sera que tem alguém on-line agora para me ajudar com esta questão?

Joaquim Ferreira:
Se toda dúvida fosse dessa monta, einh!
`E claro que, localizado José, e sendo ele proprietário do imóvel que prometeu vender, ele pode escriturar o comprador, Joaquim. A escritura pode ser lavrada em qualquer lugar do país. O registro dela é que deverá ser na comarca do imóvel. Regularizado esta escrituração, requer-se a desistência da ação de usucapião. Mas, atenção: Será assim se José for o verdadeiro dono do imóvel.
Abraços. Ajocarvalho.

A pergunta está distorcida, uma vez que não diz se o imóvel possuia registro, pois para se requerer o Usucapião é necessário uma certidão negativa do Cartório de Imóvel alegando que o referido imóvel não possui matrícula. Outra, qual documento Antônio apresentou comprovando a posse? Caso ele tenha apresentado documentos de posse que possui o imóvel há mais de 15 anos, com certeza a inquilina não terá respaldo para adquirir o usucapíão.
Por isso necessário algumas considerações para melhor esclarecimentos.

Joaquim Ferreira:
Com prazer tomo conhecimento dos valiosos ensinamentos do Dr. Eldo Luís Andrade. E eu pensava que ele era só "papa" do direito previdenciário!. Absolutamente correto e didático o seu comentário. Em havendo contrato de locação não há que se falar em usucapião. Direito de usucapir só para quem tem posse do bem com a vontade de ser dono desse bem. O caso concreto está um pouco confuso. Necessário que um advogado do ramo, pessoalmente, dê maiores esclarecimentos.
Abraços. Ajocarvalho.

Sumariamente não. Realizando José a transferencia da propriedade a Antonio para este último perde o objeto a ação de usucapião por este proposta. E ele se torna proprietário com título. E quanto a iquilinaaaaaaaaaaaaaaa/ Corrige-se o polo passivo na ação de usucapião por esta movida e José é excluído da lide. Provado ser esta inquilina improcedente a ação de usucapião por esta movida. Aliás se no pedido de usucapião for descrito pelo adogado dela ser esta inquilina de Antonio encerra-se o processo sem julgamento de mérito por ilegitimidade ativa da inqulina visto pela lei só quem tem posse pode pedir usucapião. E inquilino não tem posse. A condição de inquilino não pode ser admitida por ela se quiser ter algum chance na ação. Eu entendo que não tem nenhuma chance. Acho impossível que esta condição não seja conhecida por mais pessoas que em testemunhando inviabilizarão o exito na ação. Sendo desnecessário contrato de aluguel para inviabilizar.

Ora, se o imóvel possui registro, logo não poderá haver o pedido de Usucapião, vez que para requerer o Usucapião é preciso juntar a petição a Certidão Negativa de Matrícula do Cartório do Imóvel, daí ser impossível a ação segiur seu curso normal, apesar de Antônio ter a posse do imóvel.
O correto é Antônio procurar José para fazer a transferência do imóvel, passando a escritura e registro em seu nome (Antônio).

Prezado Eldo:
Tanto o termo "o Usucapião" e "a Usucapião" estão corretos segundo o bom português: Vejamos:A USUCAPIÃO OU O USUCAPIÃO?
As duas formas são corretas. Até bem pouco tempo o substantivo era considerado somente masculino, tanto que os dicionários assim o retratavam.

A 5ª Edição do Vocábulo Ortográfico da Língua Portuguesa, produzido pela Academia Brasileira de Letras, afirma que o substantivo em questão é de fato masculino e feminino.

O mesmo posicionamento pode ser visto nos dicionários, a exemplo do Aurélio e Caldas Aulete.

O vocábulo usucapião é, portanto, um substantivo comum de dois gêneros, e como tal, admite o artigo masculino e o feminino:

Somente com a usucapião é que Maria adquiriu a propriedade do imóvel. (ou seja, através da ação de usucapião)

Somente com o usucapião é que Maria adquiriu a propriedade do imóvel. (ou seja, através do processo de usucapião)
No tocante a adjudicação compulsória concordo com a sua explanação, já com referência a prexcrição é preciso fazer um estudo mais apurado a respeito.

A imprescritibilidade da ação de adjudicação compulsória

LUIZ ANTONIO SCAVONE JUNIOR
Advogado, Administrador pela Universidade Mackenzie, Mestre e Doutor em Direito Civil pela PUC-SP, Professor e Coordenador do Curso de pós-graduação em Direito Imobiliário da EPD, Pro­fessor de Direito Civil e Mediação e Direito Arbitral nos cursos de graduação da Universidade Presbiteriana Mackenzie e da FAAP. Autor de diversas obras e, entre elas: Direito Imobiliário – teoria e prática (Ed. Forense) e Comentários às alterações da Lei do Inquilinato (RT).


O compromisso de compra e venda é o contrato preliminar mediante o qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura depois de receber o preço e o promitente comprador a pagar as parcelas convencionadas.

A par de obrigações laterais impostas ao promitente vendedor e contidas neste contrato, como, por exemplo, entregar a posse em data certa ou após o recebimento do valor do imóvel, a promessa de compra e venda encerra uma obrigação de fazer, qual seja, a outorga de escritura pública, apta a transferir a propriedade do bem prometido depois do registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Nesta medida, surge a ação de adjudicação compulsória como meio suficiente para resolver a renitência do promitente vendedor que recebeu pelo imóvel e se nega à outorga da escritura pública de compra e venda em cumprimento da obrigação assumida.

