A Constituição da Republica Federativa do Brasil, em seu art. 5º, inciso XXII, atesta o direito de propriedade. Em síntese, tal norma constitucional garante, a quem tenha o domínio do imóvel, o direito de usar, gozar, dispor, fruir do bem, da forma que quiser, ressalvadas as limitações legais, especialmente a função social da propriedade e dos contratos.

A função social da propriedade é um dos princípios gerais da atividade econômica, conforme artigo 170, III, da CF/88, que é gênero da função social da propriedade em sentido estrito e a função social dos contratos.

Nesse espírito, levando-se em consideração a disposição constitucional que confirma a relativização do direito à propriedade em virtude da sua função social, nasceu a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91, com o intuito de reger as locações de imóveis urbanos, regulada, quando omissa, pelo Código Civil e Código de Processo Civil. Sempre embasado nos princípios e garantias instituídas na Carta Magna, a Lei do Inquilinato, assim como o Código de Defesa do Consumidor, mesmo que de forma mais discreta, busca tutelar e garantir que o contrato de locação firmado entre as partes atenda a seus objetivos basilares.

Apesar de tão difundido nos nossos tribunais, é sempre bom realçar o atual alcance e enfoque das relações privadas conforme os ditames constitucionais. Em poucas palavras, o Direito Privado é Direito Constitucional aplicado, pois nele se detecta o projeto de vida em comum que a Constituição tenta impor. Cumpre colacionar a lúcida Lição de Flávio Tartuce [01]:

"Destaque-se que atualmente está em voga falar da horizontalização dos direitos fundamentais, que nada mais é do que o reconhecimento da existência e aplicação desses direitos e princípios constitucionais nas relações entre particulares. Nesse sentido, pode-se dizer que as normas constitucionais que protegem tais direitos têm aplicação imediata".

Em suma, deve-se ter consciência que, devido a essa mudança, denominada de "nova codificação", faz-se necessário encontrar a forma mais eficaz deste novo conjunto normativo expressar os valores e princípios consagrados na Constituição para que não se tornem letras mortas no nosso ordenamento jurídico, mas normas com eficácia imediata na relação entre particulares.

Dentre outros paradigmas, é forçoso ressaltar institutos jurídicos que se imbuem de tal missão, entre estes a perfunctória função social do contrato, cláusula geral que limita, circunscreve, os ditames da autonomia privada. O Código Civil assim dispõe:

"Art. 421 - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato".

"Art. 2.035, §ú "Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos".

O artigo 421 do Código Civil reconhece o princípio básico dos contratos, qual seja a autonomia privada, porém sem contornos absolutos, "em razão e nos limites" da função social do contrato, lembrando-se que no momento em que deixa de cumpri-la, a liberdade de contratar não será mais mantida.

Como se vê, o princípio da liberdade de contratar, o da força obrigatória dos contratos e o princípio da relatividade dos seus efeitos não são mais os únicos a "conduzir" o direito contratual, em caráter absoluto, mas sopesados pela função social do contrato.

Sobre o assunto, menciona a doutrina de THEODORO JÚNIOR [02]:

"A função social do contrato consiste em abordar a liberdade contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes). Já o princípio da boa-fé fica restrito ao relacionamento travado entre os próprios sujeitos do negócio jurídico".

Traçado este panorama constitucional, adentremos ao ponto principal deste escrito. É comum, normalmente em contratos produzidos abusivamente impostos por uma das partes, em grande maioria pelo locador, cláusulas que supostamente impedem a revisão judicial dos contratos de alugueis firmados entre as partes.

No intuito de aclarar tal possibilidade, analisemos uma manobra comumente utilizada por diversos estabelecimentos financeiros: Tal entidade realizada Leilão de suas agências bancárias, condicionando tal aquisição à lavratura, mediante contrato coligado àquele, de avença de locação de tal bem ora arrematado, ao próprio banco, por prazo vintenário ou trintenário, para sua utilização como uma de suas agências, com aluguel ínfimo e sem possibilidade de sua revisão. É o leilão de agência bancária com locação garantida.

Ora, seria válido, porque não dizer constitucional, conceder a tal cláusula condição de superioridade à norma legal, posto que, como já afirmado, a impossibilidade da revisão do aluguel expurgaria uma das garantias constitucionais, norma de ordem pública, qual seja o direito de propriedade garantido pela Carta Política de 1988? Entendemos que não.

Embasada nesta garantia constitucional, a Lei do inquilinato, 8245/91, não se quedou inerte sobre a matéria, vejamos:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Para consolidar a idéia de NULIDADE da cláusula discutida, traz-se à baila os ensinamentos de José da Silva Pacheco [03]verbis :

Com relação à sua abrangência e à sua imposição legal, considera-se absoluta ou de pleno direito a nulidade. É dessa natureza a cogitada pelo artigo 45. Não depende de condição. Basta a contrariedade de princípios para ter a invalidade e ineficácia da cláusula. Não precisa de ação ou sentença para declará-lo.

