EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

Caros colegas,

A, B, C, D, E, F, G, H, I e J são irmãos e cada um deles são donos de 10% de um imóvel deixado em razão do falecimento de seus pais. O inventário foi feito por meio de escritura pública e consta na mesma a porcentagem acima descrita. O fato é que apenas a partilha foi feita e, agora, somente “A” quer promover a venda do bem e os demais (os 9) não concordam com a venda. Os que não concordam com a venda também não querem comprar os 10% pertencentes a “A”.

Então, eu pergunto:

a) “A” poderia mover Ação de Extinção de Condomínio? b) Caso a Ação de Extinção de Condomínio ocorra, quem fica responsável pela negociação? Haja vista que não existe mais a figura no inventariante. c) Quais são as chances de “A” vencer e perder a demanda?

Obrigado!

Respostas

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  • Alexandre - MS

    a) sim. a ação adequada é a Ação de Alienação de Coisa Comum.

    b) sera designado leilão judicial do imovel. o juizo determinara o leilão no caso de silencio dos co-proprietario em comprar a parte do(s) herdeiro(s) que desejar a venda.

    c) a chance de A "vencer a demanda" é de 100%. neste processo o juiz simplesmente constatará se a coisa é realmente comum e indivisivel. em sendo, deve ser extinto o condominio.

  • CLAYDISON

    Alexandre - MS,

    Primeiro, agradeço pela resposta. Diga-me: Ação de Alienação de Coisa comum é a mesma Ação de Extinção de Condomínio? Qual a diferença?
    Outra coisa: o imóvel só poderá ser vendido por meio de leilão judicial? Existe uma outra forma sem ser leilão?

    Obrigado!!

  • Alexandre - MS

    Sim. Ação de Alienação de Coisa comum é a mesma Ação de Extinção de Condomínio.

    na verdade, a extinção do condomínio se dá, aqui, atraves da alienação da coisa comum.


    Estabelecido o condomínio pela sucessão hereditária, por exemplo, não havendo disposição dos condôminos para efetuar a venda, nem para comprar a parte do outro, só há uma forma de extingui-lo - a venda judicial do imóvel, depois de avaliado.

    O Código de Processo Civil, ao dispor sobre as alienações judiciais, preconiza, em seu art. 1.117:

    "Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:

    (...)

    II - a coisa comum indivisível, ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos".


    quando do cumprimento da sentença proferida na ação de extinção de condominio, pode tambem ser procedida a "alienação por iniciativa particular", alem do leilão judicial.

    sobre a alienação por iniciativa particular, seja:


    http://www.justen.com.br//informativo.php?&informativo=6&artigo=290&l=pt

  • CLAYDISON

    Alexandre MS,

    A, B, C, D, E, F, G, H, I e J são irmãos e cada um deles são donos de 10% de um imóvel deixado em razão do falecimento de seus pais. O inventário foi feito por meio de escritura pública e consta na mesma a porcentagem acima descrita. O fato é que apenas a partilha foi feita e, agora, somente “A” quer promover a venda do bem e os demais (os 9) não concordam com a venda. Os que não concordam com a venda também não querem comprar os 10% pertencentes a “A”. "A" reside na cidade de Tailândia - PA; "H" reside na cidade de Pedreiras - MA; os demais residem em Brasília - DF; o imóvel, indivisível, se localiza também em Brasília - DF. "A" quer mover uma AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO contra os co-proprietários, ou seja, os 9 irmãos.

    Então, eu pergunto:

    a) Qual seria o foro competente para que "A" mova tal ação?

    b) Haveria possibilidade de "A" impetrar essa ação na cidade de Tailândia - PA, levando em consideração o art. 95 CPC?

    OBRIGADO!

  • Alexandre - MS

    O foro competente é o de Brasilia, seja porque onde situado o imovel ou porque domicilio dos reus, demais co-proprietarios (exceto um).


    quanto a aplicabilidade do art. 95, me parece nao servir para atrair a competencia territorial para sua comarca/cidade. Ao ser mencionado "pode optar pelo foro de eleiçao ou de domicilio" salvo melhor juizo, se esta referindo ao domicilio do reu e nao do autor.

  • Junior_PR1

    5 irmãos dividem a propriedade de um terreno que possui um sobrado (salão comercial + casa em cima).

    A cota parte de cada um consta na escritura pública.

    3 irmão concordam em vender suas cotas-partes para o 4º irmão, no entanto o 5º irmão não quer vender a sua cota parte de maneira alguma.

    Esse irmão que nao quer vender a sua parte na verdade faz isso com o unico intuito de incomodar o irmão comprador. Inclusive tem-se medo de que ele resolva alugar o salao e montar um buteco só pra infernizar a vida do irmao comprador.

    Pergunta-se: como obrigar o 5º irmão a vender a sua parte? Quais direitos ele possui? Se resolver alugar o imovel tem que pedir autorização para o outro irmão, mesmo tendo a maior cota parte do imóvel?

