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  • Junior57

    Junior57

    É brincadeira. Se foi o locador quem pediu para que o locatário saisse... Não houve algo formal a respeito, de modo a ressalvaguardar os direitos e obrigações decorrentes da entrega de chaves? Se, afinal, nada foi feito, cabe sim a aplicação de multa rescisória. Porém, ela será calculada proporcionalmente ao tempo que deixou de ser cumprido, no caso 4 meses. Normalmente os contratos estipulam a multa por infraçao em 3 alugueres vigentes (veja se também é seu caso). Se for, basta pegar o produto de 3 alugueres, dividir pelo tempo inicialmente previsto para o contrato e multiplicar pelos 4 meses não cumpridos...

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Acho que nesse caso é preciso fazer algumas ponderações.

    1- A multa rescisória é para o locatário quando espontaneamente deseja entregar o imovel antes do termino final do contrato, assim, o locador não pode pedir o imóvel antes do prazo final do contrato, exceto em açã ode despejo nos casos previsto em lei.

    2- Se o locatário quis atendenter o pedido do locador (que não era obrigado), NADA É DEVIDO DE MUTLA RESCISÓRIA.

    3- Saliento que a lei de locação é clara em seu artigo 4º: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

  • Junior57

    Junior57

    Exatamente. O locatário pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada.... Como não há previsão legal para o caso do locador pedir o imóvel, torna-se fundamental que as partes formalizem o acordo. Não havendo formalização, quem prova que o locador pediu? O locatário acabará pagando, na forma anteriormente descrita...

  • Hana hana

    Hana hana

    O Locador mandou uma carta comunicando que não iria renovar o contrato, então comecei a me mobilizar para arrumar outro imóvel. Como a locação é não “residencial” existe uma dificuldade em encontrar local adegado. Para minha sorte ou talvez azar encontrei um local perfeito porém bem mais caro. Apos a entrega das chaves fui informada que deveria pagar uma multa contratual. Mas eu acho que é indevido porque eu não tinha como esperar até outubro para procurar um lugar, Se o lacador tivesse me informado que eu não poderia sair antes sem pagar a multa eu teria ficado até o final. O que vocês acham?

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Não tenho dúvidas de que é INDEVIDA a multa. A carta solicitando o imóvel já é uma prova de que foi ele quem solicitou a devolução. Ademais, caso não tenha nenhum documento que comprove a entrega das chaves e por ventura ele venha te cobrar judicialmente, você pode se utilizar de prova testemunhal.
    Não page a multa pois é indevida, se ele vier te cobrar judicialmente, peça um advogado para entrar com uma RECOVENÇÃO pedindo perdas e danos por ter liberado o imóvel antes do prazo bem como a condenação do locador a te indenizar por litigancia de má-fé.

  • rose.rosangela

    rose.rosangela

    doutor, por favor me ajude, tou com um problemas já tem um ano, aluguei um apartamento, em primeira vista ele estava bom, só uma pia de cozinha que estava velha demas, reclamei mas ele disse que não ia trocar, como dava pra usar aceitei, acontece que a cada mes que passa, estou tendo problemas na casa, pois as portas estão cheias de culpins, todas descoladas, infiltração do apartamento de cima, torneiras velhas, peças velhas, como vaso pias, piso mal acentado, com barriga e todo fofo, e fora isso quando eu aluguei falei que queria o apartamento no minimo pintado, coisa que não foi feita, a estalação é toda feita com fios de 10MM sendo que no minimo pra tomada usa fio de 12, 30 e pra chuveiro de 14,30, isso ocasiona curtos, queimando chuveiros, aparelhos e lampadas, são coisa que quando um iquilino entra não ve, aparecendo bem depois, no contrato esta que é minha obrigação arrumar e entregar o imovel em perfeita condiçoes de uso, como posso entregar se já peguei sem condiçoes de uso? sou obrigada a arrumar? faz um ano que falo com ele e ele se faz de dezentendido, não vem arrumar, todo mes pago conserto de um imovel que não é meu, pois as coisas são tão velha que esta tudo se quebrando, esse mes ele subiu o aluguel, sou sózinha o aluguel já é caro, ainda tenho que arrumar pra ele? tenho como quebrar esse contrato e cair fora? alegando que ele mascarou os problemas existente no imovel? des de já muito obrigado.

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Rose, com relação ao seu caso, pelo que você narrou, acredito que o imóvel não está em condições de uso. A lei de locação preconiza que é dever do locador entregar o imóvel em perfeitas condições de uso.


    Art. 22. da lei de locação: O locador é obrigado a:

    I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

    II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

    III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

    IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

    Você deve entregar o imóvel nas condições encontradas, mas não é obrigada a consertar defeitos que não deu causa.

    Aconselho notificar formalmente o locador sobre o estado do imóvel e tentar um acordo para desocupar o imóvel e procurar outro. Caso amilgavelmente não seja possível, judicialmente acredito que você tem motivos para pedir a rescisão contratual e eventuais perdas e danos.

    Boa sorte.

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Não há objeção para contrato de locação não residencial por apenas 01 ano. Se você for alugar o espaço físico, o contrato é o de locação não residencial. todavia se você for alugar o espaço fisico e os bens materiais e imateriais que existem do estabelecimento antigo, o contrato será o de cessão de fundo de comercio

  • rose.rosangela

    rose.rosangela

    Muito obrigado Doutor Marcelo Felipe, faz um tempão que estou com essa duvida, Deus te abençoe por me respoder e sucesso na profissão, bom final de semana pro senhor.

