Fiador precisa vender imóvel dado como garantia de locação

Sou fiador de um amigo cujo contrato de locação já perdura por 3 anos, sendo que o pagamento do aluguel encontra-se em dia. Agora tenho necessidade de vender o imóvel dado como garantia da fiança e estou temeroso de cometer alguma irregulariedade jurídica. Afinal, posso dispor de meu bem imóvel e vende-lo livremente ou sou obrigado a manter o imóvel enquanto perdurar a locação ? Como devo proceder com relação à fiança ?

Respostas

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  • Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br

    Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br

    Se não há restrições no Registro de Imóveis, você está livre para vender o imóvel.
    Com relação a fiança, você é que responde pela garantia e não o imóvel, o qual poderá ser substituído por outro, se for o caso.

  • andre moraes

    andre moraes

    Prezado Dr Antonio C. Paz.
    Peço a sua análise e orientação.

    Assinei um contrato de promessa de compra de um imóvel (não reconhecido firma em cartório), valor total do imóvel em R$ 140.000,00, e foi assinado uma promissória no valor de R$ 25.000,00 como reserva do imóvel. A princípio, entraríamos com uma parte dos valores, recursos próprios, financiando o restante (+/- R$ 115.000,00).
    O corretor, que é advogado e PROCURADOR da proprietária do Imóvel, nos garantiu que nossa renda daria para pagar e que este contrato seria para segurar o apto, e que se o banco não aprovasse o financiamento, o contrato perderia a validade e seria rasgado.
    Acreditando no que foi falado e sem ter feito uma simulação antes, assinamos o contrato.
    Porém, leiam esta cláusula:
    "A promitente vendedora acima qualificada obriga-se a VENDER a compromissária COMPRADORA, também acima qualificada, e esta a COMPRAR daquela o imóvel acima descrito pelo preço certo e ajustado de R$ 140.000,00 (Cento e Quarenta Mil Reais), que serão pagos conforme abaixo descrito:
    A) R$ 25.000,00, representado por uma única nota promissória a ser descontada, no ato da liberação do financiamento imobiliário. Fica acordado que em caso de desistência a parte que se arrepender paga a título de multa, a outra parte, o valor descrito neste item;
    B) 115.000,00, que serão pagos através do FINANCIAMENTO HABITACIONAL e FGTS, através da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro de sua livre escolha. O prazo para liberação do financiamento, é de 60 dias a contar da data da entrega de todos os documentos protocolados por parte dos vendedores no agente financeiro. Se esse prazo ultrapassar, será cobrado juros de poupança e mais 1% aos dias que ultrapassarem, E SE O VALOR FOR MENOR NO ATO DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, OBRIGA-SE A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA A COMPLETAR A DIFERENÇA, se o valor for maoir, obriga-se a Promitente VENDEDORA a devolver o valor ultrapassado."

    Em consulta à uma instituição financeira, não será possível o financimento do valor do imóvel, por conta da renda familiar. Houve recusa do Agente financeiro (CAIXA e ABN).

    O corretor do imóvel nos disse que NÃO será possível devolver a promissória e esta será cobrada em juízo, como multa pela NÃO CONCRETIZAÇÃO do negócio.
    E ainda disse, para eu ler e reler a cláusula acima, para ver que eu não tenho como negar o fechamento do negócio ou o pagamento da multa.

    Em nenhum momento eu desisti do negócio, mas eu não consigo o financiamento no valor estipulado (R$115.000,00).
    No entanto, o corretor, advogado e procurador, fica ligando em casa, no meu trabalho, insistindo que eu pague os R$ 25.000,00 como multa, e ainda fica falando que aceita o meu carro como pagamento.

    O que posso fazer? Quais os meus direitos?
    Qual a validade da cláusula acima descrita?
    Isso não é ESTELIONATO?

    Estou desesperado, pois não terei condições de assumir este pagamento.

    Desde já agradeço e me coloco à disposição para maiores informações.

  • Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br

    Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br

    O negócio não foi concretizado, porque o agente financeiro negou o financiamento.
    Veja a Ementa abaixo:
    EMENTA: COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. PAGAMENTO INICIAL. EVIDÊNCIA DE QUE SE TRATOU DE ARRAS, OU SINAL, E NÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DO VALOR NA FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71002387017, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Jerson Moacir Gubert, Julgado em 29/04/2010)

    Aconselho que ajuize uma Ação de Desfazimento de Compra de Imóvel com pedido de antecipação de tutela perante o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL de sua cidade.
    Não é necessário a assessoria de advogado para entrar com a ação.

    Caso queira uma petição completa compilada por especialista, visite o site: www.acpadv.adv.br.
    Lá você encontra os dados para mais detalhes.

  • andre moraes

    andre moraes

    Dr Antônio, boa tarde!

