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Redes Sociais do Jus Navigandi

  1. edelmar costa
    25/07/2011 15:19

    Boa tarde. O condomínio está me cobrando taxa de condomínio de setembro à dezembro de 2006, dizendo que não foi pago na época. Informei que os meses foram pagos ao síndico anterior e que não possuia mais recibos que comprovasse já que se passaram mais de 4 anos. Preciso de orientação o que fazer. Grato. Edelmar Costa
  2. Adv. Antonio Gomes
    25/07/2011 15:56

    Sem prova do pagamento o caminho é pagar, exceto que ocorra a prescrição de 05 anos. Dito isso levar o síndico no bico até dezembro de 2011, após o lapso temporal, um abraço, prescição do fundo do direito.
  3. Hen_BH
    25/07/2011 18:02 | editado

    Prezado colega,

    a prescrição da taxa condominial é de 10 anos, a teor da regra geral do art. 205 do Código Civil, eis que essa dívida não se enquadra em nenhum dos parágrafos do art. 206, notadamente §5º, que regula as prescrições ocorrentes no prazo de 05 anos.

    TJMG:

    "APELAÇÃO CÍVEL - COBRANÇA - TAXAS DE CONDOMÍNIO - PRESCRIÇÃO - ART. 205 DO CC - SENTENÇA CASSADA - APLICAÇÃO DO ART. 515, § 3º, DO CPC - PROPRIEDADE COMPROVADA - ENCARGOS DEVIDOS - CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA DEVIDOS A PARTIR DO VENCIMENTO. O prazo prescricional para cobrança das taxas de condomínio é de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil. "

    "AÇÃO DE COBRANÇA - ÔNUS DA PROVA - JUROS - TAXAS CONDOMINIAIS - PRESCRIÇÃO. A taxa de condomínio prevista na convenção ou estatuto associativo, devidamente lançada em planilha, sustenta o pedido de cobrança. Alegando o réu fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a ele caberá o ônus de prová-lo. Aquele que não adimplir obrigação positiva e líquida, no seu termo, responde pelos juros moratórios e correção monetária contados do vencimento de cada parcela. O Código Civil de 2002 não estipula prazo especial para a pretensão de cobrança de taxa condominial, devendo ser considerado o ordinário de dez anos."

    "COBRANÇA - PRELIMINARES DE NULIDADE - NÃO CONHECIMENTO E REJEIÇÃO - PRESCRIÇÃO - PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA - TAXAS DE CONDOMINIO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO QUE SE IMPÕE.

    (...)

    Na cobrança de taxas de condomínio, aplica-se o prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto pelo artigo 205 do CC/02. Não comprovado o efetivo pagamento da taxa condominial, impõe-se a procedência da cobrança levada a efeito."

    STJ

    "AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.364.292 - RS (2010/0200488-0)
    RELATOR : MINISTRO SIDNEI BENETI
    AGRAVANTE : ELIANE LOURDES RAMOS
    ADVOGADO : MARCELO GUSTAVO BAUM E OUTRO(S)
    AGRAVADO : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTE OLIMPO
    ADVOGADO : ROMEINE HACK
    DECISÃO
    (...)
    PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA.
    Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, e, via de conseqüência, de direito pessoal, a prescrição da ação ocorre em 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil."

    Sendo assim, é melhor você tentar uma declaração do síndico anterior dizendo que essas cotas foram pagas, ou de algum outro modo provar o pagamento... pois se for levar o síndico no bico, vai ter de fazer isso até 2016...
  4. Adv. Antonio Gomes
    25/07/2011 18:15

    Sem oposição. Então vejamos:

    PRESCRIÇÃO DE TAXA DE CONDOMÍNIO

    Artigo publicado na Revista da OAB:
    http://www.oab.org.br/oabeditora/revista/Revista_07/mainnovo.html

