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Redes Sociais do Jus Navigandi

  1. Fab29
    08/11/2010 23:34

    Qual a validade de um contrato de gaveta qdo o objeto é um imovel ?
  2. Adv. Antonio Gomes
    09/11/2010 00:01

    Vale o acordado entre as partes se não existir cláusula violando a lei em tese, digo, pacta sunt servanda
  3. Laura Mariaa
    09/11/2010 15:37

    Relativamente nenhuma validade juridica...Sua pergunta foi muito vaga,para melhores opnioes,seja mais clara e detalhada sobre a questão.
    Boa tarde.
  4. Adv. Antonio Gomes
    09/11/2010 15:59

    Afirmei alhures: "Vale o acordado entre as partes se não existir cláusula violando a lei em tese, digo, pacta sunt servanda"

    Eis o fundamento:



    Como é de conhecimento público, existem por todo o país centenas de milhares de pessoas que compraram imóveis através de "contratos de gaveta".

    Os "contratos de gaveta" não podem ser registrados em razão da Lei 8.004/90 exigir a anuência da instituição financeira que financiou originariamente a compra do imóvel para a venda subsequente.

    O que pode fazer para tentar manter o imóvel o comprador que tem um "contrato de gaveta" (não registrado, portanto) se o imóvel comprado for penhorado em alguma execução contra o antigo proprietário?

    Uma possível solução será mover a ação de embargos de terceiro.

    É cabível essa ação para aquele que não registrou seu contrato no registro de imóveis?

    A Súmula nº 621 do STF dispõe: "Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis.". Contudo, existe orientação mais recente que culminou na Súmula nº 84 do STJ: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.".

    Como atualmente incumbe ao STJ, nos termos do art. 105, III, a, da Constituição da República, dizer a última palavra sobre a interpretação de lei federal no país, está prevalecendo atualmente o entendimento consolidado na Súmula nº 84. De qualquer modo, nada garante que a jurisprudência não irá voltar a seguir a orientação do STF.

    Com efeito, como os embargos de terceiro visam a proteção da posse (e não da propriedade), a orientação do STJ é de melhor técnica, desde que, é claro, o embargante esteja na posse do imóvel. A simples existência do contrato não basta.

    Vejamos algumas das decisões judiciais que estão seguindo a orientação do STJ:
    "EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado - Oposição pelo promitente comprador - Admissibilidade desde que irrevogável o contrato e devidamente imitido na posse - Imprescindibilidade da transcrição no Registro Imobiliário somente para a oponibilidade em face de terceiros que pretendam sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do adquirente - Aplicação do art. 1.046, § 1º, do CPC" (STJ, in RT 665/201)

    "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Registro inexistente - Irrelevância - Tradição antecipada - Posse própria - Imóvel penhorado - Embargos de terceiro - Acolhimento" (TAPR, in RT 604/189)

    "EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel objeto de compromisso de compra e venda, com firmas reconhecidas e registro em Cartório de Títulos e Documentos anterior à propositura da execução. Falta do registro imobiliário que não inibe a eficácia do documento. Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça. Embargos procedentes. Sentença mantida." (1º TAC-SP - 6ª Câmara, Ap. 675.157-7-São Paulo, j. 17.09.96, in Bol. AASP nº 2.020, p. 68-e)

    PENHORA - Execução hipotecária - Imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação Embargos opostos por terceiro adquirente - Transferência da posse através de cessão de direitos contratuais sem a anuência do credor e registro imobiliário - Irrelevância - Validade da venda entre o cedente e o cessionário com reflexo perante terceiros - Procedência dos embargos mantida - Inteligência e aplicação da Súmula 84 do STJ (1º TACivSP, in RT 708/107)


    Vejamos, também, decisões em sentido contrário:


    "RECURSO EXTRAORDINÁRIO - Penhora de imóvel - Objeto de promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis, por dívida do promitente vendedor - Não cabimento de embargos de terceiro opostos pelo promitente comprador - Recurso conhecido e provido - Aplicação da Súmula 621 do STF" (STF, RT 683/213).

