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Redes Sociais do Jus Navigandi

  1. R.A.B.F.
    16/07/2010 17:00

    Sou fiador de um amigo cujo contrato de locação já perdura por 3 anos, sendo que o pagamento do aluguel encontra-se em dia. Agora tenho necessidade de vender o imóvel dado como garantia da fiança e estou temeroso de cometer alguma irregulariedade jurídica. Afinal, posso dispor de meu bem imóvel e vende-lo livremente ou sou obrigado a manter o imóvel enquanto perdurar a locação ? Como devo proceder com relação à fiança ?
  2. Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br
    19/07/2010 14:04

    Se não há restrições no Registro de Imóveis, você está livre para vender o imóvel.
    Com relação a fiança, você é que responde pela garantia e não o imóvel, o qual poderá ser substituído por outro, se for o caso.
  3. andre moraes
    19/07/2010 14:57

    Prezado Dr Antonio C. Paz.
    Peço a sua análise e orientação.

    Assinei um contrato de promessa de compra de um imóvel (não reconhecido firma em cartório), valor total do imóvel em R$ 140.000,00, e foi assinado uma promissória no valor de R$ 25.000,00 como reserva do imóvel. A princípio, entraríamos com uma parte dos valores, recursos próprios, financiando o restante (+/- R$ 115.000,00).
    O corretor, que é advogado e PROCURADOR da proprietária do Imóvel, nos garantiu que nossa renda daria para pagar e que este contrato seria para segurar o apto, e que se o banco não aprovasse o financiamento, o contrato perderia a validade e seria rasgado.
    Acreditando no que foi falado e sem ter feito uma simulação antes, assinamos o contrato.
    Porém, leiam esta cláusula:
    "A promitente vendedora acima qualificada obriga-se a VENDER a compromissária COMPRADORA, também acima qualificada, e esta a COMPRAR daquela o imóvel acima descrito pelo preço certo e ajustado de R$ 140.000,00 (Cento e Quarenta Mil Reais), que serão pagos conforme abaixo descrito:
    A) R$ 25.000,00, representado por uma única nota promissória a ser descontada, no ato da liberação do financiamento imobiliário. Fica acordado que em caso de desistência a parte que se arrepender paga a título de multa, a outra parte, o valor descrito neste item;
    B) 115.000,00, que serão pagos através do FINANCIAMENTO HABITACIONAL e FGTS, através da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro de sua livre escolha. O prazo para liberação do financiamento, é de 60 dias a contar da data da entrega de todos os documentos protocolados por parte dos vendedores no agente financeiro. Se esse prazo ultrapassar, será cobrado juros de poupança e mais 1% aos dias que ultrapassarem, E SE O VALOR FOR MENOR NO ATO DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, OBRIGA-SE A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA A COMPLETAR A DIFERENÇA, se o valor for maoir, obriga-se a Promitente VENDEDORA a devolver o valor ultrapassado."

    Em consulta à uma instituição financeira, não será possível o financimento do valor do imóvel, por conta da renda familiar. Houve recusa do Agente financeiro (CAIXA e ABN).

    O corretor do imóvel nos disse que NÃO será possível devolver a promissória e esta será cobrada em juízo, como multa pela NÃO CONCRETIZAÇÃO do negócio.
    E ainda disse, para eu ler e reler a cláusula acima, para ver que eu não tenho como negar o fechamento do negócio ou o pagamento da multa.

    Em nenhum momento eu desisti do negócio, mas eu não consigo o financiamento no valor estipulado (R$115.000,00).
    No entanto, o corretor, advogado e procurador, fica ligando em casa, no meu trabalho, insistindo que eu pague os R$ 25.000,00 como multa, e ainda fica falando que aceita o meu carro como pagamento.

    O que posso fazer? Quais os meus direitos?
    Qual a validade da cláusula acima descrita?
    Isso não é ESTELIONATO?

    Estou desesperado, pois não terei condições de assumir este pagamento.

    Desde já agradeço e me coloco à disposição para maiores informações.
  4. Dr. Antonio C. Paz -www.acpadv.adv.br
    19/07/2010 16:22 | editado

    O negócio não foi concretizado, porque o agente financeiro negou o financiamento.
    Veja a Ementa abaixo:
    EMENTA: COBRANÇA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO NEGADO PELA INSTITUIÇÃO BANCÁRIA. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. PAGAMENTO INICIAL. EVIDÊNCIA DE QUE SE TRATOU DE ARRAS, OU SINAL, E NÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO DO VALOR NA FORMA SIMPLES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Recurso Cível Nº 71002387017, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Jerson Moacir Gubert, Julgado em 29/04/2010)

    Aconselho que ajuize uma Ação de Desfazimento de Compra de Imóvel com pedido de antecipação de tutela perante o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL de sua cidade.
    Não é necessário a assessoria de advogado para entrar com a ação.

