação conferida ao mesmo, acaso a omissão se dê por motivo imputável ao interessado.

            A dúvida registrária surge da recusa ou impossibilidade de o interessado satisfazer a exigência formulada pelo oficial a partir da detecção da existência de vícios no título apresentando. Não obstante sua natureza eminentemente administrativa, a dúvida não se resolve na instância cartorária, mas no juízo competente, como se verá.


3. Conceito

            Ensina-nos Maria Helena Diniz, em sua obra de referência: a dúvida é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial do Registro, a rogo do apresentante do título, para que o juízo competente se manifeste sobre a legalidade da exigência feita, relativamente a um instrumento ou a vários documentos, decidindo se é ou não indispensável ao registro pretendido.

            Segundo Nicolau Balbino Filho, tal procedimento administrativo "é o caminho legal de submeter à apreciação judicial as exigências formuladas pelos oficiais, nos títulos apresentados a registro, quando o interessado se recusa ou se julga impossibilitado de satisfazê-las".

            Quanto à legitimidade para a confecção da dúvida, somente o titular do ofício poderá suscitá-la, já que, em nosso direito, repugna-se a chamada "dúvida inversa", que consistiria em procedimento instaurado pelo interessado diretamente no juízo, como forma de representação contra o oficial do Registro que agir com desatenção aos preceitos legais.

            A razão é simples: tal procedimento é dispensável, pois o oficial faltoso poderá responder civil e criminalmente, e, através de ação própria, deverá ser compelido ao registro. Assim, por exemplo, o interessado pode se valer do mandado de segurança, caso se trate de exigência ilegal formulada pelo oficial. Lembra-se que o mandamus tem a vantagem de possibilitar a concessão de medida liminar para que se proceda imediatamente ao registro. Ademais, nessa espécie processual, inexiste efeito suspensivo no recurso que combate a sentença concessiva da segurança.


4. Procedimento

            Deparando-se o oficial com alguma irregularidade sanável, deverá prenotar o título e, em seguida, anotar no Protocolo a ocorrência daquela questão. Tal fato será levado ao conhecimento do apresentante do título, a quem o oficial indicará, por escrito, a exigência a ser satisfeita, para que este corrija o defeito apontado ou desista do registro.

            Tal exigência deve ser ordinariamente cumprida no prazo de 30 dias. Se dentro desse período a parte cumprir a exigência, o registro será feito, retroagindo seus efeitos à data da publicação.

            Caso a parte não o faça e não compareça no cartório durante esse lapso temporal, tem-se que ela desistiu tacitamente do registro, o que enseja o cancelamento da prenotação e de seus efeitos. Mas se ela não puder cumprir a exigência ou se recusar a fazê-lo, justificadamente, requererá ao oficial a suscitação de dúvida ao Juízo.

            Assim, o oficial deverá anotar a ocorrência de dúvida na coluna "atos formalizados", à margem da prenotação, com a observação de "dúvida suscitada", reservando-se espaço para anotação do resultado. Em seguida, certificará no título os dados da prenotação e rubricará todas as suas folhas. Dará ciência dos termos ao apresentante, fornecendo-lhe cópia e notificando-o para impugná-la perante o Juízo competente em 15 dias. As razões da dúvida serão remetidas ao juízo acompanhadas do título registrando, mediante carga.

            No caso de o apresentante ter seu domicílio fora da sede do juízo, deverá ser notificado por via postal com "AR". Ressalta-se que a notificação do apresentante não tem valor de citação, mas apenas serve como um aviso de que a dúvida deverá ser impugnada dentro de 15 dias, no juízo competente. A citação, que deverá ser feita pelo juiz, seguirá qualquer dos modos regulados pelo CPC, arts. 221 e seguintes.

            Quanto ao juízo competente para o conhecimento da dúvida, em Minas Gerais, segundo a Lei de Organização Judiciária do Estado, é o Juiz Diretor do Foro e, na capital, o Juiz da Vara de Registros Públicos. Na hipótese de haver bens da União, a competência é do Juízo Federal de Primeira Instância (Arts. 3° a 6° da Lei 5972/73).

            Vale lembrar, a jurisdição administrativa instaurada por ocasião do procedimento de dúvida não é a adequada à análise de questões relativas à prevalência de direitos e interesses particulares, mas somente ao exame das exigências legais reportadas pelo oficial ao interessado.

            O oficial deverá fundamentar a dúvida de modo claro e preciso, elencando pormenorizadamente os motivos de fato e de direito que o levaram a adiar ou a impugnar o registro solicitado.