    "PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. A jurisprudência hoje vitoriosa no Alto Pretório e no sentido de que o compromissário comprador, portador de promessa de compra e venda não inscrita no registro competente, não tem qualidade para requerer embargos de terceiro, na condição de possuidor por não ter título oponível "erga omnes". Precedentes do STF. Deu-se provimento ao recurso voluntário condenando os embargantes a honorária de 10% (dez por cento)."(Acórdão do extinto Tribunal Federal de Recursos, Quinta Turma, Apelação Civil nº 87.229-SP, j. em 25.04.84)

    "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Contrato não registrado - Penhora do imóvel - Embargos opostos pelo terceiro adquirente - Impossibilidade - Falta de inscrição no Registro Imobiliário que impede a oposição "erga omnes" de direito real não constituído - Irrelevância da existência ou não de fraude à execução ou contra credores - Aplicação da Súmula 621 do STF" (1º TACivSP, in RT 652/92)

    "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Falta de registro - Execução hipotecária - Embargos de terceiro - Descabimento - Voto vencido" (1º TACivSP, in RT 567/95)


    De qualquer modo, é necessário mencionar que a atual prevalência do entendimento consolidado na Súmula do STJ ocorre para as hipóteses onde a venda não se processou mediante fraude à execução, vale dizer, quando a assinatura do contrato ou escritura e a transferência da posse do imóvel ocorrerram antes do início da execução contra o antigo proprietário, conforme os seguintes julgados:


    "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - EXECUÇÃO - BEM PENHORADO - EMBARGOS DE TERCEIROS - POSSE NÃO COMPROVADA - INDÍCIOS DE FRAUDE - PRECEDENTES - RECURSO DESACOLHIDO - Conquanto mitigado o rigor do Enunciado nº 621 do STF pela jurisprudência sumulada deste Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 84), inadmissível o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, se inexistente comprovação de que o embargante, antes da Execução, detinha a posse do imóvel, e se, ademais detectadas pelas instância ordinárias circunstância evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, necessárias se fazem não só a demonstração de que a celebração do compromisso, com quitação do preço, ocorreu antes de ajuizada a Execução, mas também a comprovação da posse do embargante e a certeza quanto à inexistência de fraude." (STJ - 4ª T.; Rec. Esp. nº 39.144-0-SP; rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seção I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31-e, de 16.03.1994.)

    "EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Oposição por adquirente de imóvel - Compromisso de compra e venda não registrado - Admissibilidade se existente prova de desfrute da posse e não configurada fraude à execução - Abrandamento do rigor da Súmula 621 do STF" (STJ, in RT 664/187)

    "EMBARGOS DE TERCEIRO - Penhora - Imóvel adquirido antes do ajuizamento da execução - Compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário - Irrelevância - Oponibilidade do documento" (1º TACivSP, in RT 570/127)

    "EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA - Embargos de terceiro - Ilegitimidade "ad causam" -Possuidor - Promissário comprador em compromisso de compra e venda não inscrito no Registro de Imóveis - Penhora que não traduz esbulho ou turbação - Constrição que incide sobre o domínio, e não sobre a posse - Ônus hipotecário conhecido e anterior àquela avença - Transmissão do gravame - Impossibilidade de oferecimento da "exceptio possessionis" do art. 1.046, § 1.º, do CPC" (TARS, in RT 652/153).


    xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx


    RECURSO ESPECIAL REsp 591089 MG 2003/0163741-1 (STJ)

    Contrato de gaveta. Recurso do agente financeiro.

    1. Não fere nenhum dispositivo legal o reconhecimento da legitimidade ativa do cessionário para pedir a regularização do chamado contrato de gaveta, no caso, julgado improcedente.

    2. Recurso especial não conhecido
    STJ - 28 de Setembro de 2004

    Apelação Cível AC 7248991100 SP (TJSP)

    EMBARGOS DE TERCEIRO - Imóvel hipotecado em financiamento habitacional - Contrato de gaveta firmado entre os embargantes e os mutuários - Falta de pagamento das prestações - Execução hipotecária ajuizada contra os mutuários - Concordância por estes manifestada, em processo de revisão do contrato, com a retomada do imóvel pelo banco - Embargantes que, com base no contrato de gaveta, pretendem sustentar a posse sobre o imóvel - Pelo contrato de gaveta de cessão de direitos, os cessionários adquirem direitos obngacionais, ficando sujeitos, por serem terceiros em relação ao banco mutuante, à sorte do contrato de mútuo, por isso não podendo defender mais direitos que aqueles ostentados pelos cedentes, ficando sujeitos, portanto, a imissão do banco na posse do imóvel - A longa permanência no imóvel, sem pagamento das prestações do financiamento, caracteriza posse de má-fé, a afastar a pretensão de indenização por benfeitorias - Embargos improcedentes - Recurso não provido. .
    TJSP - 06 de Agosto de 2008

