Inquilino se recusa a sair do imóvel

Na realidade, o que eu gostaria não é de dar uma resposta, mas colocar também minha questão, que é a seguinte:

Há mais de um ano, aluguei minha casa por uma imobiliária. Contudo, por não residir na cidade onde se situa o imóvel e por ser amiga do dono da imobiliária, acabei não assinando contrato com a mesma (imobiliária). Agora, estou precisando do imóvel para eu mesma morar, mas o inquilino não quer desocupá-lo, mesmo tendo 05 meses de aluguel já em atraso. E a imobiliária não se manifesta. Estou desperada, pois estou voltando pra minha cidade, e não terei onde morar.

Respostas

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  • D. N. S.

    D. N. S.

    Independente da manifestação da imobiliária é possível ingressar com ação de cobrança cumulada com o despejo por falta de pagamento. (Porém se o locatário pagar o valor devido é preciso aguardar o término do contrato).

    Sandro

  • adriana gutstein

    adriana gutstein

    sandro akira sakurai...
    gostaria muito de sua ajuda...meu amigo sergio está com o seguinte problema....
    o mesmo locou sua casa verbalmente a uma moça...que alguns dias depois troxe morar com outra, juntas no imovel ja na mesma semana entraram em conflito e a que locou verbalmente foi embora...e desde então a 2° moça está no imovel sem a autorização para lá permanecer e desde então 8 meses sem pagar aluguel ,luz e agua...e a luz ela está fazendo o tal de (gato) no contador...ela se nega a sair do imovel alegando que não acha outro imovel... que é mentira...ela não tem nenhuma renda pois não trabalha...ela tem um filho que ganha pensão ....
    este meu amigo precisa muito deste aluguel,
    já foram lha dadas várias datas para sair mas todas em vão...ele nem quer receber o aluguel atrazado..só quer que ela saia....ela ficou de sair hoje...porque sabe que tem outro inquilino para entrar na casa dia 15.(está senhora que vai entrar está com cancer tem marido e filho pequeno e está vindo de outra cidade) e ja pagou o aluguel
    ..mas tenho certeza que a outra não vai sair....será que isso não tem solução!!!!!!!
    o que podemos fazer para que ela saia com urgencia...
    muito obrigada

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Existem basicamente 2 caminhos e é preciso verificar os prós e contras. (Somente após conversar com um advogado e de posse de todas as provas disponíveis é possível escolher a melhor solução).

    Em tese:

    1) Despejo por falta de pagamento e infração contratual.

    Prós: Como o 3o ingressou no imóvel através de uma relação de locação não devem surgir imprevistos

    Contras: Ação pode ser demorada.

    2) Reintegração de posse.

    Prós: Se concedida a liminar (o juiz manda desocupar o imóvel no início do processo) retoma-se o imóvel rapídamente

    Contra: É preciso provar que possuia a posse antes da "invasão" com isso o juiz pode recusar a liminar por entender que a ação cabível é o despejo.

    Solução existe, porém pode demorar. Consulte um advogado que trabalha que tenha alguma prática com direito imobiliário/locação para decidir a melhor forma de solucionar o problema.

    Em alguns casos é melhor fazer um acordo por escrito com a "locatária" para que ela desocupe em um prazo mínimo de 6 meses até 1 ano, pois se a locatária não desocupar no prazo combinado o despejo é feito liminarmente.

