Imóvel penhorado alienado a terceiro de boa fé

Ação ordinária de anulação de ato jurídico c/c perdas e danos materiais e morais ou ação de indenização por danos materiais e morais???

Olá livia! Tudo bem? Estou com o mesmo problema que vc. E estou pesquisando muito, pois o meu cliente nem quer rescindir o compromisso de compra e venda. ele ainda nao registrou escritura pública, e descobriu tb depois. Ainda estou pesquisando para ver se ingresso com um pedido alternativo, ou seja pedido de indenização por danos materiais e morais, por ma-fé dos vendedores ou altenativamente o pedido de rescisão do contrato c/c perdas e danos. Se vc tiver alguma resposta, por favor, me comunique. meu e-mail é [email protected]. Grata. Boa sorte!!!

Prezada Ana

Primeiramente, há alguma informação errada aí. Isto porque, se já pendia penhora, deveria aparecer nas certidões por altura da compra e venda. Se havia somente a execuçao também tinha de aparecer. De duas uma, ou o cartório que fez a escritura avisou seu cliente e inseriu na própria escritura a existência de restrições tendo seu cliente aderido ou não havia restriçao alguma. Se nao havia restriçoes, seu cliente não tem meios de advinhar pois as certidóes cartorárias são exatamente para esse fim. E assim sendo os embargos de penhora deveriam ter sido procedentes. Quando não, deveriam dar procedencia em segunda instância atraves da apelação. Aliás, isso era caso para ir até o STJ. Bem, se não há mais prazo para recurso, o jeito é ingressar com uma açao indenizatória em face do sujeito e até pedir danos morais sim, porque não. Pedir a anulação do ato juridico não vejo como porque isso reverteria em o imóvel voltar ao antigo proprietário e se está já indo a leiláo, nao seria pois possivel.

www.sperandioadvogados.com

Bom dia


* A ação judicial que ocorreu a penhora do imóvel, tramita no Fórum da cidade, do endereço residencial dos vendedores na época, ou sendo em outro município distinto do endereço dos transmitentes e do local do imóvel. ???


E-mail: [email protected]

A questão é delicada. Estou com uma semelhante e ainda não sei o caminho a tomar. Junto com o registro da escritura do meu cliente chegou uma carta de adjudicação fruto de uma execução dem alimentos contra o filho da pessoa que vendeu o imóvel para o meu cliente. O cartório consultou o juiz corregedor que determinou que se registrasse a adjudicação e que o terceiro de boa fé reivindicasse seus direitos em ação própria. Ocorre que todas as buscas foram feitas antes da compra a penhora que ensejou a adjudicação não se encontrava registrada e também não havia qualquer alegação de fraude contra credores, o que só apareceu depois na carta de adjudicação. Não sei ainda o que pedir porque os vendedores (mãe e filho) aparentemente não têem onde cair morto. A adjudicante também é responsável pois não registrando a penhora induziu o terceiro à compra.
Ainda tenho algumas questões de competência pois o omóvel é em uma Comarca e a adjudicação se deu em outra. Todos os prazos judiciais para um embargos de terceiros já se foram.
A discussão é boa.
Abraços
Irma sueli

Gostaria de saber se já há solução para o caso acima, porque, veja o meu caso:
Comprei um apartamento em maio-1999, sem financiamento, e a documentação (certidões) estava toda em ordem. Outras pessoas compraram outros imóveis, do mesmo condomínio, e não tiveram problemas para conseguir financiamento porque estava tudo em ordem. Acontece que na ocasião a construtora estava em concordata e depois, por suspeita de fraude, teve a falência decretada. Durante a concordata 35 imóveis que estavam hipotecados à uma associação de poupança e empréstimos,de quem comprei o imóvel, foram transferidos à ela por ato de Dação em 11.08.1998, portanto anterior à data da quebra, decretada em 1.9.1999.

Agora, passados todos esses anos, a massa falida da construtora entrou com uma ação na Justiça, em setembro-2008, reinvidicando esses 35 imóveis. O juiz não concedeu o sequestro dos imóveis, por enquanto, mas decretou (em fevereiro-2009) que fosse feito um registro da citação no registro imobiliário. Para abreviar o assunto, devo lhe dizer que o parecer do Ministério Público é "a dação em pagamento dos bens em questão é ineficaz contra massa falida, de sorte que os apartamentos poderão ser arrecadados e incorporados ao patrimônio da falida, não havendo necessidade de que os atuais adquirentes dos imóveis sejam chamados a integrar a presente lide".

