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Redes Sociais do Jus Navigandi

  1. Marya_1
    06/09/2008 21:12

    Referente término de contrato de aluguel com prazo inferior a 30 meses.

    No referido contrato constam dois prazos. Primeiramente menciona-se que prazo de aluguel será de 30 meses, prazo de lei, e posteriormente há uma cláusula de acordo entre partes que o prazo será de 24 meses. Gostaria de saber se realmente gerou nulidade.
    Em decorrência disso, qual seria a melhor forma para o término do contrato, visto que a locadora não mais tem interesse em prorrogar o prazo acordado e necessita do imóvel para uso próprio? A notificação extrajudicial, com intuito de manifestar a vontade da locadora de não mais dar continuidade no contrato, seria válida? Quais medidas devem ser adotadas nesse caso para que a proprietária tenha as garantias legais e a retomada do imóvel?
  2. Ana Bonadimam
    07/09/2008 09:22

    Olá Marya,

    vejamos o que diz a Lei:

    Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

    Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

    Entendo que a forma pactuada em contrato de 30 meses com aditivo de 24 meses, oferece ao locatário a isenção da multa contratual, caso este venha a desocupar o imóvel, avisando ao locador no 23 mês o término da locação.

    Observando este prazo 23 meses, pode o locador, através de mutuo acordo rescindir o contrato, caso contrario aplica-se o art. 5º.
  3. D. N. S.
    07/09/2008 10:44

    Enquanto o contrato estiver em vigor (no prazo de 24 meses) o locador somente poderá retomar o imóvel em caso de infração contratual (grave) por parte do locatário).

    Em se tratando de imóvel residencial

    Após o término deste prazo somente será possível ingressar com despejo nos termos do artigo 47 da Lei de locações ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm ). O caso mais comum é o uso próprio.

    A notificação é válida se o locatário concordar em desocupar o imóvel amigavelmente, judicialmente aplica-se o art. 47 e a notificação não interfere.

    Consulte um advogado para que em face dos documentos e provas disponíveis possa analisar o caso concreto e sugerir as medidas necessárias para reaver o imóvel.
  4. Marya_1
    07/09/2008 20:16

    A Ana bonadimam e Sandro A Sakurai, agradeço os esclarecimentos .
  5. jose carlo de olivbeira
    07/09/2008 21:27 | editado

    Jc Oliveira
    Rio de janeiro/ RJ

    Referente a término de contrato de aluguel com prazo de 30 meses.

    Nosso contrato de aluguel terá o término no dia 26 de Setembro de 2008, apesar de não termos sido informados sobre a não-renovação do contrato ficamos sabendo através de terceiros que a proprietária irá requerer o imóvel.
    Gostaríamos de saber como proceder mediante essa situação ?
  6. D. N. S.
    08/09/2008 08:10

    Caso a locadora ingresse com uma ação de despejo consulte um advogado ou se não puder pagar um, a defensoria pública. (teoricamente do dia 27 até o recebimento do próximo aluguel é possível ingressar com a ação independente de notificação - muito embora a prática mais comum seja comunicar previamente a intenção de retomar)

    Enquanto isso pague normalmente os aluguéis. Após o pagamento do 1o aluguel após o dia 26 de setembro o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado. Neste caso a notificação concedendo o prazo de 30 dias é obrigatória.

    Ao receber notificação procure negociar com a locadora um prazo para desocupar o imóvel.

    As ações de despejo dependendo do Estado costumam ser demoradas (consulte um advogado/defensoria para saber o prazo aproximado) porém uma ação de despejo costuma dificultar uma nova locação.
  7. Ana Bonadimam
    08/09/2008 09:03

    José Carlo,

    o seu contrato vence em 26/09, vc já deveria ter sido notificado, pela lei, por escrito a intenção da rescisão no dia 26/08, ou seja 30 dias de antecedencia, todo procedimento para ter validade tem que ter comprovação, eu particulamente entendo que a intenção da proprietaria não é reaver o imóvel pois vc não foi notificado pela imobiliária, concluo que seu contrato será prorrogado automaticamente e a unica forma agora de retomada é através de denuncia vazia, tanto pode ser na justiça comum vai demorar de 1 a 2 anos, ou na CMA vai demorar de 3 a 8 meses, além de prazo estipulado para mudança.
  8. Fer_1
    17/09/2008 20:09

    Dr. Sandro e Dra Ana, poderiam sanar uma dúvida, por favor?

