Um comprador que adquiriu uma unidade residencial no Condomínio Edifício SP Next Home da incorporada UNIPROPERTIES, em parceria comercial com a incorporadora ESSER, em São Paulo, obteve vitória perfeita na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por ato do próprio adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato (R$ 80.067,00), MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem (R$ 29.792,00) e taxa SATI (R$ 3.526,00), tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.
Em 29 de agosto de 2013, o adquirente assinou o Contrato de Promessa de Venda e Compra no estande de vendas da incorporadora UNIPROPERTIES – que à época atuava no empreendimento em parceria comercial com a ESSER – na Cidade de São Paulo. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a apenas 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa SATI.
Inconformado com a resposta de retenção expressiva das quantias pagas pela vendedora, decidiu procurar a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual no dia 26 de março de 2015 perante a Comarca de Barueri (sede da incorporadora UNIPROPERTIES), expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato e 100% dos valores indevidamente pagos no início da compra, que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa SATI.
A Juíza de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Berueri, Dra. Daniela Nudeliman Guiguet Leal, em sentença datada de 11 de junho de 2015, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a UNIPROPERTIES na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, na restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que:
“A própria requerida concorda expressamente com a rescisão contratual, em sua defesa, desde que tenha que devolver somente 60% do que o autor já pagou, conforme previsto na cláusula 10.03.02.
Com isso, entendo de rigor a rescisão contratual, ante a concordância das partes neste sentido.
Havendo rescisão, é evidente que se aplica a cláusula penal, devendo haver retenção de valores.
Outrossim, de fato, os valores previstos na cláusula 10.03.02, que determina a restituição ao autor de 60% do que pagou, a título de despesas referentes às custas administrativas, são abusivos.
Destarte, fixada a natureza jurídica de cláusula penal compensatória da disposição contratual que prevê a retenção de 40%, deve-se incidir o art. 413 do Código Civil, a fim de reconhecer ser tal percentual manifestamente excessivo, porquanto o autor sequer teve a posse do imóvel.
Portanto, o contrato de promessa de compra e venda pode ser rescindido, em razão da falta de condições financeiras do consumidor, com direito à devolução parcial das parcelas pagas, de uma só vez, descontado 10% sobre o valor pago, em substituição à cláusula penal 10.03.02.
Exegese do artigo 53 do CDC "Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado." e incidência do princípio de vedação de enriquecimento sem causa.
Assim, a ré deverá restituir ao autor 90% do valor pago. Isso porque, a retenção de 10% do valor pago pelo autor é justamente para cobrir as despesas administrativas da ré, decorrentes da rescisão do contrato.”
No que toca ao pagamento indevido por supostas comissões de corretagem e taxa SATI, sentenciou de forma contundente a magistrada:
“No que tange as taxas relativas à corretagem, o pedido procede. Isso porque, mudando meu entendimento anterior, verifico que a contratação de corretores para impulso nas vendas de unidades autônomas é de responsabilidade do construtor/incorporador, na medida em que estes agentes atuam perante o público consumidor como verdadeiros prepostos do fornecedor.
Cediço, a colocação de imóvel à venda, ainda que em construção, demanda a participação de corretores e equipe de vendas, todavia, os custos com corretores ou intermediários financeiros devem ser arcados pelo fornecedor, porque o serviço à eles aproveita, sob pena de transferência ilegal dos ônus do seu negócio ao consumidor, o que se constitui em cláusula contratual nula de pleno direito (CDC, art. 51, inc. IV).
Mesmo porque, em nenhum momento se discute, evidentemente, que o corretor não deva ser pago, se bem desempenhou o papel de aproximação para o qual foi contratado.
A questão é que não deve ser remunerado pelo comprador, mas sim pelo vendedor, no caso de venda e compra realizada nas condições mencionadas na inicial, ao grande público.
Não custa lembrar, outrossim, que o consumidor não tem a liberdade de não contratar a intermediação no momento da compra da unidade autônoma, afigurando-se a obrigação dele custear, sendo a verdadeira “venda casada” pelos fornecedores envolvidos (construtora e corretores), prática ilícita, porquanto vedada pelo artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.”
Ao final, a Juíza sentenciou o seguinte:
“Ante o exposto e do mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados, para DECLARAR rescindido o compromisso de compra e venda firmado, devendo a ré restituir todos os valores pagos pelo autor, devidamente corrigidos pela Tabela Prática do Tribunal de justiça desde a data do pagamento e acrescidos de juros moratórios de 12% ao ano desde a citação. Poderá a requerida reter 10% do valor total das prestações, a título de despesas administrativas. CONDENO, ainda, a ré a ressarcir ao autor o valor de R$ 33.318,00 (trinta e três mil, trezentos e dezoito reais), pagos à título de corretagem e SATI, corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde a data do desembolso, e acrescidos de juros legais de 12% ao ano desde a citação.”
Processo nº 1003703-87.2015.8.26.0068
Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário).