  • online

    online

    Muito obrigada Doutor Marcelo,mas, ainda tenho outra dúvida.É que o inquilino pediu para ser um contrato maior do que 1 ano,pois alega que o banco o exigiu para fins de empréstimo.Eu do meu lado acho que ele tem é medo de eu pedir o imóvel ao término do contrato,mas relamente eu não me sinto segura para um contrato maior.

    Grata,

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Veja:

    Os contratos de locação, em geral, contém clausulas penais em caso de devolução do imóvel antes do término do prazo. Caso não se sinta segura, você pode pedir para ele que mencione no contrato uma clausula onde mencione que "após o primeiro ano de contrato, a locatária poderá entregar o imóvel sem incidir em multa", nesse caso, você estará segura.

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Nesse caso acho que você é a locadora né?

    Então, se você fixar prazo maior que um ano, não poderá pedir o imóvel antes do fim do prazo. O jeito é você pensar. Aconselho que não seja por tempo maior que cinco anos, pois nesse caso, ele poderá se valer de ações renovátorias para te obrigar a ir renovando a locação.

  • rose.rosangela

    rose.rosangela

    doutor Marcelo Felipe, vamos supor que não dá pra mim continuar no apartamento, e eu não consiga me livrar da multa, pois acho que ele sendo advogado fez um contrato só puxando pra ele, o contrato e de 2 anos e meio só acaba em dezembro de 2012, com multa na quebra antes, se eu sair vamos supor hoje, vou ter que pagar todos os alugueis restantes? não entendo nada de contrato, como meu aluguel da em media 13.000,00 mil ao ano, se eu sair vou ter que pagar um ano e meio de aluguel? o tempo que resta?e pra que serve esse calsão de tres alugueis que quando entrei paguei? sei que é pedir de mais, mas como sou sozinha, não sei nem como agir, ficando quieta em certa situação com medo da multa de contrato, ele sabendo disso faz oque quer comigo, e eu tenho que engolir, pois não tenho esse dinheiro da multa. des de já muinto obrigado doutor.

  • Marcelo Felipe

    Marcelo Felipe

    Se você pagar a multa que está no contrato, pode sair do apartamento sem pagar o restante dos alugueis. A multa deve ser proporcional ao tempo que falta Ex: Se ele estipulou uma multa de R$ 2.000,00 e o contrato é de 02 anos e você já cumpriu 01 ano, você terá que pagar somente R$ 1.000,00.

    È isso que diz o artigo 4º da lei de locação que eu mencionei em uma pergunta mais acima. Assim, pagando a multa não terá que pagar mais nada de locação para frente.

    O fato dele ser advogado não o autoriza a fazer cobranças ilegais e em descompasso com a lei de locação, antes de qualquer coisa vale a pena procurar um advogado ou, até mesmo a defensoria pública, pois podem apreciar melhor o seu contrato.

    Não se esqueça que tudo deverá ser escrito, se for entregar o imóvel peça recibo de entrega das chaves e também do valor pago a titulo de multa rescisória em razão da entrega do imóvel antes da data aprazada.

  • M Kessaris

    M Kessaris

    Desculpe a intromissão, apenas acrescentando:

    O que voce pagou à título de caução (depósito caucionado, equivale no máximo à tres meses do aluguel) é uma das modalidades de garantia da locação previstas na lei do inquilinato (depósito caucionado, ou fiador, ou seguro fiança, ou depósitos de fundos de investimentos), e somente uma dessas modalidades lhe pode ser exigida. No seu caso, o depósito caucionado, lhe deverá ser devolvido quando do encerramento da locação, desde que não hajam nenhuma pendência, seja financeira (alugueis, encargos, multas, juros, impostos, taxas de consumo de agua ou luz) ou material (relativo ao estado de conservação do imóvel, quando voce o recebeu).

    O que me parece que lhe está sendo cobrado é a multa rescisória, caracterizada pela devolução antecipada do imóvel, ou por infração contratual (caso o prazo de duração da locação seja parte integrante de alguma cláusula do contrato).

    São duas coisas distintas, ambas permitidas em lei, com tratamentos diferenciados e pertinentes à cada situação. No caso da multa, vale o que estiver escrito em seu contrato de locação. Judicialmente, se for o caso, o MM. Juiz poderá arbitrar um valor menor adotando critérios de proporcionalidade e/ou equidade, dependendo das considerações e provas que as partes produzirem, e das peculiaridades do caso. No mais, assino embaixo as considerações do Dr. Alexandre.

    Desculpe-me mais uma vez, e espero ter colaborado de alguma forma !!

  • rose.rosangela

    rose.rosangela

    Atha, agora acho que entendi, então se eu sair sem divida do apartamento, por lei ele tera que devolver o caução? que é equivalente aos tres alugueis que paguei quando entrei, só ficando com ele se eu deixar dividas? Ele falou que isso eu perdia. ai estou ficando em uma casa que todo mes tenho que gastar pra arrumar com medo de perder os tres meses e ainda ter que pagar uma divida absurda de multa.
    entendi que como ele finge que não ve os defeitos do apartamento, eu tenho que escrever em duas guias e assim notificar ele quanto as coisas quebradas ja existentes, e se ele não assinar a notificação tenho que entra judicialmente contra ele né? uma ves que meu aluguel esta rigorosamente em dia, e minhas contas tbm ele teria que arrumar, ou me livrar do pagamento de multa se eu entregar o apartamento, é issso né doutores?