    Rescindi um contrato de locação(residencial), paguei a multa calculada pela imobiliária à vista, porém, a imobiliária calculou o valor errado e depois de alguns dia ligou falando sobre o erro e pediu para eu pagar a diferença, disse que não iria pagar, visto que o erro foi deles.
    Hoje depois de mais de 2 anos, a proprietária do imóvel está me cobrando o valor ou seja a diferença, através de uma ação de cobrança.

    Pergunto:

    Ela não deveria cobrar da imobiliária?
    Caso positivo, o que devo fazer? posso ajuizar ação de danos morais?
    Caso negativo, quais as medidas cabíveis?

    Att. Fernandinha.
  9. D. N. S.
    19/09/2008 10:28

    Não, a locadora só pode cobrar da imobiliária se não receber do locatário. (demonstração do prejuízo)

    Se já foi ajuízada a ação, verificar se realmente a multa é devida.

    De qualquer modo pode-se procurar o advogado que ingressou com a ação para tentar um acordo. Não sendo possível um acordo será necessário contratar um advogado, ou procurar a defensoria pública no caso de não ter condições de contratar um.
  10. Ana Bonadimam
    19/09/2008 10:50

    Fernanda,

    Concordo com o Dr. Sandro, a perita no negocio é a imobiliaria, para tanto se estabeleceu no mercado captando clientes através de contrato de administração, o que prova sua incapacidade e má fé é o erro com prejuízo para terceiros, a proprietária contratou esta empresa é a ela que deve recorrer, a vc resta denunciar estes maus profissionais no CRECI de sua cidade, e aguardar decisão judicial, comprovando através de recibo que se deu quitação, do débito.

    A proposíto ainda não sou Dra. apenas academica, contabilista e TTI, com 14 anos de experiência na área imobiliária.

    abçs.
  11. Juliana Kalehb Saleh
    19/11/2008 18:05

    Olá, meu contrato de locação de aluguel se encerra em Janeiro de 2008. E após o proprietário fazer uma proposta de venda da casa, decidimos não comprar, devido ao alto valor do imóvel. Fiquei sabendo que ele irá solicitar o imóvel. Serei obrigada a deixar o imóvel? ou poderei requerer um prazo maior para desocupá-lo?
  12. D. N. S.
    20/11/2008 17:45

    Se o contrato tem prazo de 30 meses ou mais, após termino o locador pode ingressar com uma ação de despejo sem precisar indicar motivo. Sendo o imóvel residencial é possível pedir ao juiz um prazo de 6 meses para desocupação.

    Se o contrato residencial possuir prazo de menos de 30 meses o locador só pode ingressar com uma ação de despejo em certas hipóteses (consulte um advogado).

    Se a venda se concretizar o novo proprietário deverá optar por manter a locação ou se não quiser manter a locação,conceder prazo de 90 dias para desocupação e só então ingressar com uma ação de despejo (consulte um advogado para saber quanto tempo em média demora para julgar uma ação de despejo em sua cidade)
  13. Carlos Roberto_1
    25/11/2008 21:49

    Estou finalizando um contrato de aluguel devido a transferência profissional para outra cidade solicitada pela empresa que trabalho.

    No meu contrato de 12 meses consta que eu devo informar sobre a recisão com 30 dias de antecedência.

    Mesmo morando por 25 meses neste imóvel, sou obrigado a pagar o valor de mais 30 dias de aluguel, mesmo se tratando de uma transferência profissional?
  14. D. N. S.
    26/11/2008 07:10

    Sim, Se o contrato se encontra prorrogado por prazo indeterminado não existe multa porém é necessário avisar com 30 dias de antecedência. Se o contrato estiver dentro do prazo de vigência, se o aviso não for feito a multa contratual (sempre proporcional) será devida.


    Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

    Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

    Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

    Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição
  15. rafael eduardo de paula
    02/12/2008 13:48

    boa tarde,mora em uma casa alugada com contrato de 36 meses,podendo ser cancelado com 12 meses.
    morro nela ja faz 6 meses por motivo de mudança da empresa terrei que entregar a casa.terrei que pagar a multa?
  16. Junior57
    02/12/2008 16:36

    Se a devolução do imóvel ocorrer por comprovada mudança de emprego para outra localidade, não há multa, a qualquer tempo....
  17. Paulo
    31/01/2009 04:23

    Boa Noite.
    Aluguei o apartamento com uma Imobiliária, em janeiro de 2005. Em maio de 2005, recebi uma notificação extra-judicial do proprietário informando que o contrato com essa imobiliária estava rescindido, e dando instruções para depositar o valor do aluguel na conta especificada, o que fiz até junho de 2006 (13 meses). No mês de março de 2006 o proprietário colocou o imóvel em uma nova imobiliária. O primeiro boleto chegou em minha casa (março/2006) com atraso, depois da data de vencimento, quando eu já tinha feito o depósito na conta do proprietário. No próximo mês veio cobrança de juros e mora, não paguei, depositei na conta do proprietário, e isso se repetiu até (a muito custo) eu conseguir negociar para pagar só o valor do aluguel, o que começou a acontecer em julho de 2006. Não assinei novo contrato porque a imobiliária se negava a tirar os débitos criados pelos atrasos dos boletos. Solicitei a intervenção do proprietário, após a qual a imobiliária afirmou ter retirado os débitos pendentes. Em dezembro de 2006, em virtude de não ter conseguido voltar a tempo de uma viagem ao exterior, tive que atrasar cinco dias no pagamento do aluguel. Além dos juros e mora, perdi o desconto pontualidade. Com muito custo, consegui pagar sem os juros, mas perdi o desconto pontualidade, e, nesse momento, descobri que todos os débitos oriundos dos "atrasos" de março, abril e maio/2006 ainda constavam na imobiliária, sendo inclusive cobrado de mim no momento. Indignado, outra vez, tive que procurar o proprietário para explicar à Imobiliária que tinha feito todos os pagamentos em sua conta. Passei por humilhações, cobranças, despejo, etc, até o proprietário esclarecer a situação, e a imobiliária tirar os débitos. Nunca assinei o contrato para não legalizar débitos criados pela própria imobiliária, decorrentes de atrasos na entrega dos boletos (nunca atrasei os pagamentos ao proprietário). Durante todo o ano de 2008, fui multado por "descumprimento de contrato", pagando uma taxa de R$ 99,00, em quase todos os meses. Em janeiro do corrente ano fui à Imobiliária pagar o aluguel (o boleto não havia chegado em casa). Fui informado que só poderia pagar se "renovasse" o contrato. Sentei com a gerente e contei toda a estória desde o começo. Pela primeira vez, em anos, fui bem tratado. Consegui pagar o aluguel de janeiro, mesmo com multa por "descumprimento de contrato", e fui informado que deveria esperar a manifestação do proprietário pela "renovação do contrato", ou não, para pegar o boleto de fevereiro/2008. Hoje, recebi uma carta informando que meu contrato de locação venceu em 10/02/2006 (lembrando que o mesmo foi rescindido em maio de 2005), e solicitando a entrega do imóvel em 30 dias, com todos os comprovantes de pagamentos de IPTU, CEB, CONDOMÌNIO e ALUGUEL. Durante estes anos, o aluguel sofreu vários reajustes passando de R$ 750,00 (junho/2006) para R$ 990,51 (março/2008). Não consegui reaver as taxas-extras pagas no condomínio, pelo menos umas 15.
    Entendo que devem haver várias ilegalidades neste processo todo, tentei não me estressar tanto com este problema, mas é impossível!!! Me sinto explorado, usado, roubado, ferido em minha moral. Minha esposa não aguenta nem ouvir falar nesse assunto mais. E, por final, estou sendo expulso de minha própria casa, sendo que o proprietário não tem interesse nenhum em usar o apartamento, que existe exclusivamente para fins de aluguel (o proprietário tem mais de 100 imóveis alugados).
    Conto com a sábia orientação dos (as) senhores (as). Já estou lendo a Lei do Inquilinato, e quero estar bem orientado para tratar com algum advogado da área.
    Abraço a todos.
  18. D. N. S.
    31/01/2009 09:34

    Não é preciso perder o sono.