    Agradeço a sua atenção ao meu caso.

    Estou lhe enviando e-mail sobre os fatos ocorridos, e peço a gentileza, se possível, analisar minhas dúvidas.

    Grato,

    André Moraes / Campina - SP

  • andre moraes

    andre moraes

    Dr Antonio Carlos Paz,

    Ainda sobre o caso descrito no site JUS Navigandi, peço a gentileza de analisar os fatos abaixo e se possível qual a melhor orientação:

    Sobre o valor total do Imóvel (R$ 140.000,00), o corretor, advogado e procurador da Proprietária do Imóvel, nos colocou que se o banco não financiasse o valor de R$ 115.000,00 não teria negócio, que rasgaria o contrato.
    Pois bem, quando fui ao banco (CAIXA e ABN), o valor que pode ser liberado é de até R$ 89.000,00. Portanto, o gerente do Banco me disse que não abriria o processo de análise documental, pois o valor liberado não alcançaria o desejado.
    Sendo assim, não consegui atingir o valor total, R$ 115.000,00.
    Outrossim, no contrato de promessa de compra, o corretor colocou a seguinte cláusula:
    B) 115.000,00, que serão pagos através do FINANCIAMENTO HABITACIONAL e FGTS, através da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro de sua livre escolha. O prazo para liberação do financiamento, é de 60 dias a contar da data da entrega de todos os documentos protocolados por parte dos vendedores no agente financeiro. Se esse prazo ultrapassar, será cobrado juros de poupança e mais 1% aos dias que ultrapassarem, E SE O VALOR FOR MENOR NO ATO DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, OBRIGA-SE A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA A COMPLETAR A DIFERENÇA, se o valor for maoir, obriga-se a Promitente VENDEDORA a devolver o valor ultrapassado.

    Diante desta cláusula, eu não consigo me "libertar" deste corretor, pois alega que o contrato foi assinado e eu devo cumprir o pagamento da multa de R$ 25.000,00 (promissória assinada pela minha esposa). Já ligou para mim e minha esposas várias vezes, até me pediu o carro como pagamento.

    Estou desesperado, pois eu não posso pagar este valor, sei que aceitei o valor acima no contrato, mas como parte do pagamento no Apartamento (entrada).

    O dr. acha que mesmo assim devo entrar com o pedido Ação de Desfazimento de Compra de Imóvel com pedido de antecipação de tutela perante o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL???

    Mesmo com esta ação, eu terei que pagar alguma coisa para ele?

    Pela sua experiência, quais serão os meus gastos?

    Não precico constituir um advogado?

  • R.A.B.F.

    R.A.B.F.

    André, apesar do Dr. Antonio ter respondido parcialmente a tua questão, gostaria de te dar um conselho de leigo, mas de quem já passou por algumas audiências. Se vc entrar no juizado especial sem assesoria de um advogado, como o teu adversário é advogado, ele provavelmente vai representar a vendedora do imóvel e aí vaí ser inútil vc ficar querendo conciliar e então vai para AIJ, que pode ser no mesmo dia. Aí meu caro, ele vai levar a contestação pronta e como a audiencia é um processo sumário, até vc entender o que aconteceu, o juiz já deu sentença que se te for desfavorável, para mudar, vai gastar uma grana e vai precisar de advogado para atuar no Recurso, sendo que o causidico terá de rebolar para mudar uma sentença num tribunal em que os juizes são os mesmos da primeira instancia. Vc acredita em corporativismo ? eu acredito! Outra coisa que não acredito´é tutela antecipada em juizado especial. Em geral são juizes leigos e ficam com medo de antecipar alguma coisa sem ouvir a outra parte. Não arrisque, pode perder R$ 25.000,00, é melhor procurar um advogado com experiencia em juizados especiais e explicar a ele que é causa praticamente ganha, como disse o Dr. Antonio, acertar os honorários e partir com tudo para uma possível briga. Esse negócio de clausula inválida é muito relativo, o que vale mesmo não é a teoria, sim a prática. Não esqueça que o juiz tem livre- arbitrio e com certeza vai pedir informações ao orgão financeiro.
    Boa sorte e desculpe a intromissão.

  • Victor Maia

    Victor Maia

    Boa noite, estou em um caso parecido, meu avo é meu fiador, porem já completou 70 anos e a casa q estava garantida no meu aluguel ele vendeu, estou no imóvel alugado a mais de 2 anos, sem nunca atrasar nenhuma parcela, porem não tenho mais fiador para substituir, quais são minhas alternativas para me manter neste imóvel com a imobiliaria?

  • SkyEverest

    SkyEverest

    Vc devia ter informado que o imóvel que servia de garantia seria alienado, então teria de providenciar nova fiança. Como não tem ninguém que se enquadre, sugiro negociar uma fiança bancária, ou um seguro fiança.