            Não comparecendo o interessado para oferecer sua impugnação aos termos da dúvida no prazo legal, ela será julgada, após a manifestação do órgão do Ministério Público, por sentença, que a reputará procedente ou não, independente de haver impugnação.

            O juiz poderá, de ofício ou mediante requerimento do interessado ou do Ministério Público, ordenar diligências a fim de aclarar questões controversas. A decisão respeitará as evidências constantes dos autos, mas o juiz poderá decidir por fundamentos diversos dos apresentados na suscitação feita pelo oficial, já que não é imperioso que se adstrinja à declaração do oficial, nem aos termos da dúvida por ele oferecida.

            Como a suscitação da dúvida parte do próprio oficial, tem-se por procedente aquela que efetivamente obsta a confecção do registro; por outro lado, será improcedente a dúvida levantada pelo oficial que carecer de fundamento legal, e o julgamento nesse sentido conterá o comando para que se proceda ao registro pretendido pelo interessado.

            O julgamento de improcedência da dúvida impede que o oficial a suscite novamente, por força da coisa julgada formal que surge do reconhecimento judicial, tendo, pois, o interessado o direito de registrar o título.

            Igualmente, a decisão que reconhece a procedência da dúvida, assim denegando o registro do título constituirá coisa julgada formal. Caso não se conforme o interessado com o julgamento da dúvida, nada obsta a que ele se utilize da via judicial, através de ação ordinária.

            Cabe ao juiz corregedor comunicar ao oficial o resultado da dúvida. Ato contínuo à comunicação, o oficial declarará o fato na coluna de anotações do Protocolo, arquivando o respectivo mandado ou certidão de sentença.

            Após o trânsito da sentença que julgou improcedente a dúvida registrária, o interessado que desejar a manutenção dos efeitos da prenotação deverá, dentro do prazo decadencial de 30 dias, que se inicia no dia em que os documentos lhe foram devolvidos, entregar seu título ao serventuário para o competente registro.

            Caso o interessado não seja diligente quanto ao prazo mencionado, nada obsta a que ele apresente o título para registro após os 30 dias. Contudo, nesse caso, os efeitos do registro somente retroagirão à data da nova prenotação, já que cessados os efeitos da anterior.

            Não há sucumbência no procedimento de dúvida, vez que nele inexistem lide e partes conflitantes (CPC, art. 20). Desse modo, será sempre o interessado quem arcará com as despesas.

            Por outro lado, o oficial não tem o chamado interesse jurídico pessoal no procedimento de dúvida, já que a suscitação é ato que decorre de seu ofício. Por essa razão, não pode ele se insurgir contra a decisão da dúvida, sendo certo que são partes legítimas para a interposição de recurso apenas o interessado (requerente), o Ministério Público e os terceiros juridicamente interessados no registro.

            Por fim, é necessário lembrar que a via administrativa da dúvida registrária é apenas um dos caminhos legais que o interessado tem para submeter à apreciação judicial a exigência formulada pelo oficial. A via judicial se mostra uma alternativa plenamente válida, já que, como se sabe, o comando constitucional contido no art. 5º, XXXV garante a possibilidade da apreciação pelo Poder Judiciário de qualquer lesão ou ameaça a direito individual.


5. Conclusões

            Muito embora, como assinalado, não seja o único meio colocado à disposição do interessado para discutir a necessidade das exigências feitas pelo oficial, o procedimento administrativo da dúvida mostra-se eficaz para dirimir as questões relativas à legalidade no ato registral, por se revestir de uma celeridade infelizmente não encontrada de modo satisfatório na via judicial.

            De outro lado, também o oficial tem nesse procedimento, importante fonte norteadora de sua conduta, já que a letra fria da lei muitas vezes é destoada da realidade por ele encontrada em razão de seu ofício, sendo certo que o pronunciamento judicial tem o importantíssimo efeito de informar aquilo que venha a ser o escopo da lei.


6. Referências Bibliográficas

            BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, prática e jurisprudência, 10ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2004.

            CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6.015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975, 2ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

            Ceneviva, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 17ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2007.

            DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registro de Imóveis, 5ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2004.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

OLIVEIRA, José Celso Ribeiro Vilela de. O procedimento de dúvida na lei de registros públicos. Jus Navigandi, Teresina, ano 12, n. 1398, 30 abr. 2007. Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/9799>. Acesso em: 23 nov. 2014.


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