  • adriana gutstein

    adriana gutstein

    muito obrigada...pela sua resposta...
    mais meu deus como isso vai ser demorado....que é isso !!!!!
    a filha da mãe nunca pagou e não vai pagar até alguém dicidir a tirar a vigarista de lá....
    isso é bem o retrato do Brasil....
    abraço

  • ezio rodrigo da silva gomes

    ezio rodrigo da silva gomes

    Ola Dr. Sandro Akira Sakurai

    Estou com um problema, tenho um apto. onde uma pessoa me procurou para alugar, estavamos viabilizando um contrato, porém ao fazer o levantamento do rapaz ele estava com restrição no spc. serasa, informei ele que não seria possivel locar o imovel a ele, porém a chave do apto. estava na portaria do prédio, ele chegou na portaria e disse que eu tinha alugado a ele, o porteiro entrgou a chave e ele entrou no imovel sem minha autorização! no dia seguinte fui ao predio onde o porteiro me informou que tinha entregado a chave, e se havia algum problema, eu disse a ele que tudo bem!" pois eu iria ligar para o rapaz resolver!
    o rapaz alegou que não tinha pra onde ir e que jah tinha colocado um guarda-roupas, eu pedi pra ele desocupar, ele me pediu um prazo de uma semana,!!
    o prazo venceu e ele não saiu, fui me orientar em uma delegacia, o policial que me atendeu disse pra eu tirar as coisas dele e trocar a fechadura e deixar os pertences dele nas dependencias do condominio!
    Fui no apto. e segui as orientações!!
    Conclusão o sindico me ligou posteriormente e disse que eu sou o responsavel pelos pertences!
    E que ele estava indo na delegacia com o rapaz pra citar o ocorrido, e dizer que o condominio não se responsabilizará e que eu invadi o apto.
    Lembrando que o rapaz é solteiro, e tinha apenas pertences pessoais e uma televisão um guarda-roupas e um colhcão!
    Fiz a coisa certa ou não? o que devo fazer, me ajude por favor!!

  • D. N. S.

    D. N. S.

    O problema é saber se houve locação ou não.

    A polícia deve se limitar a registrar as ocorrências.

    Realmente os bens não poderiam ficar na área comum do condomínio, ou deveria ser encaminhados para um depósito ou guardados em outro lugar (alguns defendem que poderia-se até colocar na rua ou fazer doação)

    Se a posse foi retomada deve-se aguardar a iniciativa do "invasor", guarde todas as provas que conseguir. ( Caso ele o procure para reaver os bens, condicione a devolução a entrega de recibo esclarecendo que não havia locação).

    Sugiro que consulte um advogado para acompanhar o caso.

  • Renata Aguiar

    Renata Aguiar

    Olá Dr. Sandro, Bom dia
    Comprei um apartamento em JUN/07 o mesmo estava alugado desde DEZ/06, no contrato observei que o prazo era de 30 meses, mas que se passados 12 meses esse contrato poderia ser quebrado sem multa para ambas as partes.
    Em Janeiro de 2008 fui ate o meu corretor e solicitei o imovel, o mesmo informou que avisaria o inquilino, bom recebi aluguel ate Fev/08 e ele me informou que o inquilino poderia permanecer no imovel até o dia 23/04 pois bem, aceitei quando foi no dia 15/04 recebi um imovel do meu corretor informando que o inquilino vai sair somente dia 10/05. Ja avisei que não posso esperar estou de casamento marcado para o inicio de maio e preciso do imovel para morar. O que posso fazer para que esse corretor resolva o mais rapido possivel? não quero dar mais prazo para o inquilino pois quando precisei de informações incluisive durante a compra e depois da compra o inquilino não colaborou. O que devo fazer agora o prazo dele acabou ontem e ate agora ele não saiu.
    Grata

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Recomendo vc consultar um advogado para analisar o contrato e orientar qual é a melhor solução.

    Sem ver os documentos não é possível ajudar muito.

    De qualquer modo, parece que infelizmente a melhor solução é aguardar o locatário desocupar.

    Em tese a cláusula que diz que o locador pode retomar o imóvel sem multa antes do fim do contrato pode ser anulada. E, a ação para retomar o imóvel geralmente é demorada.

    Na maioria dos casos prefiro fazer um acordo com o locatário acertando a devolução com um prazo de 6 meses. Caso ele não saia pode-se é possível conseguir uma "liminar" (retomar o imóvel logo no inicio da ação).

    Porém é preciso consultar um advogado para ver qual é a melhor solução diante das provas disponíveis.

