UMA AMIGA MORA EM UMA CASA, CUJO TERRENO NÃO ULTRAPASSA 250 M E NÃO TEM ESCRITURA ( SÓ IPTU PAGO, NESTE TEMPO, EM NOME DO PROPRIETÁRIO, QUE HÁ MAIS 37 ANOS NÃO SE MANIFESTA),NO MESMO LOTE HÁ 3 CASAS DE IRMÃOS E OUTRAS DUAS QUE FORAM VENDIDAS DE BOCA PELOS OUTROS DOIS IRMÃOS .COMO SOLICITAR O USOCAPIÃO EM NOME DE TODOS OS MORADORES?RESSALTANDO QUE UM DOS IRMÃOS TEM ARQUIVADOS TODOS OS IPTUS, MAS HÁ UM DE 2006 EM ATRASO, PORÉM OS IPTUS APÓS ESTES VEM SENDO PAGOS ANUALMENTE.

DESDE JÁ AGRAÇO!

Respostas

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    Paulo Roberto de Souza Segunda, 04 de maio de 2009, 5h10min

    Olá Nádia!

    Se tomarmos literalmente a redação do novo artigo do Código Civil, que não repetiu a expressão "satisfeitas as obrigações tributárias" o registro poderia ser feito com os impostos parcelados e ainda não pagos.

    O usucapião decorre da posse mansa pacífica e ininterrupta, durante certo tempo, e quando você entra com a ação de usucapião já é dono, busca uma declaração judicial deste fato ( ser você o dono do imóvel ) que já está, digamos, consumado.

    O problema não está na propositura da ação de usucapião que, a rigor, não exige comprovação de pagamento do iptu, mas sim no registro da sentença, momento em que o Cartório poderá pretender exigir certidão negativa municipal. Isto decorre do fato do Cartório, com maior possibilidade, ficar preso ao artigo 945 do Código de Processo Civil. Se isto acontecer ( O oficial do cartório negar o registro) é necessário apresentar um pedido ao Juiz ( que não é o mesmo juiz do processo de Usucapião) conhecida como "dúvida" e que tanto pode ser procedente como improcedente.

    Neste sentido é interessante o pagamento do iptu, ainda que no decorrer do processo.

    Mas antes leia acima as interessantes observações do colega Paulo Henrique sobre a prescrição das dívidas fiscais. Veja se em seu caso não existem valores prescritos (com mais de cinco anos e sem execução fiscal ).

    Fique atenta ainda a eventuais leis municipais de anistia ou condendo perdão de multa e juros, e redução de iptu mediante regularização do imóvel. Tais informações poderão ser obtidas na Prefeitura, com advogados especializados e até com escritórios de engenharia especializados em regularização de imóveis.

    Boa sorte!

    Paulo

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    Claudio_1 Segunda, 04 de maio de 2009, 19h11min

    Ola Dr. Paulo, notei que o sr. é muito legal em resopnder as perguntas que aqui são feita, e aproveitando um pouco da sua bondade, gostaria que o sr. me tira-se uma duvisa sobre uso capião, tenho um amigo que mora a mais de 15 anos numa area urbana que segundo ele tem 16 terrenos, uma media de 250 m2 cada um, só que os impostos estão sendo pagos normalmente pelo proprietario, inclusive deste ano ja foi pago, o proprietario nunca apareceu, dai a minha pergunta, este meu amigo teria alguma chance de ganhar uma ação de uso capião, ou seria tempo perdido, por favor me tire esta duvida, porque quero ajuda-lo e não sei como.
    Muito Obrigado
    Claudio

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    karina manzoli da silva vantil_1 Segunda, 04 de maio de 2009, 22h19min

    Olá!
    Por gentileza, esclareçam minha dúvida a respeito da usucapião.

    Meu pai saiu de casa há exatamente 24 anos, e antes mesmo de sair era minha mãe quem pagava todas as despezas da casa e também, foi quem sempre proviu para o sustento meu e do meu irmão.
    No entanto, minha mãe contruiu a casa que mora, sozinha, mas o terreno era do meu avô, pai do meu pai. Meu pai nunca reclamou a posse e nunca contestou da minha mãe morar lá. Mas tenho dúvida se devo entrar com o pedido de usucapião, pois, ele vive com outra pessoa e tem com ela três filhos, mas nunca se quer apareceu para reclamar e sempre fala que aquilo, (o terreno e a casa é da minha mãe e que ele não quer nada). Eles ainda não se separaram, mas não sei o que fazer para regularizar a cituação da minha mãe e acegurar que não será prejudicada futuramente.
    Devo fazer o que nesse caso?
    Desde já agradeço.