O Juiz ainda não se manifestou, mas minha dúvida é a seguinte:

1. Somos compradores de boa-fé, já que não existia nenhum impedimento ou citação no registro na ocasião da compra.
2. O MP sugere arrecadar e incorporar os imóveis ao patrimônio da falida.
3. Como vão sequestrar nossos imóveis se o próprio MP diz "não havendo necessidade de que os atuais adquirentes dos imóveis sejam citados"?
4. Essa citação no registro do imóvel, que o Juiz mandou colocar, nos impede de vender o imóvel.
5. Devemos tomar alguma atitude ou aguardar a decisão do Juiz?
6. Existe risco real de perdermos os imóveis?

Agradeço sua ajuda e esclarecimentos.
Kika

Prezada Anna Livia,

Em resposta aos seus indagamentos:
"Que ação ajuizar para compelir ao ex proprietário do imóvel para restituir o que foi pago em relação ao mesmo, com juros e correção monetária?"

A ação cabível seria indenização por perdas e danos, ...

"Caberia no caso um pedido de indenização por danos morais?"

... cabendo inclusive pedido de indenização por danos morais, devido ao transtorno experimentado pela tomada do imóvel que seus clientes acreditavam ser deles, assim como fundamentado no nexo causal pelo dolo do vendedor de má-fé.

"Meu cliente e sua esposa, não tem outra casa e não tem para onde ir, a casa em questão está indo para leilão, teria como pedir através de uma tutela antecipada que o antigo proprietário, possa pagar o aluguel para meus clientes até o deslinde da ação? "

No pedido de indenização por perdas e danos, você pode incluir os alugueres vincendos como parte do pedido, a serem apurados em fase executória, posto que "as perdas e danos abrangem o que se perdeu mais o que se efetivamente deixou de lucrar" (M.H.D.).
Assim sendo, são cabíveis no pedido:
1) a restituição dos R$50.000,00 pagos, devidamente corrigidos e atualizados;
2) a restituição dos alugueres pagos pelos requerentes, posto que a necessidade dos mesmos decorreu da conduta dolosa do requerido;
3) as despesas com reforma (da atual casa), mudança (da atual para a nova), e até mesmo transporte (se comprovadamente o gasto aumentar devido à mudança);
4) quaisquer outros fatos que se comprovarem prejudiciais aos requerentes em um novo imóvel, não experimentados pela residência no imóvel antigo.

Tudo isso aliado, como já dito, à indenização por danos morais.



Espero ter ajudado.

Anna Livia.


Minha opinião é a seguinte:

Uma Ação de Indenização seria o correto, como disse o colega anterior.

Ocorre que o vendedor provavelmente ñ terá recursos para pagar, já que não pagou nem a dívida que culminou com a penhora do imóvel.

Vc pode tentar negociar com o credor se a dívida não for muito alta. Assim, pagando o credor seu cliente estará subrogado no crédito, podendo a partir daí executar o vendedor pelo valor pago ao terceiro.

Desta forma, seu cliente não precisa sair da casa.


Lembrando que só funciona assim se a dívida não for muito alta. Se der para "entregar os anéis para não perder os dedos". Sacou??


É tudo uma questão de estratégia, vc tem q analisar cada uma para ver qual é a mais conveniente.

Abraços.

Kika


Veja está súmula, talvez possa te ajudar:

Prevê a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça que: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Trata-se de súmula com relevante enfoque sociológico.


abraços

Meu caso é quase idênctico ao da Ana,só que não consultei o judiciário sobre alguma pendência.Comprei de boa fé através de imobiliaria que publicou anúncio. No RI não havia nada gravado na matrícula e nem na Pref. pos a dívida de quem vendeu é para a Prefeitura.Como pode? Entrei com embargos e apref. refere que eu deveria ter consultado o judiciário e que teve fraude a execução.Como posso fazer para não perder meu imóvel que é o único quetenho. A imobiliaria afirmou que estava tudo ok e depois que fui cobrar deles um posicionamento disse que os devedores iriam pagar e que eu "não me preocupasse".Pago chamada extra e condomínio mas não estou morando no imóvel porque precisa de reforma gera. Tenho como solicitar judicialmente estes pagamentos em juíso?Quero recorrer até o último como posso fazer?Realmente eu não sabia, não estou de má fé.

