Usucapião e IPTU

Claudia Cristina Pontes perguntou Sábado, 25 de outubro de 2008, 21h35min

UMA AMIGA MORA EM UMA CASA, CUJO TERRENO NÃO ULTRAPASSA 250 M E NÃO TEM ESCRITURA ( SÓ IPTU PAGO, NESTE TEMPO, EM NOME DO PROPRIETÁRIO, QUE HÁ MAIS 37 ANOS NÃO SE MANIFESTA),NO MESMO LOTE HÁ 3 CASAS DE IRMÃOS E OUTRAS DUAS QUE FORAM VENDIDAS DE BOCA PELOS OUTROS DOIS IRMÃOS .COMO SOLICITAR O USOCAPIÃO EM NOME DE TODOS OS MORADORES?RESSALTANDO QUE UM DOS IRMÃOS TEM ARQUIVADOS TODOS OS IPTUS, MAS HÁ UM DE 2006 EM ATRASO, PORÉM OS IPTUS APÓS ESTES VEM SENDO PAGOS ANUALMENTE.

DESDE JÁ AGRAÇO!

Respostas

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  • Paulo Roberto de Souza

    Paulo Roberto de Souza

    Olá Cláudia!
    Como disse o colega Rodrigo é necessária a contratação de advogado de sua confiança.
    Quanto à existência de vários moradores não tem maiores problemas porque todos são donos, tratando-se apenas de um listisconsórcio ativo ( vários autores juntos).
    Usucapião se define pela posse e não por pagamento de IPTU.
    Boa sorte!
    Paulo

  • Claudia Cristina Pontes

    Claudia Cristina Pontes

    Boa noite Rodrigo e Paulo,muito obrigado pelas orientações.

    Paulo, por gentileza me esclareça algumas dúvidas que surgiram: Então mesmo que o IPTU que está atrasado não tenha sido pago ainda, podemos entrar com uma ação de usucapião?Quanto tempo leva para que os donos venham a ter legalmente o direito de possuidores?Cada um terá o documento de sua casa em seu nome ou terá que solicitar um desmembramento do terreno?

    Desde já agradeço,

    Claudia

  • Paulo Roberto de Souza

    Paulo Roberto de Souza

    Olá Claudia!

    Segundo o artigo 942 do Código de Processo serão notificados os representantes das Fazendas Públicas Federal, Estadual e Municipal. Naturalmente havendo dívida de IPTU a Prefeitura irá contestar, não a posse mas o que entender quanto ao seu crédito fiscal. Portanto o melhor é pagar o IPTU ou parcelar a dívida e conseguir uma certidão positiva com efeito de negativa.

    Importante é entender que a simples posse do carnê do IPTU não significa necessariamente posse do terreno.

    A aquisição da propriedade pela usucapião urbano se aperfeiçoa no prazo de 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, desde que a área do terreno urbano seja de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural (artigo 1240 do Código Civil).

    Se o terrreno tem 250 metros é necessário ver na Prefeitura se admite divisão, no máximo em duas metades. Não há como dividir em tamanho menor que 125 m2. A solução é serem donos juntos ( condôminos), entrar com a ação em nome de todos. Não há loteamento clandestino, mas moradia multifamiliar, como previsto no artigo 10 da Lei das Cidades ( Lei 10257/2001). Se for feito assim o documento sai em nome de todos juntos. Todos são donos em parte iguais.

    A posse por cinco anos gera o direito de propriedade, que se resolve na Justiça. Mas tem que se observar também as posturas municipais relativas a segurança, saúde, regras mínimas exigidas para de construção, que deverão ser regularizadas na esfera administrativa, leia-se na Prefeitura, com auxilio da própria Prefeitura ou de engenheiro especializado em regularização.

    Tudo isso um advogado particular ou indicado por um Serviço de Assistência Judiciária irá orientar direitinho.

    Paulo

  • Claudia Cristina Pontes

    Claudia Cristina Pontes

    Paulo, obrigada pela orientação!

    Por gentileza me esclareça mais algumas dúvidas:

    1ª verifiquei, e o IPTU de 2006/2007 já estão como dívida ativa no jurídico em status ñ ajuizados. Os moradores do terreno são de renda inferior a 2 salarios, irão pagar agora a cobrança 2009 mas ñ conseguirão pagar essas duas outras dividas.Será que conseguem o perdão da dívida já que pagaram a de 2008 e continuarão pagando os anos que virão?Caso negativo oque pode ser feito por eles?

    2ª Todos os moradores conversaram sobre o usucapião coletivo, porém apesar de todos morarem a + de 5 anos no terreno, apenas um deles tem correspondências vindas no endereço do lote, pois esse terreno tem saida também p/ outra rua e é nesta outra rua que os demais recebem suas correspondências.Como no processo os demais podem comprovar que moram no terreno todo esse tempo? Caso eles não consigam pagar o IPTU 2006/2007, podem mesmo assim entrar c/ a ação de usucapião?Quanto tempo leva p/ que os mesmos consigam a posse coletiva? Em caso negativas por gentileza dê-nos uma orientação de que caminho utilizar.

    Mais uma vez agradeço antecipadamente, com a certeza de seu auxilio!


    Claudia Pontes

  • Paulo Roberto de Souza

    Paulo Roberto de Souza

    Olá Claudia!

    A menos que haja anistia a dívida dos anos anteriores continua existindo, mas é bom ver junto à Prefeitura se existe algum benefício para a situação específica deles.
    Podem tentar um parcelamento da dívida.

    Outro ponto interessante a considerar são os benefícios fiscais quando a construção está regularizada e consta dos cadastros municipais. Ocorre muitas vezes do IPTU de um terreno vazio ser maior do que outro em que haja uma construção regularizada, mas é necessário ver se a Prefeitura exige prova de domínio ( escritura ou sentença de usucapião registrada ) ou aceita documento de posse.