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    Nádia_1 Segunda, 04 de maio de 2009, 23h21min

    Dr. Paulo, mais uma vez muito obrigada por sua ajuda. Entendi bem o que vc explicou sobre o registro do imóvel no cartório.
    Agora me surgiu uma outra dúvida, referente ao que vc citou sobre a prescrição dos débitos. Como posso saber se há o direito, ou se as dívidas prescreveram, não entendi muito bem o que o colega Paulo Henrique explicou acima.
    Pagamos o iptu de 2003 e 2004 em PPI. Pretendemos agora parcelar os anos que estão em dívida ativa que são os de 2005(inclusive com taxa de lixo comercial), 2006, 2007 e 2008. Será que alguns destes anos já prescreveram, ou cada vez que eu vou a prefeitura e peço o parcelamento, como já fiz, porém não consegui pagar, a dívida se renova?
    Aliás me desculpe a ignorância, vi acima que são 5 anos pra prescrever, portanto pelo menos os de 2003 e 2004 que estamos pagando agora em PPI não poderiam já estar extintos?
    Ainda uma outra pergunta: Não há como pedir perdão da dívida, já que os impostos são muito altos, cobrados erroneamente como comércio e nós não conseguimos pagá-los, podemos provar de alguma forma que não podemos pagar tal valor, já que somos assalariados?


    Muito Obrigada mais uma vez

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    Paulo Roberto de Souza Quarta, 06 de maio de 2009, 2h45min

    Olá Nádia!

    Quanto aos impostos já pagos não há o que fazer. Se foram pagos não se discute mais.

    Quanto ao valor do iptu, este tem como base parâmetros legais e o valor venal do imóvel.

    Quanto ao valor venal do imóvel, destinação constante dos cadastros incorreta, ou condições pessoais dos proprietários ( aposentadoria, desemprego, ou outra prevista em lei ), tudo pode ser objeto de processo administrativo na Prefeitura. Mas para isso você precisa da ajuda de um especialista em Direito Tributário, ou da opinião de um advogado que tenha experiência neste tipo de revisão.

    A base constitucional para tais pedidos é a chamada "capacidade contributiva" da pessoa tributada.

    Para conseguir mais opiniões sugiro a abertura de uma nova discussão, com enfoque no Direito Tributário, discutindo esta questão com título "IPTU em são Paulo e a capacidade contributiva", "IPTU em imóvel de pequeno valor" ou "IPTU e proprietário pobre" ou mesmo "valor venal do imóvel e planta genérica de valores na Capital de São Paulo".

    Acredito que poderão surgir opiniões de tributaristas ou pessoas mais familiarizadas com este assunto específico na Capital.

    Boa Sorte.

    Paulo

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    karina manzoli da silva vantil_1 Quarta, 06 de maio de 2009, 2h53min

    Drº Paulo, o Srº poderia responder minha dúvida por gentileza, eu estou na espera, não esqueçe de mim não.
    Obrigado.

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    Iraci Bertoletti Quarta, 06 de maio de 2009, 14h13min

    Por favor Dr. Paulo,minha filha e sua família moram em uma residência na zona urbana há 6 anos e 7 meses, a qual estava abandonada e sendo depedrada,o imóvel estava em inventário na época, e um dos filhos cedeu para que eles morassem e cuidassem do local, foi feito um contrato de comodato,válido por um ano o qual deveria ser renovado após ter passado esse período,no entanto minha filha e meu genro assinaram e reconheceram firma desse documento e o enviaram para o filho em questão,para que este fizesse o mesmo e devolvesse uma cópia do tal contrato ,isso não ocorreu, ele não devolveu a cópia,o contrato ´pós um ano não foi renovado,eles continuaram residindo no local,a conta de luz do imóvel está no nome do meu genro desde outubro de 2002,mas o IPTU é pago pelo herdeiro em questão,agora o inventário ficou pronto e ele entrou em contato pois pretende vendê-lo,minha filha e meu genro não podem comprar.Gostaria de saber , se neste caso eles tem direito ao usucapião?(Eles não tem imóvel nenhum)
    Como proceder se caso afirmativo?
    Obrigada pela atenção.Aguardo resposta.

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    Paulo Roberto de Souza Quarta, 06 de maio de 2009, 15h02min

    Olá Karina!

