EXISTE PRAZO MINIMO P/LOCADOR INFORMAR QUE NAO DESEJA PRORROGAR CONTRATO LOCACAO

silvana florambel perguntou Quinta, 11 de setembro de 2008, 0h50min

Ola boa noite, preciso se for possivel, de um esclarecimento e orientacao na area juridica referente a locacao de imovel comercial.

Existe prazo minimo que o locador , tenha que enviar correspondencia ao locatario, afirmando que nao deseja renovar o contrato de locacao, visto, estar vencendo um ano contratado ?

Nosso contrato vence dia 10/09 e recebemos tal carta no dia 01/09 por sedex .

Como proceder, visto nao estarmos esperando isso, afinal instalamos nossa oficina aqui, e temos varios carros em andamento que demoram no minimo 6 meses, pois , trata-se de customizacao geral nosso trabalho.

Observacoes.. 1. Estamos em atraso nos alugueis de julho e agosto, isso, seria motivo suficiente para romper o contrato assim dessa forma, pois , por ser empresa nova, atrasamos algumas vezes, contudo sempre pagamos inclusive com as multas impostas.

  1. O proprietario deixou de pagar as contas de agua, e o servico foi cortado, sendo que pagamos nossa parte do rateio. Estamos entendendo que [e pra forcar-nos a sair.

Por favor, de-nos uma luz, porque , devido a nossa inexperiencia e nao termos tudo que foi acordado registrado ,a exemplo, da construcao que fizemos no imovel, estao querendo , se livrar de nos, sem considerar que estabelecemos ali uma empresa e nao e de um dia pra noite que podemos simplesmente mudar pra outro lugar.

Grata e na expectativa de breve retorno.

Respostas

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  • silvana florambel

    silvana florambel

    Postei minha duvida na madrugada de ontem , por isso entendo que nao tive nenhuma ajuda ate o momento, reforco minha urgencia em ter uma orientacao de como proceder. grata silvana

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Olá, Silvana,

    geralmente as imobiliárias concedem 30 dias de antecedencia, para comunicar que não desejam renovar o contrato, entretanto a lei estabelece que a quebra de contrato, por falta de pagamento se da apartir do 5 dia da data de vencimento, apartir do 6º dia já se poderá entrar com ação extrajudicial, esgotados os prazos para acordo estrajudicial, impetra-se ação judicial.

    No entanto as locações não residenciais seguem um artigo especifico, veja conforme o prazo determinado em contrato é que se pode prever a rescisão.

    Da locação não residencial lei 8.245/91.

    Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

    1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

    2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

    3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

    4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

    5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

  • Dra.FERNANDA ANTUNES

    Dra.FERNANDA ANTUNES

    Olá Silvana
    Pelo que entendi trata-se de imóvel comercial com contrato escrito, por prazo determinado.Se é isso entende-se que ao chegar a data de encerramento prevista o imóvel deverá ser entregue livre e desimpedido. Existe algumas situações em que se poder requerer a renovatório ou seja que o contrato seja renovado mas não é o seu caso pois percebi que vocês perderam esta prazo.
    Cabe acrescentar que eles não podem de uma hora para outro fechar as portas e impedirem que vocês trabalham. Se não sairem " na boa" terão - os locadores - que ingressar cum uma ação o que demora algum tempo.
    Isto não quer dizer que não terão que pagar os aluguéis ou qualquer multa estipulada. Acredito que uma boa opção seria tentar um acordo.
    Qualquer dúvida pode me escrever a.a.advogados@uol.com.br