Financiei um empréstimo junto ao banco para construir um imóvel em um terreno que ficou hipotecado ao próprio banco como garantia. No decorrer da construção o banco usou parte do dinheiro em aplicações financeiras sem nosso conhecimento e permissão e perdeu tudo porque o banco em que foi aplicado faliu. Daí fiquei sem recursos para continuar a obra e estou processando o banco, já ganhei os processo na instância estadual e encontra-se atualmente no STJ,pois o banco apelou , apesar que na cláusula de contrato firmado entre as partes é proibido aplicar o dinheiro do financiamento da obra em aplicações financeiras. Agora a Prefeitura desapropriou o terreno e não posso receber o valor pois o terreno está hipotecado pelo banco que fez esta má fé , então como posso receber este valor? A prefeitura deve depositar este valor da indenização em juízo. O que eu faço agora?

Boa Tarde, é necessário verificar se a penhora estava averbada a margem da matricula, de forma a dar publicidade aquele ato. Caso não esteja averbada na matricula do imóvel seria possível discutir em embargos de terceiros, pois o credor também teria sido omisso e acarretando prejuízos a terceiros de boa-fé, veja o julgado abaixo:
1. Sem o registro da penhora não se podia, mesmo antes da vigência da Lei 8.953 /94, afirmar, desde logo, a má-fé do adquirente do imóvel penhorado. Com o advento do § 4º do art. 659 do CPC (redação dada pela Lei nº 8.953 /94), nada de substancial se operou a respeito. 2. Convém evitar a confusão entre (a) a fraude à execução prevista no inciso II do art. 593, cuja configuração supõe litispendência e insolvência, e (b) a alienação de bem penhorado (ou arrestado, ou seqüestrado), que é ineficaz perante a execução independentemente de ser o devedor insolvente ou não. Realmente, se o bem onerado ou alienado tiver sido objeto de anterior constrição judicial, a ineficácia perante a execução se configurará, não propriamente por ser fraude à execução ( CPC , art. 593 , II ), mas por representar atentado à função jurisdicional. 3. Em qualquer caso, impõe-se resguardar a situação do adquirente de boa-fé. Para tanto, é importante considerar que a penhora, o seqüestro e o arresto são medidas que importam, em regra, a retirada do bem da posse de seu proprietário. Assim, é lícito que se presuma, em se tratando de bem móvel, a boa-fé do terceiro que o adquire de quem detenha a posse, sinal evidente da ausência de constrição judicial. A mesma presunção milita em favor de quem adquire bem imóvel, de proprietário solvente, se nenhum ônus ou constrição judicial estiver anotado no registro imobiliário, presunção que, com maior razão, se estende aos posteriores adquirentes, se houver alienações sucessivas. É presunção juris tantum, cabendo ao credor o ônus de desfazê-la. O registro, porém, faz publicidade erga omnes da constrição judicial, de modo que, a partir dele, serão ineficazes, perante a execução, todas as posteriores onerações ou alienações do imóvel, inclusive as sucessivas. 4. Recurso especial desprovido...

Olá ! A pergunta que se faz é: - os embargos foram suficientemente aparelhados para permitir a procedência dos mesmos, ou seja, foi feita prova da compra de boa fé ? Foi feita a prova de que a compra se deu a preço de mercado ? A prova do efetivo pagamento do preço e a origem da pecúnia usada ? Foram apresentadas provas da pesquisa feita no foro local da inexistência de ações contra os vendedores ? Foi apresentada prova de que a matrícula do imóvel estava totalmente livre ? E, por fim, a prova de que os vendedores adquiriram outro bem ou bens do valor da venda do imóvel ? São dados que precisam levadas ao judiciário a fim de evitar que seja vestido um santo e despido outro !

ninguém sabe responder esse troço!

João Mineiro e Marciano compram uma propriedade de Tunico e Tinoco, por contrato de promessa de compra e venda, em 2009. Após todas as parcelas pagas, a Escritura Pública de Compra e Venda foi devidamente realizada, porém os compradores não possuíam dinheiro suficiente para realizar o registro. Em 2010, Tunico querendo comprar um trator, dá a terra que havia sido vendida para hipoteca no Banco do Brasil. Agora, João Mineiro e Marciano descobrem que a propriedade que haviam comprado foi a leilão, visto que Tunico não pagou as parcelas no Banco do Brasil. Os compradores chegam ao seu escritório, explique você Doutor(a) com base nas características dos direitos pessoais e reais, porque a terra pôde ser hipotecada pelos vendedores, sendo que já havia sido realizada a Escritura Pública de Compra e Venda? Qual devido procedimento a se realizar ?