EXISTE PRAZO MINIMO P/LOCADOR INFORMAR QUE NAO DESEJA PRORROGAR CONTRATO LOCACAO

silvana florambel perguntou Quinta, 11 de setembro de 2008, 0h50min

Ola boa noite, preciso se for possivel, de um esclarecimento e orientacao na area juridica referente a locacao de imovel comercial.

Existe prazo minimo que o locador , tenha que enviar correspondencia ao locatario, afirmando que nao deseja renovar o contrato de locacao, visto, estar vencendo um ano contratado ?

Nosso contrato vence dia 10/09 e recebemos tal carta no dia 01/09 por sedex .

Como proceder, visto nao estarmos esperando isso, afinal instalamos nossa oficina aqui, e temos varios carros em andamento que demoram no minimo 6 meses, pois , trata-se de customizacao geral nosso trabalho.

Observacoes.. 1. Estamos em atraso nos alugueis de julho e agosto, isso, seria motivo suficiente para romper o contrato assim dessa forma, pois , por ser empresa nova, atrasamos algumas vezes, contudo sempre pagamos inclusive com as multas impostas.

  1. O proprietario deixou de pagar as contas de agua, e o servico foi cortado, sendo que pagamos nossa parte do rateio. Estamos entendendo que [e pra forcar-nos a sair.

Por favor, de-nos uma luz, porque , devido a nossa inexperiencia e nao termos tudo que foi acordado registrado ,a exemplo, da construcao que fizemos no imovel, estao querendo , se livrar de nos, sem considerar que estabelecemos ali uma empresa e nao e de um dia pra noite que podemos simplesmente mudar pra outro lugar.

Grata e na expectativa de breve retorno.

Respostas

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  • silvana florambel

    silvana florambel

    Postei minha duvida na madrugada de ontem , por isso entendo que nao tive nenhuma ajuda ate o momento, reforco minha urgencia em ter uma orientacao de como proceder. grata silvana

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Olá, Silvana,

    geralmente as imobiliárias concedem 30 dias de antecedencia, para comunicar que não desejam renovar o contrato, entretanto a lei estabelece que a quebra de contrato, por falta de pagamento se da apartir do 5 dia da data de vencimento, apartir do 6º dia já se poderá entrar com ação extrajudicial, esgotados os prazos para acordo estrajudicial, impetra-se ação judicial.

    No entanto as locações não residenciais seguem um artigo especifico, veja conforme o prazo determinado em contrato é que se pode prever a rescisão.

    Da locação não residencial lei 8.245/91.

    Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

    1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

    2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

    3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

    4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

    5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  • Dra.FERNANDA ANTUNES

    Dra.FERNANDA ANTUNES

    Olá Silvana
    Pelo que entendi trata-se de imóvel comercial com contrato escrito, por prazo determinado.Se é isso entende-se que ao chegar a data de encerramento prevista o imóvel deverá ser entregue livre e desimpedido. Existe algumas situações em que se poder requerer a renovatório ou seja que o contrato seja renovado mas não é o seu caso pois percebi que vocês perderam esta prazo.
    Cabe acrescentar que eles não podem de uma hora para outro fechar as portas e impedirem que vocês trabalham. Se não sairem " na boa" terão - os locadores - que ingressar cum uma ação o que demora algum tempo.
    Isto não quer dizer que não terão que pagar os aluguéis ou qualquer multa estipulada. Acredito que uma boa opção seria tentar um acordo.
    Qualquer dúvida pode me escrever a.a.advogados@uol.com.br