    Apelação Civel AC 391428 CE 2001.81.00.016214-0 (TRF5)

    Civil. Sistema Financeiro de Habitação. Contrato de mútuo. Quitação do imóvel com cobertura do Fundo de Variações Salariais - FCVS. Contrato de gaveta. Legitimidade do cessionário e da Caixa Econômica Federal. Preliminares rejeitadas. Ausência de prova do contrato de cessão de crédito, registrado em cartório. Recibo de pagamento que, unicamente, não se presta à comprovação exigida pela lei. Contrato de gaveta celebrado após 25.10.96, prazo máximo fixado pela Lei 10.150/2000. Precedentes. Apelação provida.
    TRF5 - 12 de Junho de 2007
  5. Laura Mariaa
    09/11/2010 16:10

    Então,resumindo tudo que o colega acima descreveu,contrato de gaveta não tem nenhuma validade jurídica.
    Não tenha vergonha de fazer o que é certo,seja de quem for,exija um contrato feito em juizo.
    abços e boa sorte.
  6. Adv. Antonio Gomes
    09/11/2010 16:30 | editado

    Ciente.
  7. Adv Evandro - evandro.renato@ig.com.br
    09/11/2010 16:31

    Tem validade sim, o proprio art. 108 do CC., Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

    Ou seja, imoveis com valor inferior a 30 salarios minimos podem ser objeto de compra e venda ou outros, POR INSTRUMENTO PARTICULAR.

    Sem contar que os compromissos de venda e compra tambem podem ser registrados no CRI.
  8. Laura Mariaa
    10/11/2010 00:37

    Adv./RJ - Antonio Gomes,

    Desculpe-me por comentar seu relato.

    Att.Laura Mariaa
  9. Adv. Antonio Gomes
    10/11/2010 13:25

    Escusas integralmente aceitas.

    Cordial abraço.

    Sejamos todos felizes, sempre.
  10. Fab29
    16/11/2010 16:24

    Agradeço imensamente os comentarios
  11. Carlos Br
    05/12/2010 13:16

    Olá colegas,


    Segue abaixo situação para nosso estudo!!



    Comprei uma casa a L. de F. em 30 de novembro 1992 por Cr$ 75.000.000,00 (Setenta e cinco milhões de cruzeiros) quitação via cheque 391.145 Ag. 0036-1 do Banco do Brasil, da qual, recebi substabelecimento de procuração da antiga compradora (L. de F.) que possuía procuração do antigo proprietário (J.M.).


    A procuração dos Mandantes para a sua primeira PROCURADORA(L. de F.) inicial deste IMÓVEL deu-se em 15 de julho de 1992, a qual após vender-me, substabeleceu a procuração em 01 de dezembro de 1992, dando poderes através de INSTRUMENTO PÚBLICO, do tipo, substabelecimento da procuração lavrada em cartório, concedendo ao outorgado todos os poderes para representar o outorgante junto à Caixa Econômica Federal/Banorte e em quaisquer assuntos pertinentes ao imóvel vinculado ao mútuo habitacional. É o que se costuma chamar de contrato de gaveta.


    Detalhe IMPORTANTE morei na casa de 1992 até 2001 e terminei de pagar junto ao banorte adquirindo assim a liberação da HIPOTECA em nome do mutuário. Atualmente encontra-se alugada.


    Em 01 dezembro 1992 ao iniciar a transferência para meu nome verifiquei que era necessária a documentação de J.M. (antigo proprietário); para minha grande surpresa quando inicio a busca pelos documentos de J.M.(antigo proprietário) não consigo retirar as Certidões negativas, face a dívidas deste com o INSS. Após inúmeras tentativas para transferir o bem continuei impossibilitado de realizar a transferência do imóvel para meu nome condicionado ainda pelas certidões.