    O presente tema é motivo de muitas discussões entre as pessoas envolvidas no dia-a-dia com essa questão, sejam os síndicos, sejam os condôminos, sejam aqueles que pretendem adquirir imóveis e até mesmo pelos corretores que necessitam passar a segurança necessária para efetivar a venda.
    Por incrível que pareça, não há respostas claras nos livros de doutrina e manuais de Direito. Assim, resolvemos tecer breves comentários sobre o assunto, nascido justamente da necessidade de pesquisa para lecionar em sala de aula.
    Segundo a previsão do atual Código Civil (art. 205), a prescrição aplicável às taxas de condomínio é a geral, ou seja, de 10 anos.
    A seu turno, a obrigação de administrar, fiscalizar e cobrar tais débitos é do síndico, podendo fazer, se necessário for, a cobrança pela via judicial.
    O raciocínio se deve quanto a dedução lógica e sistemática da lei, ao invés de depender de previsão explícita sobre o tema, pois não há.
    Vejamos a redação do Código Civil e da Lei 4.591/64, conforme abaixo:
    “Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
    “Art. 192. Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das partes.”
    “Art. 196. A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor.”
    E,
    “Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
    Neste Título (IV), não há expressa disposição sobre taxas de condomínios.
    Igualmente, não há lei esparsa que expressamente preveja a prescrição para os créditos/débitos de condomínio.
    Os capítulos VI e VII do atual Cód. Civil (art. 1.314 em diante), que tratam de condomínio, nada dispõem sobre prescrição e decadência.
    Já a Lei n. 4.591/64, dispõe sobre as despesas de condomínio, mas é silente quanto a eventual prescrição, apenas prescreve que o síndico tem a obrigação de ajuizar ação competente para cobrança das despesas e que deve prestar contas, conforme abaixo:
    “Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio
    Omissis...
    § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.”
    "Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
    § 1º Compete ao síndico:
    ......................
    f) prestar contas à assembléia dos condôminos."
    Os deveres do síndico também estão previstos no atual CC (art. 1.348 à 1.350).
    Daí decorre que, se o síndico tem a obrigação de bem administrar e de ajuizar ação, fica o mesmo adstrito as regras comuns dos artigos 189 e 205 do CC. É bom lembrar que a legitimidade para cobrança conferida ao síndico faz nascer a responsabilidade ao mesmo, podendo ser requisitado pelos demais condôminos para prestar contas da administração, conforme salientado anteriormente.
    Assim, por dedução, o prazo é de 10 anos, porque genérica para todas as formas de fatos e negócios jurídicos e que não estão excepcionadas pelos artigos seguintes do Código Civil que tratam especificamente de determinadas matérias e lhes cominam os prazos respectivos.
    Quanto a jurisprudência, colacionamos ementas em referência ao código anterior e já coadunada com o atual Código Civil.
    Porém, em relação ao antigo, a aplicação é que se tratava de prescrição vintenária.
    Ou seja, a prescrição ampla e genérica, justamente pela ausência de tratamento específico no próprio CC ou em legislação especial.
    “STJ. REsp 202618/SP (1999/0007892-6), rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 09.11.99.
    condomínio. usufrutuário. prescrição. correção monetária. precedentes da corte.
    1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio.
    2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio.
    3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária,
    nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos.
    4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC.
    5. Recurso especial conhecido e provido, em parte.” (Grifamos).