    Caso queira uma petição completa compilada por especialista, visite o site: www.acpadv.adv.br.
    Lá você encontra os dados para mais detalhes.
  5. andre moraes
    21/07/2010 13:43

    Dr Antônio, boa tarde!

    Agradeço a sua atenção ao meu caso.

    Estou lhe enviando e-mail sobre os fatos ocorridos, e peço a gentileza, se possível, analisar minhas dúvidas.

    Grato,

    André Moraes / Campina - SP
  6. andre moraes
    21/07/2010 14:01

    Dr Antonio Carlos Paz,

    Ainda sobre o caso descrito no site JUS Navigandi, peço a gentileza de analisar os fatos abaixo e se possível qual a melhor orientação:

    Sobre o valor total do Imóvel (R$ 140.000,00), o corretor, advogado e procurador da Proprietária do Imóvel, nos colocou que se o banco não financiasse o valor de R$ 115.000,00 não teria negócio, que rasgaria o contrato.
    Pois bem, quando fui ao banco (CAIXA e ABN), o valor que pode ser liberado é de até R$ 89.000,00. Portanto, o gerente do Banco me disse que não abriria o processo de análise documental, pois o valor liberado não alcançaria o desejado.
    Sendo assim, não consegui atingir o valor total, R$ 115.000,00.
    Outrossim, no contrato de promessa de compra, o corretor colocou a seguinte cláusula:
    B) 115.000,00, que serão pagos através do FINANCIAMENTO HABITACIONAL e FGTS, através da Caixa Econômica Federal ou qualquer outro agente financeiro de sua livre escolha. O prazo para liberação do financiamento, é de 60 dias a contar da data da entrega de todos os documentos protocolados por parte dos vendedores no agente financeiro. Se esse prazo ultrapassar, será cobrado juros de poupança e mais 1% aos dias que ultrapassarem, E SE O VALOR FOR MENOR NO ATO DA LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO, OBRIGA-SE A COMPROMISSÁRIA COMPRADORA A COMPLETAR A DIFERENÇA, se o valor for maoir, obriga-se a Promitente VENDEDORA a devolver o valor ultrapassado.

    Diante desta cláusula, eu não consigo me "libertar" deste corretor, pois alega que o contrato foi assinado e eu devo cumprir o pagamento da multa de R$ 25.000,00 (promissória assinada pela minha esposa). Já ligou para mim e minha esposas várias vezes, até me pediu o carro como pagamento.

    Estou desesperado, pois eu não posso pagar este valor, sei que aceitei o valor acima no contrato, mas como parte do pagamento no Apartamento (entrada).

    O dr. acha que mesmo assim devo entrar com o pedido Ação de Desfazimento de Compra de Imóvel com pedido de antecipação de tutela perante o JUIZADO ESPECIAL CÍVEL???

    Mesmo com esta ação, eu terei que pagar alguma coisa para ele?

    Pela sua experiência, quais serão os meus gastos?

    Não precico constituir um advogado?
  7. R.A.B.F.
    21/07/2010 22:18 | editado

    André, apesar do Dr. Antonio ter respondido parcialmente a tua questão, gostaria de te dar um conselho de leigo, mas de quem já passou por algumas audiências. Se vc entrar no juizado especial sem assesoria de um advogado, como o teu adversário é advogado, ele provavelmente vai representar a vendedora do imóvel e aí vaí ser inútil vc ficar querendo conciliar e então vai para AIJ, que pode ser no mesmo dia. Aí meu caro, ele vai levar a contestação pronta e como a audiencia é um processo sumário, até vc entender o que aconteceu, o juiz já deu sentença que se te for desfavorável, para mudar, vai gastar uma grana e vai precisar de advogado para atuar no Recurso, sendo que o causidico terá de rebolar para mudar uma sentença num tribunal em que os juizes são os mesmos da primeira instancia. Vc acredita em corporativismo ? eu acredito! Outra coisa que não acredito´é tutela antecipada em juizado especial. Em geral são juizes leigos e ficam com medo de antecipar alguma coisa sem ouvir a outra parte. Não arrisque, pode perder R$ 25.000,00, é melhor procurar um advogado com experiencia em juizados especiais e explicar a ele que é causa praticamente ganha, como disse o Dr. Antonio, acertar os honorários e partir com tudo para uma possível briga. Esse negócio de clausula inválida é muito relativo, o que vale mesmo não é a teoria, sim a prática. Não esqueça que o juiz tem livre- arbitrio e com certeza vai pedir informações ao orgão financeiro.
    Boa sorte e desculpe a intromissão.

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