Respostas

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  • Adv Antonio Gomes

    Adv Antonio Gomes

    Sim, deve notificar no prazo de 30 dias, pois os pedidos justificados de retomada são:

    - no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

    - para uso próprio, cônjuge ou companheiro;

    - para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;

    - para demolição e edificação;

    - para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;


    Att.
    Adv. AntonioGomes
    OAB/RJ-122.857

  • Wanderwalter

    Wanderwalter

    Existe um terreno abandonado desde a época do Ex- Governador de São Paulo Sr. Mario Covas. Citei o nome porque foi nesta época que me lembro da existencia do terreno. A minha dúvida : Se o terreno é de propriedade do Estado ou Particular. como faço para localizar o proprietário ou se tem IPTU pago normalmente e se posso utiliza-lo como uso capião ?
    Embora quero entrar em contato com o proprietário. Mas se for do Estado onde iniciar a busca?

  • Adv Antonio Gomes

    Adv Antonio Gomes

    A informação do alegado consultor não se coaduna com a lei do inquilinato que assim prevê:


    pedidos justificados de retomada do imóvel locado são:

    - no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

    - para uso próprio, cônjuge ou companheiro;

    - para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;

    - para demolição e edificação;

    - para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;

  • Adv Antonio Gomes

    Adv Antonio Gomes

    Locaçãp com prazo inferior a trinta meses:

    Nas locações avençadas com prazo inferior a trinta meses, com exceção do inciso V do artigo 47, não há possibilidade de denúncia sem que haja motivação, ocorrendo desta forma, sua prorrogação automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9º, este diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação, de forma que:

    “I- por mútuo acordo;

    II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

    III- em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

    IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.”

    O mútuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual, admitindo, assim o despejo. Nas infrações legais ou contratuais, pode incidir em qualquer das partes, havendo infração por parte do inquilino, será autorizado o despejo. Já se a infração for do locador, este poderá determinar uma indenização em favor do inquilino, além da rescisão do contrato.

    A obrigação de pagar o aluguel é descrita no artigo 23, I, sendo essencial ao contrato de locação, através de uma inovação trazida pelo artigo 62, onde a lei permite que a cobrança dos aluguéis em atraso possa ser cumulada com o pedido de despejo.

    No que tange às reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, deve o inquilino não só consentir com a realização dos reparos emergenciais como também comunicar esta necessidade ao locador.

    Além das hipóteses mencionadas no art. 9º da lei, o art. 47 aduz também como possibilidade de denúncia justificada da locação “a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego”. Nesta situação a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Quando desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo à ação de despejo, e o art.59 § 1º, II, trata da possibilidade de despejo liminar, evitando que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local até a sentença.

    O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imóvel para “uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.” Uso próprio é qualquer utilização do imóvel residencial ou não residencial. A retomada para esse fim é facultada para o locador, companheiro ou cônjuge. Já para ascendente ou descendente o pedido é para uso exclusivamente residencial. O § 1º do artigo em pauta, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se:

    “o retomante, alegando necessidade de usar imóvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado imóvel anteriormente.”

    A respeito do referido parágrafo, Silvio Venosa refere:

    “O exame da necessidade dependerá do prudente exame da prova, possuindo o locador vários imóveis locados, cabe escolher dentre eles, devendo eventual abuso de direito ser verificado no caso concreto.”

    O § 2º do art. 47 estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário. O inciso IV do artigo 47 permite a retomada justificada se houver:

    “pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.”

    Esta hipótese não se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do art. 9º, isto porque, aqui a iniciativa é do proprietário e não do Poder Público. Note-se ainda que a lei não exige só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.

    Por fim, cuida-se do inciso V do art. 47, que trata da denúncia imotivada da locação em vigência ininterrupta por mais de cinco anos. Quando a locação for verbal, ou se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá o locador aguardar cinco anos para poder, imotivadamente, despejar seu inquilino.

  • Adv Antonio Gomes

    Adv Antonio Gomes

    Dito isso reitero, nos casos em que o contrato de locação foi firmado a partir de 20/12/1991, com prazo de duração de 30 meses ou mais, no vencimento do contrato o locador pode retomar o imóvel sem necessidade de justificativa, valendo-se da "denúncia vazia". A mesma regra pode ser aplicada quando o contrato tem um prazo de duração inferior a 30 meses, mas o inquilino já está no imóvel há mais de cinco anos.
    Após receber o comunicado, o inquilino tem um prazo de 30 dias para a desocupação.

    Retomada do imóvel – contrato de locação com menos de 30 meses

    Nos casos de contratos com prazos inferiores a 30 meses (ou prazos indeterminados), o locador só pode pedir o imóvel nos seguintes casos:

    para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
    para uso residencial de ascendentes (pais, avós) ou descendentes
    (filhos, netos) que não possuam imóvel próprio;
    para demolição e edificação;
    para realização de obras que aumentem a área construída em no mínimo 20%.
    no caso da locação estar vinculada a um contrato de trabalho e ele for extinto;
    no caso de necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

    Adv. Antoniuo Gomes
    oabrj@oi.com.br

  • rodri junior

    rodri junior

    Boa noite

    tenho um cliente que possuí um imóvel comercial que está locado já há 10 anos. O inquilino é muito problemático apesar de pagar em dia o aluguel. Meu cliente quer despejá-lo, então notifiquei o locatário via cartório concedendo ao mesmo 30 dias para desocupação do imóvel de acordo com o artigo 57 da lei do inquilinato.
    Meu cliente, proprietário do imóvel não possuí mais o contrato de locação, (o locatário perdeu a cópia da locação) portanto, a locação agora vige por prazo indeterminado.
    Minha dúvida é: vou entrar com ação de despejo por denúncia vazia de locação por prazo indeterminado, então posso apenas juntar a certidão de propriedade do imóvel que prova que meu cliente é o dono do imóvel, nesse caso devo só fundamentar a petição inicial sobre o artigo 57 ou devo tb pedir a liminar de desocupação em 15 dias que trata o artigo 59 da lei do inquilinato?
    Posso entrar com a ação de denúcia vazia e alegar que o contrato de locação não existe mais?
    Me ajudem por favor.

    Obrigado

  • Ines Silva

    Ines Silva

    Tenho um contrado de locação residencial. Que diz O prazo de locação é de 30 (trinta) meses, iniciado em julho de 2012 e a terminar em janeiro de 2015 data em que a locatária se obriga a devolver o imóvel, independente de aviso ou notificação, livre de pessoas e coisa. No Contrato não fala nada dizendo que após 12 meses posso deixar o imóvel, sem ter que pagar multa. Gostaria de saber mesmo não tendo colocado essa clausula no contrato. Se após ter ficado os 12 meses posso comunicar o corretor que vou deixar o imóvel e não precisarei pagar multa alguma? Obrigada.