  • Robson Alves_1

    Robson Alves_1

    Olá dr. Sandro,

    Uma pessoa amiga está com um problema, com relação a locação de um imóvel e a questão é a seguinte:

    Um casa foi alugada com um contrato de 12 mese. O locador e suas filhas estão morando num outro imóvel alugado e agora a não há renda para pagar o aluguel, e elas gostariam de saber sobre a possibilidade de retomada do imóvel (para uso prórpio e das filhas). O atual locatário vem atrasando o aluguel e colocou mais uma família para morar no imóvel.

    É possível fazer algum acordo, para que o imóvel seja desocupado em um opu dois meses. Vale ressaltar que a retomada será para uso do proprietário e sua família.

    Muito obrigado!

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Se o contrato estiver dentro do prazo e o locatário cumprir com todas as obrigações é preciso aguardar o final do contrato e ingressar com uma ação de despejo para uso próprio. ( geralmente é uma ação demorada).

    Como o locatário atrasa o aluguel é possível ajuizar ação de despejo por falta de pagamento tão logo ele atrase algum pagamento, porém existe a possibilidade do locatário pagar todo o valor atrasado em juízo e continuar no imóvel (ele tem este direito em média 2 vezes por ano). Como a ação tb é demorada, provavelmente o contrato terá terminado e poderá ser proposta a ação de despejo para uso próprio.

    É possível fazer acordo para a desocupação em 2 meses porém se o locatário não não cumprir o acordo, a situação volta a ser a mesma.

    Existe a possibilidade de se fazer um acordo para desocupação com no mínimo 6 meses para a desocupação, e se o locatário não cumprir o acordo é possível retomar o imóvel rapidamente, desde que seja "garantido" o juízo. ( normalmente o próprio imóvel serve de garantia).

    De qualquer modo é melhor consultar um advogado que possa analisar todos os fatos e documentos para indicar e se for o caso providenciar a melhor solução.

  • RENATO DE MELO RODRIGUES

    RENATO DE MELO RODRIGUES

    Aluguei uma casa sem contrato, direto com a proprietária, com depósito de um mês, em dezembro de 2006. Em janeiro de 2008, fiquei desempregado e atrasei o pagamento de alguns meses do aluguel e contas de luz. Um dia ao retornar à minha casa, ela havia trocado as fechaduras, o que impossibilitou a minha entrada. Logo em seguida, tive uma proposta para trabalhar em Santa Catarina por um mês, e ao retornar ela havia vendido todos os meus móveis e eltro-domésticos, inclusive, alguns documentos documentos meus estavam na casa, roupas e todos meus pertences pessoais. Como devo agir?

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Consulte um advogado de sua confiança para ver que medidas podem ser tomadas em vista dos fatos e provas disponíveis.

  • Renata_1

    Renata_1

    Aluguei uma casa a quase 5 anos atrás em outubro fará 5 anos.
    Fiz o contrato e o locador sumiu com o mesmo, por tanto fiquei sem copia do contrato, alegando isso o mesmo tentou me obrigar a fazer outro contrato com clausulas diferentes do acordado , mas é claro que nao fiz.
    Por tanto nao temos contrato algum.
    Vim para essa cidade para vender uma terra e procurei muito antes de alugar para poder arranjar um imovel que estivesse disponivel da maneira que me conviesse como esse.
    O acordado era o seguinte: Eu ficaria no imovel de 5 a 10 anos prazo nescessario para desembaraçar e vender uma terra que possuo , para poder comprar algo para eu morar.
    Pago religiosamente em dia os alugueis , faço toda e qualquer bem feitoria sem cobrar nada , ajusto expontaneamente os alugueis anualmente , o mesmo recebe o aluguel liquido sem nunca ter tido uma despesa qualquer.
    Eu diria que sou uma inquilina perfeita
    Cumpri até hoje mais do que devia para poder ficar aqui até poder me mudar, mas infelizmente o locador pediu o imovel assim que completar os 5 anos (daqui a dois meses)e alegou ser para uso proprio nos finais de semana.
    Diz ter mandando uma carta extrajudicial para me notificar , que ainda nao recebi.
    Cumpri até hoje mais do que devia para poder ficar aqui até poder me mudar, imagine o prejuizo que vou ter , nem me fale , não é possivel que nao exista uma lei que defenda o bom inquilino.
    Oque gostaria de saber é se tenho algum direito , e se tenho quais são?
    Tambem gostaria de saber quanto tempo leva o despejo normalmente e se o juiz nao me daria o ganho de causa para ficar mais uns dois anos aqui?
    Me ajude por favor.
    Obrigada

