Término de contrato de aluguel

Referente término de contrato de aluguel com prazo inferior a 30 meses.

No referido contrato constam dois prazos. Primeiramente menciona-se que prazo de aluguel será de 30 meses, prazo de lei, e posteriormente há uma cláusula de acordo entre partes que o prazo será de 24 meses. Gostaria de saber se realmente gerou nulidade. Em decorrência disso, qual seria a melhor forma para o término do contrato, visto que a locadora não mais tem interesse em prorrogar o prazo acordado e necessita do imóvel para uso próprio? A notificação extrajudicial, com intuito de manifestar a vontade da locadora de não mais dar continuidade no contrato, seria válida? Quais medidas devem ser adotadas nesse caso para que a proprietária tenha as garantias legais e a retomada do imóvel?

Respostas

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  • Ana Bonadimam

    Olá Marya,

    vejamos o que diz a Lei:

    Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

    Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

    Entendo que a forma pactuada em contrato de 30 meses com aditivo de 24 meses, oferece ao locatário a isenção da multa contratual, caso este venha a desocupar o imóvel, avisando ao locador no 23 mês o término da locação.

    Observando este prazo 23 meses, pode o locador, através de mutuo acordo rescindir o contrato, caso contrario aplica-se o art. 5º.

  • D. N. S.

    Enquanto o contrato estiver em vigor (no prazo de 24 meses) o locador somente poderá retomar o imóvel em caso de infração contratual (grave) por parte do locatário).

    Em se tratando de imóvel residencial

    Após o término deste prazo somente será possível ingressar com despejo nos termos do artigo 47 da Lei de locações ( http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm ). O caso mais comum é o uso próprio.

    A notificação é válida se o locatário concordar em desocupar o imóvel amigavelmente, judicialmente aplica-se o art. 47 e a notificação não interfere.

    Consulte um advogado para que em face dos documentos e provas disponíveis possa analisar o caso concreto e sugerir as medidas necessárias para reaver o imóvel.

  • jose carlo de olivbeira

    Jc Oliveira
    Rio de janeiro/ RJ

    Referente a término de contrato de aluguel com prazo de 30 meses.

    Nosso contrato de aluguel terá o término no dia 26 de Setembro de 2008, apesar de não termos sido informados sobre a não-renovação do contrato ficamos sabendo através de terceiros que a proprietária irá requerer o imóvel.
    Gostaríamos de saber como proceder mediante essa situação ?

  • D. N. S.

    Caso a locadora ingresse com uma ação de despejo consulte um advogado ou se não puder pagar um, a defensoria pública. (teoricamente do dia 27 até o recebimento do próximo aluguel é possível ingressar com a ação independente de notificação - muito embora a prática mais comum seja comunicar previamente a intenção de retomar)

    Enquanto isso pague normalmente os aluguéis. Após o pagamento do 1o aluguel após o dia 26 de setembro o contrato estará prorrogado por prazo indeterminado. Neste caso a notificação concedendo o prazo de 30 dias é obrigatória.

    Ao receber notificação procure negociar com a locadora um prazo para desocupar o imóvel.

    As ações de despejo dependendo do Estado costumam ser demoradas (consulte um advogado/defensoria para saber o prazo aproximado) porém uma ação de despejo costuma dificultar uma nova locação.

  • Ana Bonadimam

    José Carlo,

    o seu contrato vence em 26/09, vc já deveria ter sido notificado, pela lei, por escrito a intenção da rescisão no dia 26/08, ou seja 30 dias de antecedencia, todo procedimento para ter validade tem que ter comprovação, eu particulamente entendo que a intenção da proprietaria não é reaver o imóvel pois vc não foi notificado pela imobiliária, concluo que seu contrato será prorrogado automaticamente e a unica forma agora de retomada é através de denuncia vazia, tanto pode ser na justiça comum vai demorar de 1 a 2 anos, ou na CMA vai demorar de 3 a 8 meses, além de prazo estipulado para mudança.

  • Fer_1

    Dr. Sandro e Dra Ana, poderiam sanar uma dúvida, por favor?

    Rescindi um contrato de locação(residencial), paguei a multa calculada pela imobiliária à vista, porém, a imobiliária calculou o valor errado e depois de alguns dia ligou falando sobre o erro e pediu para eu pagar a diferença, disse que não iria pagar, visto que o erro foi deles.
    Hoje depois de mais de 2 anos, a proprietária do imóvel está me cobrando o valor ou seja a diferença, através de uma ação de cobrança.

    Pergunto:

    Ela não deveria cobrar da imobiliária?
    Caso positivo, o que devo fazer? posso ajuizar ação de danos morais?
    Caso negativo, quais as medidas cabíveis?

    Att. Fernandinha.

  • D. N. S.

    Não, a locadora só pode cobrar da imobiliária se não receber do locatário. (demonstração do prejuízo)

    Se já foi ajuízada a ação, verificar se realmente a multa é devida.

    De qualquer modo pode-se procurar o advogado que ingressou com a ação para tentar um acordo. Não sendo possível um acordo será necessário contratar um advogado, ou procurar a defensoria pública no caso de não ter condições de contratar um.

  • Ana Bonadimam

    Fernanda,

    Concordo com o Dr. Sandro, a perita no negocio é a imobiliaria, para tanto se estabeleceu no mercado captando clientes através de contrato de administração, o que prova sua incapacidade e má fé é o erro com prejuízo para terceiros, a proprietária contratou esta empresa é a ela que deve recorrer, a vc resta denunciar estes maus profissionais no CRECI de sua cidade, e aguardar decisão judicial, comprovando através de recibo que se deu quitação, do débito.

    A proposíto ainda não sou Dra. apenas academica, contabilista e TTI, com 14 anos de experiência na área imobiliária.

    abçs.

  • Juliana Kalehb Saleh

    Olá, meu contrato de locação de aluguel se encerra em Janeiro de 2008. E após o proprietário fazer uma proposta de venda da casa, decidimos não comprar, devido ao alto valor do imóvel. Fiquei sabendo que ele irá solicitar o imóvel. Serei obrigada a deixar o imóvel? ou poderei requerer um prazo maior para desocupá-lo?