    A prova da posse ser feita por todos os meios em direito não proibidos: testemunhas, fotos, cartas, registros de casamento ou nascimento, contas de água e luz, notas fiscais de entrega de mercadorias ou materiais de construção, recibos de profissionais ( pedreiros por exemplo ), ficha de matricula de crianças na escola, cópia de cadastro do SUS, enfim, qualquer documento que sirva como prova desta permanência.

    Como disse, na primeira resposta, o ideal é pagar ou parcelar a dívida, conseguindo uma certidão positiva com efeito de negativa.

    A ação até pode ser ajuizada sem o pagamento do imposto, mas, o artigo 945 do CPC tem a seguinte redação:
    "Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais."
    Desta redação poder-se-ia concluir que a satisfação das "obrigações fiscais" inclui-se entre os requisitos necessários à propositura da ação de usucapião, tendo em vista que não teria sentido uma sentença que não pudesse ser registrada.

    Entretanto o artigo 1240 do Código Civil não inclui tal "satisfação de obrigações tributárias" entre os requisitos da usucapião.

    Se a Prefeitura exigir documento para fazer o parcelamento da dívida, dependendo da documentação que prove a posse poderia ser pedida, junto com a petição inicial, uma antecipação de tutela, ou por meio de uma ação cautelar, autorização mediante alvará para fazer o parcelamento. Como o autor na ação de usucapião já é dono e apenas pede uma sentença que declara isso, em tese, tem capacidade tributária para pagar e parcelar o imposto.

    O bom senso recomenda o recolhimento do imposto e a juntada das certidões com a petição inicial do usucapião, até mesmo para não correr o risco de sofrer uma execução fiscal que pode culminar com o leilão do imóvel.

    Quanto ao tempo da ação? Se não houver contestação, se a documentação juntada estiver completa, se os nomes dos confrontantes estiverem corretos... Enfim se tudo estiver certinho, ainda assim, temos o problema da morosidade do Judiciário, e dos órgãos públicos que se manifestam no processo, o que torna difícil um prognóstico de tempo.

    Bos Sorte

    Paulo

  • niuceia_1

    niuceia_1

    Olá Paulo Roberto, estou com o mesmo problema da amiga Claudia. Moro em uma área que tem 18 terrenos sem documentos e uma divida de iptu que chega a R$200.000,00 desde 1974 não foi pago, já esta em cobrança judicial. 7 moradores entraram com usucapião de seus terrenos inclusive eu também, já tem 4 anos que esta em andamento esse processo. Pagamos o iptu de 2077/2008/começamos o de 2009. A minha dúvida é devemos pagar esses iptu's atrasados mesmo sendo um valor tão alto pra nós? A maioria dos moradores são assalariados e aposentados. O iptu esta em nome de outra pessoa que já faleceu. Antes de morrer a dona que nunca pagou o iptu passou um documento pra outra pessoa que averbou o seu nome no registro de imovel em 2005 quando soube que entraria-mos com o usucapião. Esse sr tb nunca pagou iptu e nem morou nesta área. Compramos de outra pessoa que morava e cuidava desta área, ele dividiu e vendeu as partes. O nosso usucapião é o de 15 anos pois contamos com as pessoas que moravam aqui antes. Se não pagar-mos essa divida meu terreno vai pra leilão? Eu corro risco de não ganhar o usucapião? Posso deixar ir pra leilão e pedir pra cohab lotiar e começar-mas a pagar novamente o terreno mais dai com documento e cada um com o seu iptu? Pode me exclarecer esses pontos, por favor? Desde já muito obrigado.

  • Paulo Henrique / Advogado - Belo Horizonte/MG

    Paulo Henrique / Advogado - Belo Horizonte/MG

    Prezada Niuceia,

    Todo crédito tributário decai em 05 anos contados do ano seguinte ao fato gerador, no caso a decadência do iptu de 74 iniciou-se em 75 e por ai em diante. Já a prescrição é contada do lançamento em dívida ativa (DA) até a propositura da execução fiscal. Explico, o crédito tributário lançado em D.A. no ano de 75 a fazenda pública tem 5 anos a partir dai para executá-lo. Caso não o faça, o crédito é extinto. Assim dependo do caso, serão devidos os créditos gerados a partir de 2004. Se ainda não há execução com absoluta certeza a maioria destes créditos já estão prescritos.

    Att.
    Paulo Henrique.

  • niuceia_1

    niuceia_1

    Obrigado, Paulo Henrique, pelo seu esclarecimento. Eu tenho mais uma dúvida, se eu ganhar o meu usucapião o juiz pedir para pagar esse iptu pra eu ter o meu documento? Como poderei brigar para não ter que pagar esse valor tão alto sendo que o terreno está em nome de outra pessoa averbado no Reg. de Imóvel? Vc conhece alguém que já ganhou um usucapião. Aqui em Curitiba eu sempre dou uma olhada nos resultados das audiências, mais é so enrrolação, nada concluido ainda. Tenho medo de não ganhar e ficar com o terreno enrrolado pra sempre. já moro aqui em cima a 10 anos, e contando o morador anterior já somam 18 anos +ou-. Corro algum risco. Obrigado

  • niuceia_1

    niuceia_1

    Paulo Henrique? Só pra completar a minha dúvida acima, em 2007 entramos na justiça pra pedir a prescrição desses anos anteriores a 2004 mais o juiz da fazenda publica negou, alegando que somos posseiros e não temos o direito de pedir pra cancelar esses anos anteriores só o dono poderá entrar com esse pedido. Isso ta certo ou eu tenho um meio legar pra combater essa decisão?