    Seria o caso da propositura da AÇÃO DE ALIENAÇÃO DE COISA COMUM com base no 1.322 do CC/2002?

    Quais procedimentos devo adotar (judicial e extrajudicial)? devo notificar primeiro o irmao que discorda para que manifeste interesse em vender e depois entrar com a ação de alienacao?

    no curso da ação de alienação o irmao comprador terá oportunidade de dar lance e terá preferencia na compra do bem?

    Caso o irmão conflitante resolva arrematar tambem o imóvel, até porque ele faz isso com o unico intuito de prejudicar o irmao comprador, de quem será a preferencia?

    DETALHE: nesse imóvel temos um unidade no 2º andar que já está escriturada exclusivamente em nome do irmao comprador. Ou seja, só restam a unidade do 1º andar e o térreo (salão) que constam em nome dos 5 irmãos (cotas partes).

  • Alexandre - MS

    MILTON_1,

    vou presumir que o imovel esteja registrado em nome dos 5 irmãos. que na matricula do imovel consta o nome dos 5.

    este irmao conflitante não pode impedir a venda do imovel.

    é cabível sim a ação de alienação de coisa comum.

    nesta ação (na segunda fase dela, especificamente) será dada oportunidade aos co-proprietários comprarem a parte dos demais, antes de levar o bem a leilão, oferecendo-o a terceiros.

    os co-proprietarios tem preferencia.

    veja-se a ordem de preferencia do art. 1118, CPC:

    Art. 1.118. Na alienação judicial de coisa comum, será preferido:

    I - em condições iguais, o condômino ao estranho;

    II - entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior valor;

    III - o condômino proprietário de quinhão maior, se não houver benfeitorias.


    ou seja, pelo seu relato, me parece que o irmao comprador (e nao o "irmao chato") teria preferencia na aquisição.

  • Junior_PR1

    Olá, primeiramente obrigado por responder.

    Eles dividiram o imóvel (um sobrado com 2 andares) em condomínio edilício: o 2º andar pertence ao irmão comprador (escriturado em nome dele).
    O 1º andar e o térreo (salão comercial) pertencem aos 5 irmãos (isso consta na escritura).

    Gostaria de saber, nobre colega, quais os riscos dessa ação, porque o irmão chato tem muito dinheiro$ e vontade de prejudicar o irmão comprador.

    Já o irmao comprador tem apenas $$ o suficiente para arrematar o imóvel no valor da avaliação extrajudicial que ele já havia feito anteriormente e proposto para os outros irmãos.

    Algum risco dele perder esse imóvel para um terceiro que ofereça um valor absurdo de alto no imóvel (possivelmente auxiliado pelo irmão chato inclusive)?

    Sendo boas as chances, quais passos devo tomar: notificação extrajudicial por A.R. de todos os 4 irmãos para o irmão chato manifestando a vontade de vender o bem? depois entrar com a ação de alienação em nome de quem? dos 4 irmãos ou é suficiente apenas daquele que tem interresse em adquirir o lote inteiro?

    Para não ter chance do irmão chato ganhar o que você acha desse caminho:

    o irmão comprador já arremata a cota parte dos outros 3 irmãos e faz o devido registro no CRI, daí constando a maior parte do imóvel para ele em detrimento do irmão chato.

    Posteriormente entra com a alienacao de coisa comum tendo mais chances de não ser preterido na arrematacao do bem.

    Grato.

  • Alexandre - MS

    "Algum risco dele perder esse imóvel para um terceiro que ofereça um valor absurdo de alto no imóvel (possivelmente auxiliado pelo irmão chato inclusive)?"


    Não. o imovel seria avaliado judicialmente. Assim, haveria de ser observada a preferencia do co-proprietario respeitando-se o valor da avaliação judicial.



    "Sendo boas as chances, quais passos devo tomar: notificação extrajudicial por A.R. de todos os 4 irmãos para o irmão chato manifestando a vontade de vender o bem? depois entrar com a ação de alienação em nome de quem? dos 4 irmãos ou é suficiente apenas daquele que tem interresse em adquirir o lote inteiro?"


    não é necessário notificação extrajudicial no seu caso já que se trata de bem indivisivel e será necessária ação judicial para venda. na ação de alienação de coisa comum será oportunizado o exercicio da preferencia.

    a ação deve ser proposta por todos os que querem vender o bem contra aquele que nao quer. serao os 4 irmaos contra o "irmao chato".


    olha, sua ideia onde todos os irmao vendem individualmente suas partes ideais do imovel ao irmão é valida para fins de fazer incidir a preferencia legal prevista no inciso II do artigo mencionado acima.

    salvo melhor juizo, ainda que antes de proceder a venda a estranho o co-proprietário é obrigado a oferecer aos demais, como a compra e venda se dará de um para outro co-proprietario, o vendedor nao esta obrigado a, antes, oferecer ao irmao chato.

    assim, uma vez que o "irmão sociável" possua 4/5 do bem comum, teria ele preferencia sobre o co-proprietario titular de apenas 1/5.

    vamos continuar pesquisando e refletindo...