    Se a "relação" esta deteriorada desta maneira independente de eventual "direitos" creio que seria o caso de procurar um novo imóvel.

    A maioria dos problemas citados (cobrança indevida, reajustes indevidos, eventual dano moral) devem ser objeto de ação própria - Consulte um advogado para saber os "prós" e "contras" , analisar a documentação, bem como fornecer orientação no caso do locador ingressar com uma ação de retomada do imóvel.

    Com relação ao pedido de desocupação, desde que haja defesa por advogado/defensor público, o prazo para efetivamente desocupar o imóvel é relativamente demorado, na pior das hipóteses 6 meses após o recebimento da citação (comunicação formal determinada por um juiz que existe uma ação) . O inconveniente é que a existência de uma ação de despejo pode dificultar uma nova locação.

    Consulte um advogado para analisar os documentos e informar qual é o possível fundamento de um pedido de retomada (dependendo do fundamento a ação pode demorar mais tempo)

    De um modo geral :

    - Se o contrato for residencial e o prazo estabelecido no contrato for menor do que 30 meses, mesmo vencido o contrato, o locador precisa demonstrar alguns requisitos para retomar o imóvel (Ex. uso próprio,falta de pagamento, infração contratual grave, reforma, desapropriação etc...) - Após 5 anos de prorrogação do contrato não é preciso indicar nenhum motivo.

    - O contrato de administração não interfere no contrato de locação, a relação é sempre locador x locatário. Ainda que houvesse uma "rescisão" contratual do contrato de locação , o uso do imóvel e o pagamento do aluguel demonstram a existência da locação. (Sendo discutível se prevalece as cláusulas inicialmente firmadas ou se aplicam somente as leis, em especial a do inquilinato.)

    Consulte um advogado/defensor público.
  19. Paulo
    01/02/2009 05:13

    Dr. Sandro,
    Agradeço imensamente sua resposta.
    Se bem entendi, a situação é a seguinte:
    O contrato de locação (residencial) original era de 12 meses, portanto enquadra-se nas regras do Art. 47 da Lei do Inquilinato:
    Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
    I - Nos casos do art. 9º; (I )- por mútuo acordo (não é o caso); (II) - em decorrência da prática de infração legal ou contratual (tenho sido multado justamente pela alegação de não ter renovado o contrato, mas creio que isso não prospere); (III) - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (sempre pagamos em dia aluguel e encargos); (IV) - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las (também não é o caso).
    II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; (não é o caso).
    III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; (impossível, o proprietário já tem sua própria mansão).
    IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; (não é o caso)
    V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (contando com os 12 meses iniciais o prazo findará em janeiro de 2010).

    Portanto, vejo apenas duas possibilidades para pedido do imóvel:

    1. Inciso II do Art. 9º, se a imobiliária conseguir configurar a não-renovação do contrato como descumprimento do mesmo. O contrato venceu em 06/02/2006 e nunca fui notificado por escrito para renová-lo.
    2. Inciso V do Art. 47. Aqui permanece uma dúvida. A contagem é de cinco anos a contar do primeiro mês de locação ou do primeiro mês após o término da vigência do contrato?

    Fico bem mais tranqüilo sabendo que não precisamos sair correndo, desesperadamente, para encontrar outro imóvel em 30 dias.
    Mais uma vez agradeço profundamente os esclarecimentos e desejo todo o sucesso em sua caminhada profissional.

    Um forte abraço,

    Paulo.
  20. D. N. S.
    01/02/2009 08:15

    Paulo,

    Sem examinar a documentação é praticamente impossível determinar o caso concreto.

    1. Em tese, se o locador argumentar que o contrato foi rescindido, apenas as cláusulas deixaram de ser aplicáveis (de um modo geral favorareveis ao locador) passando a valer a lei do inquilinato como se tratasse de um contrato verbal.

    Isto porque a locação se configura basicamente com o uso/pagamento.

    2. Como o contrato foi prorrogado é preciso, ao completar o prazo de 5 anos, notificar com prazo de 30 dias para desocupação.

    Como disse não é motivo para perder o sono, algumas administradoras usam a notificação apenas para pressionar o locatário e não chegam a ingressar com a ação.

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