    Em 17 de janeiro 2001 fui surpreendido com MANDADO DE PENHORA para registro sobre a respectiva casa, que foi procedida mesmo sem autorização da viúva como DEPOSITÁRIA, alegando que a casa já tinha sido vendida desde 1990 e que J.M.(antigo proprietário) havia falecido em fevereiro de 1999.


    Em 21 de junho de 2001 ingressei com ET - Embargos de terceiro, sendo julgado EXTINTO sem julgamento do Mérito. Em 28 de novembro de 2001 Ingressei com AC-Apelação Cívil sendo julgado em 21 de maio de 2009 e transitado em julgado com total êxito aos meus pedidos. Veja a seguir comentários do voto publicado no acórdão em 16 de junho de 2009 :

    Poder Judiciário/ Tribunal Regional Federal da 5ª Região

    Gabinete do Desembargador Federal Vladimir Souza Carvalho

    ------------------------------------------------------------------------------------

    AC 291118/RN VSC/MAPG Pág. 1(2002.05.99.000737-5)

    RELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL VLADIMIR SOUZA CARVALHO

    (Voto)

    (...)

    No momento da penhora, a viúva do finado J. M. informou ao meirinho

    ter vendido o referido imóvel há mais de 10 (dez) anos, tendo, desta forma, se negado a ficar como depositária fiel do mesmo, f. 23v.

    Em abono, ainda, ao argumento, embalsamado na inicial, há o recibo de f. 29, atinente ao pagamento, por parte do ora apelante-varão, da quantia de setenta e cinco milhões de cruzeiros, em 30 de novembro de 1992, como há o recibo da conta de energia elétrica, atinente ao mês de fevereiro de 2001, em nome do apelante-varão, no qual o endereço é o mesmo do que aparece na procuração de f. 02, ou seja, rua A. P., 3

    Materialmente, a prova aludida é suficiente para embasar a convicção de que o imóvel aludido, apesar de estar ligado a financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal, cf. f. 30 e 32-34, encontra-se, por força do substabelecimento aludido, f. 21, que, em verdade, materializa um contrato de gaveta, em posse do apelante.

    Contudo, a prova material, por si só, no caso, já se revela suficiente para tanto, independentemente da situação em que o dito imóvel se encontre perante a Caixa Econômica Federal, que, no particular, não perde um só direito de tentar reavê-lo de quem quer que nele se encontre, se para tanto motivo, previsto em contrato e em a norma, tiver.

    Com razão, pois, os apelantes.

    (Ementa)

    Processual Civil. Embargos de terceiro. Contrato de gaveta. Penhora.

    Impossibilidade.

    1. Imóvel, em nome de devedor falecido, objeto de procuração e de substabelecimento para terceiro, a representar verdadeiro contrato de gaveta, em posse do embargante-varão.

    2. Acatamento dos embargos para afastar a sua penhora em execução fiscal movida pelo apelado contra o finado proprietário.

    3. Prova material suficiente para embasar a convicção de estar o dito imóvel em posse do apelante desde 1992, independentemente da sua situação perante a Caixa Econômica Federal, que, caso tenha motivo, poderá reavê-lo em mãos de quem quer que esteja.

    4. Embora a prova testemunhal, que não foi produzida, porque o feito foi julgado antecipadamente, pudesse dar mais ênfase a posse dos apelantes, o material já é suficiente para excluir o imóvel da penhora.

    5. Provimento do recurso. Inversão do ônus sucumbencial.



    Ocorre que em 03 de março de 2010 foi determinada a desconstituição da penhora, que após cumprimento desta, a tabeliã do cartório se negou a realizar a transferência do respectivo imóvel alegando que seria necessária documentos referente a cessão de direitos pelos herdeiros em razão da morte do antigo proprietário (J.M.).


    E agora? Como fazer nesta? Qual seria a medida cabível ao caso em comento para solucionar o conflito e efetivar a devida transferência?

    A grande DÚVIDA é ... COMO REGULARIZAR ESTA AQUISIÇÃO do caso descrito acima, até agora alguns tem dito que a solução melhor seria USUCAPIÃO, OUTROS dos cartórios se dividem entre ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ou ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS dada pela viúva e filhos(herdeiros), as informações e pesquisas recente para solucionar o caso seria pedir carta de ADJUDICAÇÃO ao juiz federal que determinou a descontituição da penhora.

