Como regularizar um terreno com contrato de compra e venda?

Ultimamente tenho encontrado muitos terrenos para vender apenas com contrato de compra e venda por isso gostaria de mais informações sobre o que eu posso fazer para me garantir nessa compra. - Quero comprar um terreno com contrato de compra e venda e dívida de IPTU, o que devo fazer? - Quero comprar um terreno com contrato de compra e venda que já tem uma parte construída o que devo fazer? - Quero comprar um terreno com contrato de compra e venda o que devo fazer? Desde já agradeço se alguém puder me orientar como devo proceder em relação a esses três casos.

PS:Todos os donos adquiririm esses terrenos por contrato de compra e venda.

Respostas

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  • Clayton Santos

    Clayton Santos

    Kaoanne,

    A primeira coisa a se fazer ao comprar um terreno é tirar uma CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS para ter a certeza de que o bem que você está comprando é realmente da pessoa que está lhe vendendo, depois é realizar a busca das certidões negativas dos vendedores junto a prefeitura, fórum e cartório de interdição, tutela e curatela para ter a certeza que nada impede a venda do bem e depois proceder ao contrato. Nos casos de dívida de IPTU não há problema, desde que você negocie o abatimento da dívida junto ao atual proprietário e o bem não esteja em execução.

    Att,


    Clayton Santos

  • M Kessaris

    M Kessaris

    Via de regra, quando a transação é por contrato particular de compra e venda, o que se está transmitindo é apenas a posse, e não a propriedade. A propriedade está caracterizada pelo nome do verdadeiro proprietário no Registro de Imóveis, verificado pelas Certidões de ônus Reais, certidões vintenárias e certidões de propriedade. Quando o nome dos proprietários constantes no Registro de Imóveis é o nome da pessoa que lhe está vendendo o imóvel, via de regra, passa-se direto a escritura publica, do vendedor ao comprador, e este a leva ao Registro de Imóveis, para atualizar a matricula.

    Assim, (via de regra), tome cuidado para não comprar gato por lebre. Imóvel com posse vale bem menos do que imóvel com propriedade regularizada. E ainda por cima, há situações em que a regularização definitiva (por ter se apenas a posse) pode ser muito complicado, dificil e caro de se resolver. Portanto, consulte um advogado antes. !

  • Cristina SP Original - No FAKE

    Cristina SP Original - No FAKE

    Constituir um advogado de sua confiança para analisar a documentação de cada um dos terrenos. Só com auxílio de um profissional experiente é que você evitará problemas futuros.

    Boa sorte.

  • Kaoanne

    Kaoanne

    Gostaria de agradecer a todos pelas respostas e realmente é o que eu estou fazendo. Já procurei um advogado para me orientar mas ainda estou com uma dúvida dentro do que ele me explicou e gostaria de saber se algum de vcs pode me ajudar a entender melhor.
    Este terreno tem contratos que somam dez anos e que não tem vínculo direto com o primeiro dono. O advogado me disse que terei que entrar com a ação de usucapião provavelmente daqui um tempo ainda, então, o meu medo é...Se o herdeiro do dono pedir o terreno eu posso perdê-lo? Ele disse que não pois pelos contratos ele não tem mais direito, já que todos os contratos foram feitos de boa fé. Inclusive um dos compradores do terreno chegou a procurar o herdeiro para que ele assinasse um documento para então tirar a escritura mas ele se recusou...e é por tudo isso que ainda estou com receio, afinal de contas, eu posso perder o terreno?

  • M Kessaris

    M Kessaris

    Não é possível afirmar que voce não corre algum tipo de risco, com 100% de segurança, sem analisar toda a documentação existente, ainda mais pelo fato que voce disse que existe um lapso muito grande de tempo, entre o primeiro proprietário (que está no RI) até o último contrato, e porque houveram muitos possuidores até então.

    É necessário que constitua um advogado especialista, não para lhe garantir o negócio, mas para lhe mostrar o nível da segurança (ou insegurança) do negócio !!

  • Kaoanne

    Kaoanne

    Bom M Kessaris, eu agradeço sua disposição para com as minhas dúvidas e hoje eu passei com o advogado e os vendedores para um maior esclarecimento e o meu risco é mínimo mas é como vc escreveu, naum existe fechar um negócio desse com 100% de segurança. Pelo histórico do dono, que é um senhor de 80 e poucos anos, sem filhos, único herdeiro, sem esposa e pais praticamente está parecendo que é uma ótima oportu nidade de negócio naum é mesmo?rs
    Enfim, de qualquer forma cabe a mim agora decidir o que fazer neh?rs
    Obrigada.