    “STJ. REsp 88885/RS (1996/0011282-7), rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.11.96, DJ 17.02.97, p. 2165.
    civil - ação de cobrança - prazo - prescrição - condomínio - despesas - responsabilidade do adquirente.
    I - O prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, porque regulado pelo art. 177 do CC.
    II - Ainda na vigência da primitiva redação do par. único do art. 4º da Lei n. 4.591/64, responsabilidades assumida pelo adquirente do bem não significa ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP - DJ de 16/09/1991).
    III - Recurso não conhecido.
    Resumo Estruturado:
    Prescrição vintenária, ação de cobrança, cota, condomínio, ação pessoal. Responsabilidade, comprador, Imóvel, débitos, condomínio, efeito, inadimplemento, ex proprietário, ônus real.” (Grifamos).
    Abaixo, segue a transcrição do art. 177 do antigo Código Civil.
    Talvez, em razão da sua redação, produziam-se dúvidas quanto a ações pessoais versus dívidas pessoais.
    “Art. 177. As ações pessoais prescrevem, ordinariamente, em 20 (vinte) anos, as reais em 10 (dez), entre presentes, e entre ausentes, em 15 (quinze), contados da data em que poderiam ter sido propostas. (Redação dada pela Lei n. 2.437, de 7.3.55).”
    Confira-se a seguinte decisão do TJ do Rio Grande do Sul:
    “apelação cível. condomínio. cobrança de cotas condominiais. preliminar de ilegitimidade passiva. afastamento.
    É parte passiva legítima para responder ao pedido de cobrança de cotas condominiais o proprietário que se achava na posse e propriedade da unidade na época do seu vencimento.
    prescrição. inocorrência.
    Tratando-se de cobrança de cotas condominiais, e, via de conseqüência, de direito pessoal, a prescrição da ação ocorre em 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil.
    mérito. defesa fundada em mera alegação de discordância com os valores cobrados. exigência de discriminação pormenorizada das importâncias que compõem cada quota condominial. desnecessidade.
    Se o condômino tiver alguma dúvida quanto aos valores cobrados, deve se insurgir no momento em que lhe forem remetidos os boletos de cobrança, promovendo, se for o caso, as ações judiciais pertinentes. Assim não procedendo, inadequada apresenta-se a genérica argüição de que os valores estariam incorretos, formulada apenas quando ajuizada a ação de cobrança.
    Ausência de prova da cobrança de juros capitalizados.
    juros de mora. termo a quo.
    O condômino inadimplente deve suportar juros de mora de 1% ao mês, contados desde o vencimento de cada quota condominial. Inteligência do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/64.
    multa convencional. novo código civil. limite.
    Após o advento do Novo Código Civil, a multa convencional, por atraso no pagamento das despesas condominiais, pode ser fixada em até 2%, consoante a regra do § 1º do art. 1.336 do Novo Diploma de Direito Material, com termo inicial no vencimento de cada cota.
    preliminares rejeitadas. negado provimento ao recurso. unânime.” (TJ/RS. Apelação Cível. Acórdão n. 70024464869, 18ª Câmara Cível, 12.06.082008, rel. Des. Pedro Celso Dal Prá). (Grifamos).
    Algumas pessoas e profissionais do Direito alegam que a prescrição para taxas condominiais seriam de 5 anos ou até 3 anos, por considerar que taxa de condomínio é dívida líquida, título, etc. Não é o caso.
    O art. 206, § 5º, inc. I do CC/02 não é a solução para o caso.
    Dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular nada tem a ver com taxa condominial; trata-se de empréstimos, mútuos, financiamentos, confissões de dívidas, contratos de abertura de crédito, cartão de crédito e demais contratos do gênero.
    É a mesma hipótese do quanto previsto no art. 585, II do Cód. de Processo Civil para efeito de execução de títulos extrajudiciais.
    E, neste artigo, exige-se ainda, para documentos particulares, a assinatura de 2 testemunhas, hipótese impossível em taxas condominiais, que na maioria dos casos são boletos bancários.
    Ademais, as convenções de condomínio não preenchem os requisitos de dívida líquida e certa, pois tais documentos não discriminam o total da dívida de cada condômino e porque cada parcela da taxa condominial é autônoma e a prescrição incide uma à uma.
    Como se trata de verbas autônomas em cada vencimento, a prescrição incide sobre cada verba singularmente.
    Exemplo: taxa condominial devida em out/1997, prescreveu em out/2007; taxa de jan/1998, prescreveu em jan/2008, e assim sucessivamente.
    A contagem da prescrição será feita a partir da propositura da ação, conforme dispõe o art. 219 do CPC.
    Contudo, nas dívidas anteriores a entrada em vigor do atual código deverá ser observada a regra de transição prevista no art. 2.028 do atual Cód. Civil.
    Outro ponto que suscita bastante polêmica é a possibilidade ou não de execução contra o próprio imóvel em razão do débito para com as chamadas taxas, cotas ou contribuições condominiais.
    O entendimento que já se encontra pacificado, tanto no STF quanto no STJ é que sim.
    É possível a execução e penhora do imóvel que compõe determinado condomínio, em razão do débito das cotas condominiais, cuja garantia de ser bem de família, acaso o seja, prevista na Lei n. 8.009/90, não é oponível.
    O entendimento firmado se deve a interpretação do inc. IV do art. 3º da lei de proteção em tela, cuja redação é a seguinte:
    "Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
    ....................
    IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;"
    Confira-se, pois, a jurisprudência do E.STJ, verbis:
    “REsp 199801/RJ: civil e processual civil - condômino inadimplente - execução - penhora - imóvel - unidade residencial integrante de condomínio em plano horizontal - teoria dos direitos limitantes e limitados - aplicação da exceção prevista na lei N. 8.009/90, art. 3º, iv - interpretação teleológica.
    I - O condomínio em plano horizontal impõe direitos limitantes e limitados e a obrigação propter rem de contribuir pro rata para as despesas condominiais se transmuda em indisponibilidade, e inalienabilidade da unidade autônoma, desde o momento em que seu titular se torna inadimplente.
    II - O vocábulo 'contribuição' a que alude o inciso IV, art. 3º da Lei n. 8.009/90 não se reveste de qualquer conotação fiscal, mas representa, in casu, a quota parte de cada condômino no rateio das despesas condominiais. Nesta circunstância, a obrigação devida em decorrência da má conservação do imóvel da recorrente há de ser incluída na ressalva do mencionado dispositivo.
    III - Recurso Especial não conhecido. Decisão por maioria.” (Grifamos).