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Terminado o contratro o locador pode ingressar com uma ação de despejo sem precisar indicar um motivo. Se o contrato se prorrogou automaticamente (a locação continuou após a data prevista) será necessário avisar dando prazo de 30 dias para desocupação para só então ingressar com uma ação de despejo (sem precisar indicar o motivo).

    Mesmo que não existisse contrato (contrato verbal) depois de 5 anos o locador pode ingressar com a ação de despejo sem precisar indicar o motivo.

    O tempo de um processo de despejo vária de cidade para cidade, normalmente não menos de 1 ano até o momento em que o juiz mande desocupar sob pena da desocupação ser forçada.

    Consulte um advogado com os documentos disponíveis para que ele indique as soluções possíveis e informe o prazo médio de uma ação de despejo na sua cidade.

    A lei que defende o bom inquilino é o bom senso, pois a lei de locação protege tanto o bom quanto o mau inquilino.

    Dependendo do que foi feito no imóvel é possível pedir alguma indenização mas isto deve ser analisado pelo advogado que irá patrocinar a causa.

  • Marcele Cabral

    Marcele Cabral

    Boa Tarde Doutor!
    Me encontro numa situação parecida, onde o locador renovou o CONTRATO COMERCIAL, de 1 ano, por mais um ano (até 27 de setembro de 2008) sem me entregar nenhum documento de renovação ou novo contrato. E com apenas 1 mês e 15 dias me pediu a loja (11 de agosto de 2008), alegando que não poderá renovar dentro das mesmas normas pq fará alterações no imóvel. Sendo assim, não tendo outra alternativa, eu gostaria de não entregar e deixar que vá a juízo, continuando pagando minhas obrigações..Insta salientar que a locadora insistiu que eu assinasse a carta de pedido da loja com a data retroativa de 27 de julho de 2008, sendo que a mesma me foi apresentada em 11 de aosto de 2008, desta forma assinei com a data atual do lado, e pedi que 3 testemunhas assinassem concordando com o feito. Isso causou muito desagrado por parte da locadora, que agiu de má fé. Que devo fazer?Com certeza espera que eu entregue a loja em 27 de setembro de 2008.É verdade que contrato comercial deve ter no mínimo 1 ano?

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Independente da data da carta no término do contrato 27/09/2008 (se entendi direito) o locador poderá ingressar com uma ação de despejo caso o imóvel não seja devolvido.

    O contrato de locação comercial não esta limitado a prazo mínimo (a prática adotou o prazo de 1 ano pois menos do que isso as despesas de renovação e eventual troca de locatário acaba comprometendo o rendimento)

    Consulte um advogado com os documentos que possui para poder verificar as opções de defesa em eventual ação de despejo.

    Uma ação de despejo pode dificultar a aprovação do cadastro no caso de uma nova locação.