    Antecipadamente agradeço a valiosa contribuição de estudo ao caso.

    Carlos BR.
  12. sandra raposo 2
    18/01/2011 18:46

    hola boa noite. gostaria de tirar umas duvidas. comprei um ap de terceiro. ele pertencia a cohab. terminei de pagar em junho de 2005. em outubro do mesmo mes dei entrada p/ receber as escritura. só que agora é q me mandaram. fui a prefeitura paguei o itbi e todos os impostos. ao chegar no cartorio de registro de imoveis fui informada que eu teria q levar tudo p/ corrigir que as medidas estavam todas erradas. fui la tem mais de um mes. agora me mandaram a escritura corrigidas mais não me mandaram a carta de liberação da hipoteca. o cartorio não quer fazer a transferencia por falta da mesma.. por favor o que posso fazer para resolver isso. pois já não aguento mais tantos constrangimento. tenho 4 anos correndo atraz e não estou conseguindo. posso entrar na justiça contra a cohab. e qual são os meus direitos. boa noite e obrgado.
  13. Adv. Antonio Gomes
    18/01/2011 19:12

    Carlos, vejamos:

    Adjudicação compusória, entendo não existir a documentação necessária para instruir o pleito, promessa de compra e venda pública e plena e rasa quitação quanto ao preço.

    Carta de adjudciação, requerewr naquele processo alhures, impossibilidade juridica, eis que não faz parte do objeto daquela ação.


    O remédio jurídico para o caso concreto, vislumbro o instituto do usucapião.
  14. Adv. Antonio Gomes
    18/01/2011 19:14

    hola boa noite. gostaria de tirar umas duvidas. comprei um ap de terceiro. ele pertencia a cohab. terminei de pagar em junho de 2005. em outubro do mesmo mes dei entrada p/ receber as escritura. só que agora é q me mandaram. fui a prefeitura paguei o itbi e todos os impostos. ao chegar no cartorio de registro de imoveis fui informada que eu teria q levar tudo p/ corrigir que as medidas estavam todas erradas. fui la tem mais de um mes. agora me mandaram a escritura corrigidas mais não me mandaram a carta de liberação da hipoteca. o cartorio não quer fazer a transferencia por falta da mesma.. por favor o que posso fazer para resolver isso. pois já não aguento mais tantos constrangimento. tenho 4 anos correndo atraz e não estou conseguindo. posso entrar na justiça contra a cohab. e qual são os meus direitos. boa noite e obrgado.


    R- O caminho é, contratar um despachante de sua plena confiança ou indicação de amigos, ou alternativamente um advogado especializado na área de direito imobiliário.
  15. Peralta
    16/04/2011 17:17

    olá, acabei de comprar um imóvel que foi fianciado pela caixa e por isso não pode ser transferido para mim na escritura. O mesmo teve sua divida anistiada pelo governo devendo procurar a caixa apenas para quitar uma quantia irrisória e receber a escritura. Que tipo de documento (procuração,contrato) eu devo pedir ao ex proprietário para que eu possa ter direito de passar a escritura para meu nome no cartorio? Me deem uma luz por favor?
  16. Adv. Antonio Gomes
    16/04/2011 17:55

    Comparecer a CEF para receber as informaçãos pertinente ao caso. Primeiro o imóvel vai ser dado baixa do gravame no RI, digo, após plena e rasa quitação. No ato seguinte atraves do cartório de notas o proprietário transfere o imóvel para o promitente comprador, após retiradas as certidões de praxis, pagamento do ITBI e custas do cartório, recebendo assim a escritura de compra e venda, e que, em ato continuo deverá levar para o Registro de Imoveis para efetuar finalmente o competente registro.


    Att.

    Adv. Antonio gomes
  17. NTF Representações
    06/05/2011 15:55 | editado

    Olá, tenho um contrato de gaveta feito a 42 anos atrás, o objeto do contrato um terreno, com o decorrer do tempo construi uma casa com ponto de comércio, estou tentando abrir um bar, porém tem o impedimento da vigilância sanitária por não ter a escritura da propriedade, o que posso fazer?
  18. Adv. Antonio Gomes
    06/05/2011 16:08

    Entre outras adquirir por usucapião.
  19. NTF Representações
    06/05/2011 16:31

    Obrigado pela ajuda.

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