  • Ana Lúcia_1

    Ana Lúcia_1

    Olha, duas são as possibilidades do despejo: (1) por falta de pagamento e, neste particular, não há diferença de estar atrasado um dia, uma semana ou um mês. Existindo a mora, pode ser aforada ação de despejo POR FALTA DE PAGAMENTO, para rescisão do contrato e retomada do imóvel. Evidentemente que a lei assegura ao locatário, dentro de um certo critério restritivo de utilização deste direito, purgar mora no processo, ou seja, pagar o que deve ao locador. (2) Outra situação é o DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA, ou seja, se hoje termina seu contrato (11/09/2008), amanhã, sem qualquer necessidade de notificá-la, poderá o locador ingressar com tal ação. O que o locador não pode é deixar que tal contrato se prorrogue por mais de trinta dias, quando teremos contrato por prazo indeterminado, ai necessariamente haverá que notificá-la, concedendo-lhe trinta dias para restituição do imóvel, e, não ocorrendo tal devolução, ingressar judicialmente com ação de denuncia vazia. O mais importante que você saiba é que em qualquer caso cabe defesa, que lhe conferirá alguns meses, face ao lastimável estado da Justiça brasileira. Salvo engano, você disse que possuia um contrato escrito de 12 meses, que está se esgotando este mês. Pois bem, sendo assim, não havendo outros contratos que somem o prazo (De contratos escritos), em 5(cinco) anos, não seria possível, de modo algum se servir da faculdade contemplada pelo artigo 51 da Lei 8245/91, qual seja, promover uma ação renovatória de locação, por falta de contrato escrito e soma de cinco anos. Meu conselho: veja se o locador quer realmente o imóvel de volta ou apenas uma composição para que os aluguéis sejam pagos pontualmente, ou aumento do valor. Se esta é a intenção dele, tente uma aproximação com a administradora do imóvel, e, se você tem interesse em preservar o fundo de comércio que possui, e, daqui a cinco anos se valer da renovatória de locação, proponha fazer um CONTRATO ESCRITO e com prazo de CINCO ANOS. Ai você estará segura, pois, seis meses antes de vencerem os cinco anos, proporá a ação renovatória de locação, mas, atenção, nunca poderá deixar passar estes seis meses, no mínimo, antes de esgotar a locação, senão você ficará nas mãos do locador. Espero ter esclarecido. Não deixe nunca de consultar um advogado especializado, antes de tomar qualquer decisão, isto é extremamente importante. Advogado, nestes casos é investimento. Outra coisa, coloque em dia suas obrigações para não ficar mal com o locador no momento da negociação.
    Abraço - Ana Lúcia

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Olá Silvana,

    Espero não te-la confundido ao demonstrar o art. 51 da lei, para exemplicar que vc não teria direito a renovação do contrato, expus a mora como fato decisivo solicitação da rescisão por parte do locador.

    abçs.

  • Pedro

    Pedro

    Gsotaria de uma ajuda .
    Tenho um inquilino cujo contrato é de 36 meses e se finda no mês de maio de 2009 ,por esse prazo já envie desde já uma carta por AR solicitando o imóvel e demostrando minha posição , ele pode recorrer ou se ele não quiser sair ele pode ficar no referido imóvel mesmo não tendo acertado pagamento ou local do mesmo ?

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Pedro,

    via de regra nao havendo vontade por parte do locador ou locatario, a rescisão é automatica, após o aviso de vencimento, entretanto se o locatario nao sair a unica forma de reaver o imovel é por açao de despejo, neste caso, denuncia vazia.

  • Pedro

    Pedro

    Obrigado ,
    Portanto consultei um advogado e ele me informou que o contrato de locação comercial tem duração de 60 meses e o entre a parte foi feita de 36 meses , segundo ele o inquilino pode contestar sobre isso mais eu posso aumentar o valor do aluguel caso consita que ele permaneça .
    Gostaria de saber se procede essa informação .

    sds

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Pedro,

    o reajuste do aluguel é anual e automatico, se estiver com valor defasado, pode propor novo preço, se não ouver acordo, entre com ação revisional de aluguel.

    Veja quem se equivocou, as informações passadas a nos nem sempre são completas, portanto é bom conhecer a lei. no caso 8.245/91.

    Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

  • Patricia_1

    Patricia_1

    Olá,

    Meu pai é proprietário de uma casa que está alugada há mais ou menos 5 anos para o mesmo inquilino.

    Vou me casar e meu pai cedeu esta casa para mim.

    Informou isso verbalmente ao inquilino em novembro de 2008 e pediu ao mesmo para desocupar a casa, deu o prazo até 26 de março de 2009, dia que venceu o contrato.

    Não enviamos nenhuma carta de despejo, pois meu pai confiou na palavra do inquilino, que disse que com certeza iria sair dentro do prazo.

    Hoje, 20 de abril de 2009, faz quase 1 mês que o contrato está vencido e não foi renovado... Toda vez que vamos falar com o inquilino ele diz que já está procurando outro imóvel, mas só fica enrolando.


    Gostaria de saber de qual forma podemos tirá-lo do imóvel?


    PS. Ele já foi preso por espancar a própria esposa. Ela abandonou ele em janeiro, foi morar com a mãe dela. Ele está morando sozinho no imóvel, sempre fazendo festas e o aluguel deste mês ele não pagou.


    Fico no aguardo.

    Muito obrigada.

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    pode requerer despejo, ação para reaver o imovel cumulada com cobrança, para isso contrate um adv.

    a ação de cobrança pode ser proposta após o primeiro dia da mora.

  • Neusa_1

    Neusa_1

    Olá,
    costumamosusar um modelo de contrato residencial que está salvo em nosso computador, ele é bem completo. Gostaria de saber se posso usar o mesmo modeleo para locação comercial.
    Posso celebrar um contrato comercial por prazo de doze meses?
    No caso de uma empresa com dois sócios administrativos, um pode representar a empresa junto a locação e o outro pode ser o fiador?
    Qual indice deve ser usado para reajuste comercial? Pode ser o IGPM/FGV?