    Primeiramente é preciso saber:
    a) qual o regime de bens adotado no casamento de seus pais,
    b) se o óbito dos avós paternos ocorreu antes ou após o casamento de seus pais;
    c) se seus avós paternos tinham mais filhos além de seu pai e
    d) se quando do falecimento de seus avós os pais deles eram vivos, ou se ainda são vivos.

    Tudo isso é importante para poder dar uma opinião mais apropriada ao caso.

    Paulo

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    Nádia_1 Quarta, 06 de maio de 2009, 15h34min

    Dr. Paulo

    Mais uma vez, venho pra te agradecer. Muito, muito obrigada por seus esclarecimentos, vou fazer o que disse à respeito dos tributos.
    Que Deus te Abençoe e te retribua em dobro!!!

    Abraços
    Nádia

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    Paulo Roberto de Souza Quarta, 06 de maio de 2009, 15h41min

    Olá Iraci!

    À primeira vista não está caracterizado o usucapião, em razão dos seguintes motivos:

    O artigo 1203 do Código Civi diz que " Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida". Portanto, por este prisma, se a posse foi adquirida por comodato continua mantendo este caráter.

    Além disso, o comodato exige notificação prévia, constituindo em mora o comodatário. Explicando melhor, findo o prazo do empréstimo o dono do imóvel tem que notificar o ocupante e partir de então este último está em mora. Ou seja, o dono notifica para devolver o imóvel e o ocupante fica sujeito a uma ação de desocupação. Como o dono do imóvel não notificou o ocupante, este está em uma situação de posse regular, mas na qualidade de comodatário e não como posssuidor para fins de usucapião.

    Além disso, aparentemente não houve um abandono do imóvel, uma vez que continuava pagando impostos, inventariando, atos típicos de dono.

    Entretanto esta é apenas uma opinião. Por isso aconselho a procurar um advogado em sua cidade, mostrando documentos e estudando o caso com maior profundidade para obter uma resposta mais definitiva e acertada.

    Boa sorte

    Paulo

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    karina manzoli da silva vantil_1 Quarta, 06 de maio de 2009, 23h20min

    Drº Paulo...Segue as respostas aos quesitos.

    a) o regime é o de comunhão universal de bens:
    b) o óbito dos meus avós parterno ocorreu após o casamento de meus pais;
    c) sim, meus avós tem mais uma filha.
    d) quando meus avós faleceram, já não tinham pais vivos.

    Obs: Em relação a minha tia, irmã do meu pai, essa já vendeu o quinhão dela sem nos comunicar, pois tinhamos direito de preferência na compra, ficando a parte cabendo a meu pai que é: um lote de terreno, (anéxo ao 50% que minha tia vendeu) medindo 9 metros e 90 centímetros de frente, 18 metros e 70 centímetros do lado de cima, 17 metros do lado de baixo e 10 metros de largura nos fundos. Nesse referido lote, minha mãe construiu a 38 anos, a casa onde ela reside, sendo que, meu pai já não está com ela a 24 anos. Quem paga tudo em relção as despesas é minha mãe, meu pai nunca se quer, pagou pensão para mim e meu irmão quando eramos menores, e sei que não tem interesse na casa onde minha mãe reside, mas quero resguardar de problemas futuros e também obter um documento oficial do terreno onde localiza-se a casa dela. Até o IPTU quem sempre pagou foi ela, só não paga mais, porque tenho pedido a isenção a cada 4 anos, pois é aposentada ganha um valor de um salário mínimo, mas todos os protocolos de isenção são no nome dela.

    Mais uma vez, fico aguardando seu parecer nessa cituação, me ajuda por favor, leio e reeleio o código civil, mas a dúvida paira a cada reelida, hora acho que posso pedir usucapião, hora acho que não.

    Obrigado por ter me respondido.

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    karina manzoli da silva vantil_1 Sexta, 08 de maio de 2009, 1h57min

    Drº Paulo...Cadê o Srº?
    Me socorre aqui...

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    Paulo Roberto de Souza Sexta, 08 de maio de 2009, 7h12min

    Olá karina!