    “REsp 155718/SP: Penhora. Bem de família. Contribuições condominiais.
    Assente, nesta Corte, o entendimento de que passível de penhora o imóvel residencial da família, por débito proveniente de contribuições condominiais. Inteligência do inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/90. Ressalva do entendimento do Relator.”
    Registre-se também no site do E. STJ as demais jurisprudências quanto ao tema nos seguintes recursos especiais: REsp 172866/SP, REsp 162043/SP, REsp 187493/SP e REsp 1100087/MG.
    Há ainda a questão polêmica quanto a possibilidade ou não de protesto do valor em débito da cota (taxa) de condomínio.
    Recente lei paulista autoriza o protesto. A lei, em verdade, tem por objetivo apaziguar as vozes destoantes, pois alguns entendiam que sim, outros que não, estes sob a alegação de que débito de taxa de condomínio não era líquida e certa.
    Em verdade, depende muito de como essa dívida de taxa de condomínio está representada e autorizada a ser cobrada.
    Entendo que, se por acaso as convenções de condomínio contenham previsão de que a cobrança da taxa de condomínio será representada por boleto bancário e no mesmo constará vencimento, sendo que todos os condôminos subscreveram ou tomaram ciência da cláusula, e estão de acordo; nesse caso, será possível o protesto.
    Não exclusivamente por constar na convenção, mas por, primordialmente constar na convenção a autorização para cobrança da taxa pelo boleto bancário e, em segundo plano, pelo que representa o boleto bancário no plano jurídico.
    O boleto bancário é hoje letra cambiária, título executivo, e é, por definição de Dir. Comercial, título abstrato.
    Assim, o atraso de qualquer boleto bancário, dá ao sacador (credor) ou seu preposto (banco), o direito de levar a letra ao protesto. Nesse caso, dado aos avanços das relações sociais, e considerando que atualmente a cobrança de taxa de condomínio pode ser cobrada por boleto bancário, título que representa um valor líquido e certo, presumidamente, a taxa de condomínio cobrada por este meio, vencida, poderá ser protestada.
    Bem, esperamos ter contribuído com o esclarecimento necessário acerca deste tema e que seja útil aos interessados.

    S.m.j., esta é a melhor interpretação.
    Postado por Prof. João Damasceno às Domingo, Outubro 19, 2008
  5. Adv. Antonio Gomes
    25/07/2011 18:18

    Artigo: A taxa condominial


    Condomínio significa propriedade comum, um conjunto de direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais unidades, em um mesmo prédio, em co-propriedade com outras pessoas, sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída fração ideal, nos termos do Código Civil:

    "Art. 1332 Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

    I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

    II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

    III - o fim a que as unidades se destinam.

    Art. 1333 A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

    Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."

    A taxa condominial é a imposição a todos os condôminos de concorrer para as despesas do condomínio e divide-se em duas, para efeito de definição:

    Taxa ordinária: é o valor cobrado mediante aprovação das verbas em Assembléia Geral Ordinária para fazer face às despesas necessárias à administração, onde se incluem dentre outras: salários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora , isenção do síndico, etc.