    Agradeço a atenção

    Neusa

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Neusa,

    pode usar o mesmo modelo, mas inclua os arts. da lei no que se refere a locação comercial, pesquise modelos de ctt de locação comercial, para completar algumas clausulas.

    - pode celebrar o contrato pelo tempo que quiser, a lei não cita prazos para vigorar os contratos.

    - a pessoa juridica pode ser o inquilino e a pessoa fisica o fiador.

    - igpm...

  • luiz_1

    luiz_1

    oi bom dia, estou num imovel alugado a pelo menos uns 3,5 anos sendo que no primeiro ano foi feito o contrato de um ano ,findo este contrato o locador enviou um aviso colocando o predio a venda e dando o prazo de 90 dias para entregar o ponto, so que em conversa com o locador continuei no local apos os 90 dias do prazo ate a venda do predio, eu sairia qd vende-se e continuei pagando o aluguel normal, so que o locador nao me dava recibo mais tenh testemunhas, so que agorafoi vendido em fevereiro 2009. pergunto; e direito meu do locador apresentar o novo comprador? os alugueis q paguei ao antigo dono apos a vda e correto? qual o prazo que tenho para entregar, sendo nao fui comunicado por escrito e sim verbalmente? e nesta situacao quais os meus direitos. desde ja agradeco ficando no aguardo.

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Luiz,

    a lei do inquilinato 8.245/91, que vc deverá receber de forma inequivoca a proposta com todas as condições para compra, caso rejeite ou nao se manifeste no prazo de 30 dias então o locador poderá, oferta-lo a terceiros.

    Após efetivada a venda, com contrato de compra e venda ou RGI, o novo locador deverá informar de forma inequivoca, ou seja por escrito, a vc lhe concedendo o prazo de 90 dias para desocupação do imovel.

    Vc deve pagar, aluguel e encargos da mesma forma estipulada pelo antigo locador ao novo locador.

    Constritui infração penal, ao locador se este se negar a emitir recibo dos valores pagos.

  • Bitencosky

    Bitencosky

    Por favor ,
    A quatro mêse aluguel uma residencia de 4 comodos a um casal com tres filhos sendo estes de menores,mas por eu ter tido problemas com inquilinos que tinham 7 filhos e me agrediram ,eu resolvi não fazer mais contrato por medo da quebra, vir a pagar multas, fui agredida pelos menores que fui a policia e denunciei e os inquilinos fizeram o mesmo tambêm, que sairam depois de 5 dias.Mas ,estes de agora mais problemas me dão,pois eu dei a eles recibos dos dois meses adiantado e mais o mes de junho de 2010, que encontram com eles,tenho eu pedido a casa mais de tres vezes,pois a luz e água em atraso e esta estava programado para corte ,quando eu descobri ,achei que eles iriam sair sem me pagar luz,água e aluguel,desesperada pois me encontro desempregada ,desliguei o registro e a chave ,mas deixando uma torneira com água,na qual foi acionada a pm para que eu ligasse,e assim fora feito,mas chegando no dia 29 pela manhã,avistei a inquilina que ia saindo e perguntei quando que iria sair da casa ,pois já tinha passado do prazo de pagamento do aluguel e saida conforme o dia do negócio,pois fui recebida com uma pancada na cabeça ,frontal pariental direita com 8cm sem sutura,que o menor de 15 anos da minha altura me segurou a favor de sua mãe(inquilina),já me havia atingido e eu para revidar que foi sem sussesso ,pois fiquei tonta na hora,foi acionado uma viatura até a minha casa e da inquilina ,na qual fomos para delegacia feminina,,que a delegada ao me interrogar disse que o menor é que e ra a vitima e tinha varios arranhões no corpo,como pode se eu não tenho unha e sim toco de unha e dedo.Eu mesma me questionei,será q ue a inquilina arranhou o menor para achar algum aproveito nisso tudo futuramente?Sei que quem esta levando a pior sou eu,pois tenho que conviver com eles no mesmo quintal,com insultos,calúnias e defamações e por fim com a cabeça raspada e temendo dentro de minha casa com minha filha que tb é de menor 04 anos ,passa por psicologa ,tem suspeita de Hiperatividade,dsempregada,com divida e mais a mulher questionando que seu filho que tem a mesma idade da minha tem doença crônica.Temo a juiza mandar eles morarem a vida inteira na minha casa ,ambas as partes não temos testemunhos,ela(inquilina) sem contrato.Efetuaram a duas contas de luz e água que estava programado para cortar.Que será que me vai acontecer?.Estou desesperada,por favor espero anciosamente sua resposta.Agradece.Bitencosky