    Em princípio não é caso de usucapião porque:

    a) sua mãe já é proprietária do imóvel em comunhão com seu pai, em razão do regime de bens;
    b) seu pai continua sendo dono de metade, porque o artigo que cuida da prescrição diz que não corre prescrição entre cônjuges, e a usucapião é um tipo de prescrição aquisitiva ( um tempo que decorre e gera a aquisição do bem );
    c) este prazo não corre na constância da "sociedade conjugal"( artigo 197, inciso I do Código Civil), que termina com a "separação judicial" ( artigo 1571, inciso III do Código Civil);
    d) este artigo 197, inciso I do Código Civil restringe direitos e por isso não pode ter interpretação extensiva, ou seja, se a lei fala em separação judicial não pode contar usucapião na separação de fato;

    Existem situações que pode ser discutidas em Juízo, tais como créditos por dívidas de alimentos, indenização por dano moral em razão da falta de assistência aos filhos e até discussão sobre quem construiu a casa ( que é uma discussão mais comum em uniões estáveis e não entre pessoas casadas ), mas ao que parece em seu caso só trariam desgaste, seriam caras e demoradas.

    Como o terrreno não tem mais de 10 metros de frente não pode ser dividido, a menos que seja possível redefinir a divisa com sua tia, o que pode não ser prático dependendo da construção da casa.

    A alternativa mais prática talvez seja que se regularize a separação de fato, o que pode ser feito pelo divórcio direto e se documente a intenção do pai não pretender a propriedade do imóvel. Hoje isto pode ser feito direto no Cartório, sendo todos os filhos maiores.

    Sem querer complicar muito, se houver simples renúncia à propriedade temos uma situação de doação de pode ser questionada pelos outros filhos dele, se ultrapassar 50% de seu patrimônio. Se este terreno for vendido não há discussão porque o dinheiro da venda entra para o patrimônio do vendedor e seus filhos não podem reclamar por diminuição patrimonial num eventual futuro inventário. O mesmo ocorre quando o marido transfere a propriedade como pagamento de um débito, seja de alimentos ou de outra natureza.

    Também se houver o divórcio sem resolver esta questão o prazo para usucapião passa a correr do divórcio, caso ele mantenha este comportamento de abandono do imóvel.

    Concluindo, não é caso de usucapião porque tal prazo não corre entre conjuges, ainda que separados de fato. E isto também serve para proteger a mulher que com medo do marido poderia deixar a casa iniciando um prazo de usucapião contra ela, sem estar separada judicialmente.

    O tema é meio complexo mesmo. qualquer dúvida volte ao Fórum até para vermos a opinião de outros colegas, experiências e pontos de vista.

    Boa sorte.

    Paulo

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    LUCIANO OLIVEIRA Quarta, 13 de maio de 2009, 18h00min

    Prezado Dr. Paulo

    Quais são as obrigações fiscais do art.945 do CPC? e a partir de quando o possuidor e responsável por elas? A doutrina é divergente no assunto?

    Grato

    Luciano

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    Dayane Aparecida Bastos Quarta, 13 de maio de 2009, 21h12min

    Boa tarde a todos.
    Estou com um problema que já persiste na justiça por 9 anos, e gostaria muito da ajuda dos senhores.
    Uma família morou em um terreno estabelecendo ali sua morada com a autorização verbal do dono. Porem apos certo tempo o proprietário quis tirar a família da propriedade para vende-la, mas esta recusou-se a deixar o local. Com estes impasses a família viveu neste local por pelo menos 25 anos.
    O proprietário então entrou com uma ação judicial contra a família, e o juiz decretou que eles deveriam deixar o local, para isso o proprietário teve que pagar uma indenização para a família, que se mudou para o interior de São Paulo.
    Apesar de ter aceito a indenização o antigo morador entrou com um processo na justiça por usucapião, querendo reaver o imóvel.
    Minha família que não tinha conhecimento do caso, comprou este terreno, diretamente do dono, temos o contrato de compra e venda em nosso nome, e inclusive pagamos os impostos que os antigos moradores deixaram em atraso com a prefeitura.
    Este processo que citei aos senhores ainda persiste na justiça, tendo inclusive o antigo morador ido ate nosso bairro para tentar filmar e tirar fotos do terreno, onde foi impedido por meu pai, que não achou tal atitude certa.
    A antiga moradia que existia ali foi demolida, e o terreno esta atualmente vazio, porem esta limpo e murado.
    Estamos muito preocupados com esta situação, pois não temos nenhum conhecimento na área judicial, e temos muito medo de perder este terreno. Peço a ajuda dos senhores, desde já agradeço.

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    Paulo Roberto de Souza Quinta, 14 de maio de 2009, 5h16min

    Olá Luciano!