    Taxa extra: é o valor cobrado, após autorização de Assembléia Geral, mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentem o valor do condomínio, tais como obras ou reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de habitabilidade, tais como consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer e fundo de reserva, excetuados os casos de urgência comprovada.
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    A previsão está no Código Civil:

    "Art. 1334 Além das cláusulas referidas no Art. 1332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

    I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

    II - sua forma de administração;

    III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

    IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

    V - o regimento interno.

    § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

    § 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

    ...

    Art. 1336 São deveres do condômino:

    I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (alteração pela Lei nº 10.931/2004)

    II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

    III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

    IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

    § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

    § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

    Art. 1337 O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

    Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

    ...

    Art. 1340 As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

    ...

    Art. 1344 Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores."

    É devedor da cota condominial o condômino, isto é, o proprietário, compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, o usufrutuário e o nu-proprietário. O locatário, inquilino, não é considerado condômino, porém deve as despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação. Veja-se que o inquilino responde pelas despesas ordinárias, isto é, aquelas necessárias à manutenção e administração do prédio, tais como salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas já referidas, salvo se referentes a período anterior ao início da locação e se o seguro do prédio adquirir definição legal de despesa ordinária, obrigará o locatário, independente de constar do contrato de locação que seria de sua responsabilidade tal compromisso.

    Já o condômino responde pelas despesas extras, tais como: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva.

    O pagamento pode ser realizado na base do custo efetivo das despesas ou como orçamento prévio. Este somente pode ser cobrado depois de aprovado o orçamento respectivo pela Assembléia Geral Ordinária, entretanto, o primeiro é o mais comum e será cobrado na oportunidade estabelecida pelo síndico, atendendo ao decidido na Assembléia.

    Já as cotas relativas às despesas extraordinárias devem ser previamente aprovadas em Assembléia Geral Extraordinária, excetuadas as despesas urgentes, que deverão obrigatoriamente compor prestação de contas pelo síndico à Assembléia Geral com pedido de aprovação, após a ocorrência dos fatos.

    A cobrança ordinária enseja demonstração prévia, pelo síndico, do valor global e o rateio e cabe a ele a escolha por um banco, escritório ou outro local de fácil acesso, pois o devedor não tem a cobrança em seu domicílio, sendo um título portable. Tal orçamento do condomínio compreende o levantamento específico de todas as despesas com o respectivo custo mensal, alicerçando o rateio entre os condôminos, da forma determinada na Convenção, e obtida a cota de condomínio de responsabilidade de cada unidade.

    Vejamos o conteúdo sobre as obras no Código Civil:

    "Art. 1341 A realização de obras no condomínio depende:

    I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

    II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

    § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

    § 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

    § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

    § 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

    Art. 1342 A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

    Art. 1343 A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos."

    Assunto intricado é a aplicação da multa na mora do pagamento, tal sanção é estipulada na convenção e sendo omissa entendemos que a Assembléia Geral pode supri-la. Verificamos que a Lei n. 4.591/1.964, § 3º, estabelece 20% e há questionamento, requerendo-se a aplicação da Lei n. 8.078/1.990, Código de Defesa do Consumidor, entretanto, a jurisprudência rejeita tal entendimento (JTACSP-Lex 167/454 e 170/431). Com a vigência do novo Código Civil, Lei n. 10.406/2.002, o percentual foi determinado no máximo em 2% na imposição da multa. (art. 1336, § 1º).

    Necessário pensarmos sobre a incidência do valor máximo da multa, referida pelo novo Código Civil em convenções condominiais anteriores à sua entrada em vigor, observando o princípio constitucional do respeito ao ato jurídico perfeito, isto é, defendemos que as convenções anteriores não são atingidas pelo novo diploma legal, inclusive não existe, no Livro Complementar do Código em comento, norma de transição obrigando os condomínios anteriores a se adaptarem.

    Comentário sobre a correção monetária é pertinente à matéria tratada, eis que pensamos perfeitamente aplicável quando há atraso no pagamento da contribuição condominial, à vista da previsão expressa no art. 395, do Código Civil, abaixo transcrito, onde responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.

    "Art. 395 Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

    Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos."