Posta desta maneira o assunto, paira uma questão tormentosa referente ao prazo para exercer a pretensão decorrente da ação de adjudicação compulsória.

Haveria a possibilidade de prescrição da pretensão ou decadência do direito?

De fato, violado o direito, nasce para o seu titular uma pretensão, que se extingue nos termos da Lei em razão de prazos de prescrição (Código Civil, art. 189).

Por outro lado, casos existem em que o próprio direito perece, surgindo o instituto da decadência.

Assim, é necessário saber se a pretensão decorrente da ação de adjudicação compulsória está sujeita à prescrição, se há decadência ou, por outro lado, trata-se de pretensão imprescritível e não sujeita à decadência.

A resposta, com segurança jurídica, quando a matéria exige diferenciar prazos de prescrição, de decadência e ações imprescritíveis, é encontrada na doutrina sempre acatada de Agnelo Amorim Filho (RT 300/7 e RT 744/723; Agnelo Amorim Filho, Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. Revista de Direito Processual Civil. São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961).

Segundo ele, as ações condenatórias – e somente elas – estão sujeitas a prescrição; as ações constitutivas ou desconstitutivas encerram prazo decadencial determinado na lei; e, são imprescritíveis as ações meramente declaratórias e as desconstitutivas ou constitutivas, nestas desde que a lei não preveja qualquer prazo.

E a ação de adjudicação compulsória é eminentemente constitutiva, conclusão extraída da sua natureza e da lição de Ricardo Arcoverde Credie, segundo o qual trata-se da ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado (Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, pp. 34-35).

Se assim o é, em consonância com o extraído da doutrina que inça de Agnelo Amorim Filho, tratando-se a adjudicação compulsória de ação meramente constitutiva, resta a conclusão lógica segundo a qual a pretensão é imprescritível.

A par de decisões em sentido contrário, estabelecendo vinculação entre direito real, pessoal e prazos prescricionais ou decadenciais, que, nesta medida, falham na identificação da natureza da pretensão e dos aspectos basilares da diferenciação que fiz com fundamento em abalizada doutrina, posso citar a decisão abaixo, que corretamente interpretou a questão ora proposta:

Superior Tribunal de Justiça. RESP: 369206/MG (200101269199) – Promessa de Compra e Venda. Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo usucapião. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha – Relator Acórdão: Ministro Ruy Rosado de Aguiar – DJ data: 30/06/2003, PG: 254.

Em suma, seja de natureza real ou pessoal, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda e cuja vontade não foi declarada por injusta resistência do promitente vendedor.

Meu Caro, você pediu comentário a respeito da prescrição, fiz uma pesquisa e postei acima, tirando a sua dúvida. Quanto a adjudicação compulsória, ela ocorre quando quando o vendedor se opõe a cumprir com a sua obrigação, ou seja:A adjudicação compulsória é uma ação judicial destinada a promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade imobiliária quando não vier a ser lavrada a escritura definitiva em solução de uma promessa de compra e venda de imóvel; já quanto a usucapião é quando o agente tem a posse e justo título de boa fé, dentro do prazo estabelecido pelo artigos 1238 e seguintes, que pode ser extraordinário ou especial, conforme for o caso. Vejamos:
O usucapião ordinário de bens imóveis ocorre quando se exerce, incontestadamente, a posse mansa e pacífica da coisa por 10 (dez) anos contínuos, sendo que para a aquisição do domínio ou outro direito real por esta espécie de usucapião exige-se, ainda, justo título e boa-fé do adquirente, nos termos do artigo 1.242 do Novo Código Civil, cabendo salientar que o prazo poderá ser de 05 (cinco) anos se o imóvel tiver sido adquirido, onerosamente, desde que os possuidores tiverem nele estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econ�mico.

O usucapião extraordinário, de acordo com o art. 1.238 do Código Civil vigente, se aperfeiçoa com a posse mansa e pacífica do imóvel por 15 anos ininterruptos, dispensados neste caso, o justo título e a boa-fé.

Há, ainda, a figura do usucapião especial, disciplinado nos artigos 183 e 191 da Lei Maior (por isso também chamado de usucapião constitucional), combinados com os artigos 1.239 e 1.240 da nova lei civil. Neste tipo de usucapião o possuidor não pode ter outro bem imóvel sob o seu domínio e deve usar o bem usucapiendo para a sua moradia ou de sua famlia ou ainda para fins de produção agropecuária, sendo no primeiro caso chamado de usucapião especial urbano e, no segundo, usucapião especial rural.
Assim, não pode haver usucapião sem que se tenha a posse mansa e pacífica e justo título de boa fé.
Abraços.

Caríssimos doutores Eldo e GLC, fico feliz por ter despertado uma discussão tão esclarecedora em pontos que eu não havia pensado e o grau de conhecimento e dedicação de ambos, o meu tempo e curto mas prometo que em breve vou postar outros pontos do processo para que vcs se quiserem me ajudar e a todos que usam este espaço, um grande abraço.