    Entendo que as obrigações fiscais dizem respeito ao IPTU ou ITR, caso se trate de imóvel urbano ou rural.

    Apesar de ser uma Jurisprudência antiga, é muito clara sobre o assunto a seguinte decisão:

    "Sendo o usucapião modo originário de adquirir a propriedade, lícito não será exigir do adquirente, conforme vem orientando a jurisprudência, o imposto de transmissão de bens imóveis. As obrigações fiscais necessárias ao registro de imóveis, de que fala o artigo 945 do CPC, são de outra qualidade, como o imposto territorial ou predial municipal" (TJSC - AC 29.161 - 1ª C - Rel. Des. Protásio Leal - j. 30.8.89, in RJ 135/78).

    Existem diversos julgados entendendo ser incabível cobrança de ITBI por se tratar de modo de aquisição originária e não ato negocial inter vivos.

    Mas também existe decisão indeferindo inicial por falta de certidão negativa de tributos, ou seja exigindo comprovação de pagamento de IPTU se for imóvel urbano.

    Neste sentido uma certidão positiva com efeitos de negativa, numa interpretação mais voltada para o princípio social que envolve o instituto da usucapião, deveria ser aceita, uma vez que o novo proprietário assume os encargos tributários.

    Embora existam opiniões divergentes, a obrigação de pagamento é do proprietário, mesmo em relação a exercícios anteriores à aquisição( mesmo que seja por usucapião). Trata-se de dívida "propter rem" que acompanha o imóvel, a menos que esteja prescrita, segundo a opinião do STJ.

    Boa sorte!

    Paulo

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    Paulo Roberto de Souza Quinta, 14 de maio de 2009, 5h35min

    Olá Dayane!

    Pelo que entendi de sua explanação creio que a primeira providência é ir ao Fórum para saber qual o estágio atual do processo entre o antigo proprietário e o antigo morador.

    Se o processo já dura 9 anos pode existir uma sentença ou estar em grau de recurso.

    Boa sorte!

    Paulo

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    priscila_1 Quinta, 14 de maio de 2009, 19h11min

    oie doutor paulo me socorre por favor......



    minha mae quer envadir uma casa q esta abandonada a 4 anos e ninguem mora nela desde qndo comprou ou seja auns 13 anos atras.....a casa foi financiada pela caixa os compradores entao pagando ,mas abandonaram a casa,o iptu n é pago minha mae quer quitar estes iptu pra ver se ela fica com um ponto amais sabe seria boa essa ideia?.....a casa esta todo acabada tiramos fotos dela,esta abandonada mesmo cheia de rachaduras,queria saber q se ela invadir podemos ter alguns direitos sobre o iimovel devido aos pagamentos de iptu ,agua,e luz e reformas da casa pois a mesma estava em risco de desabar,a visinha da casa de baixo registrou quixa de desabamento do imovel....queria saber quasi direitos eu vou ter se eu invidir a mesma?......obrigada ...

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    Dayane Aparecida Bastos Quinta, 14 de maio de 2009, 20h29min

    Ola Dr. Paulo.
    Primeiramente muito obrigada por sua orientação.
    Segui seu conselho e compareci ao fórum onde discorre o processo.
    Fui informada que o processo já foi avaliado pelo juiz da primeira instância, que negou o pedido de usucapião para o antigo morador do imóvel, no mês de setembro de 2008. Este morador porém recorreu desta decisão. Atualmente o processo se encontra no Tribunal de Justiça de São Paulo, e aguarda avaliação do juiz da segunda instância.
    Pelo que relato, o senhor avalia, que exista a possibilidade de perdermos o imóvel?
    Mais uma vez agradeço sua atenção.
    Boa tarde.

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    Paulo Roberto de Souza Sexta, 15 de maio de 2009, 1h37min

    Olá Dayane!

    Creio que sabendo que a sentença foi improcedente para o antigo morador você tenha ficado mais tranquila. Isto é já uma ótima notícia a seu favor.

    Possibilidade de mudança da sentença existe, mas só com a apreciação do caso concreto dá para ter uma idéia melhor, o que não é possível em um fórum de discussões, pela sua própria característica de troca de idéias, opiniões e experiências. Qualquer especulação seria imprudente.

    Em segunda instância o processo é apreciado por um grupo de juízes mais experientes.

    Para ficar mais tranqüila talvez fosse interessante falar com o vendedor, pedir uma cópia da sentença e ler atentamente seus termos.

    Boa sorte

    Paulo

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