  • Ana Lúcia_1

    Ana Lúcia_1

    Olha, duas são as possibilidades do despejo: (1) por falta de pagamento e, neste particular, não há diferença de estar atrasado um dia, uma semana ou um mês. Existindo a mora, pode ser aforada ação de despejo POR FALTA DE PAGAMENTO, para rescisão do contrato e retomada do imóvel. Evidentemente que a lei assegura ao locatário, dentro de um certo critério restritivo de utilização deste direito, purgar mora no processo, ou seja, pagar o que deve ao locador. (2) Outra situação é o DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA, ou seja, se hoje termina seu contrato (11/09/2008), amanhã, sem qualquer necessidade de notificá-la, poderá o locador ingressar com tal ação. O que o locador não pode é deixar que tal contrato se prorrogue por mais de trinta dias, quando teremos contrato por prazo indeterminado, ai necessariamente haverá que notificá-la, concedendo-lhe trinta dias para restituição do imóvel, e, não ocorrendo tal devolução, ingressar judicialmente com ação de denuncia vazia. O mais importante que você saiba é que em qualquer caso cabe defesa, que lhe conferirá alguns meses, face ao lastimável estado da Justiça brasileira. Salvo engano, você disse que possuia um contrato escrito de 12 meses, que está se esgotando este mês. Pois bem, sendo assim, não havendo outros contratos que somem o prazo (De contratos escritos), em 5(cinco) anos, não seria possível, de modo algum se servir da faculdade contemplada pelo artigo 51 da Lei 8245/91, qual seja, promover uma ação renovatória de locação, por falta de contrato escrito e soma de cinco anos. Meu conselho: veja se o locador quer realmente o imóvel de volta ou apenas uma composição para que os aluguéis sejam pagos pontualmente, ou aumento do valor. Se esta é a intenção dele, tente uma aproximação com a administradora do imóvel, e, se você tem interesse em preservar o fundo de comércio que possui, e, daqui a cinco anos se valer da renovatória de locação, proponha fazer um CONTRATO ESCRITO e com prazo de CINCO ANOS. Ai você estará segura, pois, seis meses antes de vencerem os cinco anos, proporá a ação renovatória de locação, mas, atenção, nunca poderá deixar passar estes seis meses, no mínimo, antes de esgotar a locação, senão você ficará nas mãos do locador. Espero ter esclarecido. Não deixe nunca de consultar um advogado especializado, antes de tomar qualquer decisão, isto é extremamente importante. Advogado, nestes casos é investimento. Outra coisa, coloque em dia suas obrigações para não ficar mal com o locador no momento da negociação.
    Abraço - Ana Lúcia

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Olá Silvana,

    Espero não te-la confundido ao demonstrar o art. 51 da lei, para exemplicar que vc não teria direito a renovação do contrato, expus a mora como fato decisivo solicitação da rescisão por parte do locador.

    abçs.

  • Pedro

    Pedro

    Gsotaria de uma ajuda .
    Tenho um inquilino cujo contrato é de 36 meses e se finda no mês de maio de 2009 ,por esse prazo já envie desde já uma carta por AR solicitando o imóvel e demostrando minha posição , ele pode recorrer ou se ele não quiser sair ele pode ficar no referido imóvel mesmo não tendo acertado pagamento ou local do mesmo ?

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Pedro,

    via de regra nao havendo vontade por parte do locador ou locatario, a rescisão é automatica, após o aviso de vencimento, entretanto se o locatario nao sair a unica forma de reaver o imovel é por açao de despejo, neste caso, denuncia vazia.

  • Pedro

    Pedro

    Obrigado ,
    Portanto consultei um advogado e ele me informou que o contrato de locação comercial tem duração de 60 meses e o entre a parte foi feita de 36 meses , segundo ele o inquilino pode contestar sobre isso mais eu posso aumentar o valor do aluguel caso consita que ele permaneça .
    Gostaria de saber se procede essa informação .

    sds

  • Ana Bonadimam

    Ana Bonadimam

    Pedro,

    o reajuste do aluguel é anual e automatico, se estiver com valor defasado, pode propor novo preço, se não ouver acordo, entre com ação revisional de aluguel.

    Veja quem se equivocou, as informações passadas a nos nem sempre são completas, portanto é bom conhecer a lei. no caso 8.245/91.

    Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

    I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

    II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

    III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.