Neste rumo, colhe-se das palavras de Sílvio de Salvo Venosa [04]:

(...) serão nulas as cláusulas que contrariarem os objetivos da lei, competirá ao intérprete, no caso concreto, definir se a cláusula sob exame tem essa finalidade.

Diga-se, de outra parte, que a presente lei se apresenta mais maleável no sopesamento dos direitos do locador e do locatário, em confronto com a lei revogada. Esta levava a extremos mais distantes a proteção deste. Agora há que se levar em conta que o espírito deste novo diploma é outro.

Agrava-se a nulidade quando tal cláusula obstativa decorre de contrato de adesão. Como é cediço, o contrato, quanto à negociação de suas cláusulas, divide-se em paritário e de adesão. Orlando Gomes [05], em obra específica sobre a matéria conceitua o contrato de adesão como

"o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações".

Não obstante a sua intensa ligação aos contratos de consumo, o Código Civil Brasileiro não se quedou inerte quanto à proteção dos aderentes nas relações civis, regulando sua incidência nos artigos 423 e 424 do CCB, em conteúdo muito próximo ao quanto disposto no Código de Defesa do Consumidor. Vejamos o artigo 424 do Código Civil:

Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.

Em seus comentários a respeito do transcrito dispositivo, averba MARIA HELENA DINIZ [06]:

"As cláusulas contidas em contrato por adesão, que venham a estipular renúncia antecipada do aderente a direito que advenha da própria natureza do negócio, serão consideradas nulas, pois a liberdade de contratar deverá ser exercida dentro do princípio da função social do contrato, da probidade e da boa-fé; tais cláusulas, além de serem abusivas ou leoninas (JB, 70:247), geram insegurança contratual."

Não divergindo, salienta JONES FIGUEIREDO ALVES [07]:

"O dispositivo resulta do preceito fundamental segundo o qual a liberdade de contratar só pode ser exercida em razão e nos limites da função social do contrato, implicando os princípios definidos pelo art. 422. O ofertante não pode privar o aderente de direito resultante da natureza do negócio ao qual este aderiu. A justiça contratual impõe a efetividade dos negócios jurídicos segundo os princípios da probidade e da boa-fé. Ditas cláusulas opressivas são presentes, notadamente, em contratos de trato sucessivo, complexo e de longa duração, não podendo o aderente resultar desprovido da segurança contratual. O caráter abusivo da cláusula situa-se em face de tratar-se de uma cláusula de exclusão ou de exoneração, frustrante aos interesses do aderente colocado diante da própria motivação ou necessidade da adesão."

Ainda, é oportuno registrar também o enunciado do 172 do CJF/STJ:

"As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo"

Por conseguinte,ante a clarividente ligação entre a função social dos contratos e a proteção do aderente, notadamente buscando uma isonomia material entre as partes, sempre à luz dos princípios civis-constitucionais, pautados na dignidade da pessoa humana (art. 1º, inciso III, CF/88), solidariedade (art. 3º, inciso I, da CF/88) e igualdade (art. 5º, caput, CF/88), constata-se a nulidade das cláusulas obstativas à revisão do contrato de aluguel.


REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

  1. TARTUCE, Flávio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. São Paulo: Método, 2010.
  2. THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e sua função social. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 6.
  3. PACHECO, José da Silva - Tratado das locações, ações de despejo e outras . 11. ed. revista e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 379
  4. VENOSA, Silvio de Salvo - Nova lei do inquilinato comentada. Op. cit., p. 157)
  5. GOMES, Orlando. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. São Paulo: RT, 1972
  6. DINZ, Maria Helena - Código Civil Anotado, 9a ed., 2003, São Paulo: Saraiva, p. 324.
  7. ALVES, Jones Figueiredo - Novo Código Civil Comentado, coordenação de Ricardo Fiúza, 2002, São Paulo: Saraiva, p. 377.

Notas

  1. TARTUCE, Flávio. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. São Paulo: Método, 2010.
  2. THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e sua função social. Rio de Janeiro: Forense, 2004. p. 6.
  3. PACHECO, José da Silva - Tratado das locações, ações de despejo e outras . 11. ed. revista e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000. p. 379
  4. VENOSA, Silvio de Salvo - Nova lei do inquilinato comentada. Op. cit., p. 157)
  5. GOMES, Orlando. Contrato de adesão – Condições Gerais dos Contratos. São Paulo: RT, 1972
  6. DINZ, Maria Helena - Código Civil Anotado, 9a ed., 2003, São Paulo: Saraiva, p. 324.
  7. ALVES, Jones Figueiredo - Novo Código Civil Comentado, coordenação de Ricardo Fiúza, 2002, São Paulo: Saraiva, p. 377.

Autor


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

GUSMÃO, Matheus Cayres Mehmeri. A nulidade das cláusulas obstativas da revisão do aluguel nos contratos de locação urbanas regulados pela Lei nº 8.245/91. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 15, n. 2706, 28 nov. 2010. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/17940>. Acesso em: 18 ago. 2018.

Comentários

0

Livraria