  • Renata_1

    Renata_1

    Dr. Sandro em primeiro lugar agradeço de coração a sua atenção.
    Infelizmente pelo que entendi não contamos com uma lei especial para os bons inquilinos , isso é triste ou no minimo decepcionante.
    Se não for abusar gostaria de fazer mais umas perguntas:
    1 - O que acontece se eu Não for notificada , se não me acharem para entregar a tal carta extrajudicial?
    2 - Existe alguma maneira de defesa do tipo: o pedido em juizo de um prazo a mais para ficar no imovel tendo em vista que o acordado era de 5 a 10 anos ?(ou seja foi garantido a nós que nao usavam o imovel e nao o utilizariam antes de 10 anos).
    3 - Posso entrar com um processo contra o locador?

    desde já agradeço

  • Marcele Cabral

    Marcele Cabral

    Olá doutor!!
    Realmente, tenho que concordar com a colega acima, que a Lei do inquilinato não protege o inquilino e sim o proprietário, como é que eu posso alugar um imóvel pra montar um comércio, fazer um investimento nele, e ter retorno em 1 ano, além de tirar o que se gastou?É inviável, sinto-me fragilizada diante de sua colocação, tendo em vista que a qualquer momento posso ser despejada sem nenhuma proteção da lei, já que pago meus aluguéis em dia, sem jamais ter atrazado, e cumpro com todas as minhas obrigações dentro do imóvel.

    Então, não existe essa Lei de que o contrato comercial tenha que ter o mínimo de 5 anos, pra não prejudicar o comerciante?
    Simplesmente, devo acatar a ordem de retirada da loja pra não receber a Ação de despejo sem que haja uma defesa?
    Muito obrigada Doutor, minha indignação se volta pra Lei, quanto ao Senhor, meu agradecimento pelas informações.

  • D. N. S.

    D. N. S.

    Renata_1

    Ocorre com a lei do inquilinato ,de certa forma, o que ocorre com a legislação trabalhista. Como se protege de uma mesma maneira todos, acaba inviabilizando a diferenciação ainda que para beneficiar o "bom".

    1. Vai depender de existir o contrato ou não, mas de qualquer forma vai fazer com que o processo demore mais.(dependendo do advogado do locador não será um grande problema.)

    2. Se realmente o locador combinou o prazo de 10 anos, poderá ser alegada em sua defesa, porém isto deve ser provado pelo locatário, converse com um advogado para analisar a viabilidade.

    3. Somente um advogado para analisar os fatos e provas disponíveis para verificar a viabilidade (ingressar com uma ação é um direito garantido pela constituição, porém não há nenhuma garantia que a ação será ganha)


    Marcele

    A lei confere proteção adicional ao imóvel residencial.

    No caso de imóvel não residencial em que o comerciante pretende fazer grandes investimentos a lei criou o mecanismo da ação renovatória, em que se preenchidos os requisitos, o locador é obrigado a renovar a locação. (um deles é contrato por escrito por 5 anos - podem ser vários contratos, mas a renovação será concedida pelo prazo do último)

    Os casos em que o empreendedor pretende fazer investimentos no imóvel é preciso que o locatário ao contratar tome certas cautelas para evitar o "enriquecimento sem causa" do locador.

    Em casos extremos é possível ingressar com uma ação para ser indenizado, mas é uma ação relativamente difícil e via de regra não compensa. O exemplo mais comum é o caso em que o locador aluga um terreno e constroi um prédio com custo superior ao valor do terreno, e ao término da locação o locador retoma e se vale da cláusula de que "toda construção ficará incorporada ao imóvel".

    Procure um advogado para analisar o seu caso.

    Na prática, na maioria dos casos a discussão judicial não é boa nem para o locador nem para o locatário. As vezes recorrer a um negociador (advogado, corretor, 3a pessoa) é a melhor solução.

  • Renata_1

    Renata_1

    Dr. Sandro novamente agradeço de coração a sua atenção.
    reinterando as perguntas anteriores.

    1. Não existe nenhum contrato. Sendo assim isso nao me da vantagem?
    O locador não terá que provar oque esta dizendo?

    2. Sim o locador combinou o prazo de até 10 anos, dizendo nao precisar do imovel por o mesmo ser para possivel herançados filhos, mas como poderei provar , será a palavra dele contra a minha.

    obrigada novamente