    A inadimplência retira o direito de votar e de participar das deliberações das assembléias condominiais. Entretanto, pensamos que o impedimento não é absoluto, podendo participar naquelas que envolva o direito de propriedade, pois há princípio constitucional assegurando o direito à propriedade.

    Veja-se que o Código Civil vigente reduziu de 20 para 10 anos o prazo de prescrição para cobrança de cotas condominiais, conforme artigo 205, ipsis litteris:

    "Art. 205 A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor."

    É direito do condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores e votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite e seus deveres são contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas e dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

    A convenção que constitui o condomínio edilício é o documento que reúne o conjunto de normas que o rege, onde ficam estabelecidos os direitos e deveres dos condôminos, e demais regras pertinentes à administração do condomínio. Deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção e para ser oponível contra terceiros a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

    A convenção determina, também, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de administração, a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores, o regimento interno.

    O regimento interno é o documento que detalha normas de convivência, direitos e deveres dos condôminos e deve estar inserido na Convenção Condominial e, portanto, exige o mesmo quorum para aprovação, ou seja, 2/3 das frações ideais do conjunto, entretanto, a exigência de tal quorum qualificado para sua alteração foi suprimida pela Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. Os artigos que contrariarem o disposto em Lei e Convenção não terão validade.

    A assembléia constitui-se em reunião formal dos condôminos e divide-se em:

    Ordinária: ocorrerá uma vez ao ano e terá como principal finalidade a aprovação das verbas destinadas a cobrir as despesas normais necessárias ao funcionamento do condomínio para o exercício, podendo ser incluídos outros itens na pauta da convocação;

    Extraordinária: será convocada sempre que os interesses gerais exigirem e as propostas para modificação da convenção só poderão ser realizadas nesta modalidade de assembléia; e

    Especial: só será realizada quando ocorrer sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação ou para decisão sobre demolição e reconstrução, ou alienação do imóvel por motivos de condenação devido à insalubridade ou insegurança.

    Para fiscalizar a boa aplicação e o atendimento ao decidido nas Assembléias a Lei prevê a possibilidade de eleição de um conselho fiscal, composto por três membros, com mandato não superior a dois anos, concretizando-se com um parecer sobre as contas do síndico, constando expressamente no Código Civil, artigo 1356, conforme segue:

    "Art. 1356 Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

    Pagar pontualmente é dever moral de solidariedade, trata-se de princípios, ser leal, honrado, visto que a taxa condominial tem a finalidade do custeio da manutenção do condomínio, que é a moradia de todos. Os condôminos e inquilinos devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo bem privativo e comum e participar das assembléias.

    Lembremo-nos de que o exercício da cidadania começa em nossos lares.
    Bibliografia

    AMARO, Luciano. Direito Tributário Brasileiro. 9ª. Edição. Saraiva, 2.003.

    CASTARDO, Hamilton Fernando e Marcelo Corrêa da Silva. Provas Resolvidas do Ministério Público Federal, LZN, Campinas, 2.003.

    DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil, 2ª. Edição, Volumes I e II, Malheiros, 2.002.

    DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado, Saraiva, São Paulo, 2.003.

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil, Saraiva, São Paulo.

    NERY JUNIOR, Nelson e Rosa Maria de Andrade Nery. Código Civil Anotado. 2ª. Edição, Revista dos Tribunais, São Paulo, 2.003.

    NERY JUNIOR, Nelson e Rosa Maria de Andrade Nery. Código de Processo Civil Anotado. 7ª. Edição, Revista dos Tribunais, São Paulo, 2.003.

    SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico, Forense, Rio de Janeiro, 1.986.

    BERNARDO, Fabrício. Condomínio e Condômino no Novo Código Civil, 1ª Edição, RCN, 2003

    ANGÉLICO, Américo Isidoro. Condomínio no Novo Código Civil - 2ª Edição 2003, Juarez de Oliveira, 2003

    MELLO NETO, João Alfredo, Manual Teórico e Prático do Condomínio, Aide Editora.


    Fonte:http://jus.com.br/revista/texto/5547/a-taxa-condominial
  6. edelmar costa
    25/07/2011 22:53

    Boa noite Drs. Antonio Gomes e Hen_BH. Agradeço muito as orientações. Mais uma vez Jus Navigandi comprova sua eficiência. Abraços. Edelmar Costa

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