  • Clayton Santos

    Clayton Santos

    Kaoanne,


    Atente-se apenas para o caso de sobre um dos possuidores não pesar algum tipo ação possessória, o que causaria uma interrupção do prazo de aquisição da propriedade pelo lapso temporal. Para ter certeza de que sobre o bem não pesa nenhum tipo de ação nesse sentido, vá até o Fórum competente para julgar as demandas cíveis da região, onde o imóvel se encontra e peça uma certidão de feitos cíveis em nome do(s) PROPRIETÁRIO(s) DO IMÓVEL ou em nome dos últimos TRÊS POSSUIDORES. Caso não haja nenhuma ação possessória em face dos últimos possuidores tudo estará Ok, mas se houver, o prazo para a aquisição do imóvel pela usucapião estará suspenso, até a decisão do julgador sobre a lide em questão.


    Espero ter ajudado.

    Att,


    Clayton Santos

  • Kaoanne

    Kaoanne

    Gostei de saber disso Clayton, mas caso aja uma dessa, ainda assim aquele que o fez saberia se alguém está vendendo e comprando seu bem não é? Pq vamos supor que alguém tenha feito isso e fosse aquele que a gente não tem o contrato de compra e venda no intervalo de tempo de 91 até 2006, ele teria que no mínimo estar com os carnês de IPTU ou cuidando do terreno, se é que entendi direito o que vc quis me dizer...rs.
    Pq se alguém tivesse feito isso ainda estaria no aguardo do resultado e com isso ele teria que estar pagando o IPTU pelo menos não é?

  • Kaoanne

    Kaoanne

    Preciso de uma outra informação.
    Quem é que paga toda a documentação necessária com essa venda do terreno, por ex. o contrato, as certidões, enfim...
    E qual a diferença se quem fizer o contrato de venda pra mim for o advogado em vez do cartório?

  • Clayton Santos

    Clayton Santos

    Kaoanne,



    Como estamos falando de uma posse e não de uma propriedade não faz a menor diferença o instrumento (contrato) ser feito por cartório ou qualquer outro profissional habilitado, pois tal documento só servirá para demonstrar a relação jurídica com o vendedor e a transferência da posse.

    Em relação as suas dúvidas no que tange a algum tipo de processo em face a um dos possuidores, caso, no lapso temporal descrito anteriormente (1991-2006), o proprietário ou algum legitimado tenha proposto uma ação possessória em face do possuidor o prazo em questão ficaria suspenso até a decisão do juízo.


    Espero ter ajudado,


    Att,


    Clayton Santos.

  • tamotito

    tamotito

    Caros Colegas! já que estamos neste assunto, tenho uma dúvida.
    Se tenho um contrato de compromisso de compra e venda de 2 anos aprox. de um terreno de 272m quadrados, na qual exite uma casa, e quero passar a escritura para o meu nome, porém o 1 dono, que consta na escritura é morto, como posso exigir o terreno sem ter que procurar os familiares para abrir o inventario?
    e ter mais complicaoes, pois existem 3 compradores anteriores a mim.
    desde já
    muito obrigado pela ajuda

  • Clayton Santos

    Clayton Santos

    Tamotito,

    abra um tópico para a discussão desse tema, a fim de que outras pessoas possam te ajudar, pois seu comentário consta como opinador da dúvida que abriu o post e não como detentor de um problema.

    Boa Sorte!!!

  • Marilia de Sousa Costa

    Marilia de Sousa Costa

    Olá, alguém pode me ajudar. Se "A" compra um lote de "B", através de contrato de compra e venda, só que a escritura está no nome de "C", pois B comprou o imóvel apenas através de contrato de compra e venda. Agora "A" quer escriturar o imóvel para seu nome, ela tem a escritura em nome de C. Só que agora ela não encontra o verdadeiro dono que é C, pois o endereço que consta não é dele, é falso. A deve entrar judicialmente com qual ação?

  • Clayton Santos

    Clayton Santos

    Parece ser caso de usucapião que somente poderá ocorrer quando transcorrer o lapso temporal necessário para a aquisição da propriedade pelo exercício da posse.

  • Wallceny X Stella

    Wallceny X Stella

    Bom dia! Preciso de uma informação, comprei parte de um terreno de 1.003m², desse total ficou para mim 324,50m², na Zona que o terreno se encontra não é permitido o desmembramento, eu tenho o contrato de compra e venda referente a minha parte, gostaria de saber se é possível conseguir algum documento, na minha parte ainda não tem edificação, mas tem edificação na outra parte, que é da pessoa que me vendeu, tenho algumas dúvidas: Consigo a autorização na prefeitura para construir uma casa no meu terreno, sem está oficialmente no meu nome? É possível constituir condomínio? Qual a melhor solução? Desde já muito obrigado.