O ARTIGO TRAZ A DISCUSSÃO A QUESTÃO DA GOING VALUE NA COMPOSIÇÃO DA INDENIZAÇÃO NAS DESAPROPRIAÇÕES.

GOING VALUE E INDENIZAÇÃO NA DESAPROPRIAÇÃO

ROGÉRIO TADEU ROMANO

Procurador Regional da República aposentado

Vem a pergunta: É possível inserir na justa indenização na desapropriação o que se chama de going value?

O going value(valor corrente) de uma entidade é o quanto esta vale em exercício, já gerando lucro enquanto negócio.

É um algo que se caracteriza por ser o valor pela sua perpetuidade ou valor em marcha, tendo amparo no princípio contábil da continuidade.

À luz do direito positivo, e na visão exposta por Celso Antônio Bandeira de Mello(Curso de direito administrativo, 26 ª edição, pág. 858), “desapropriação se define como o procedimento através do qual o Poder Público, fundado em necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, compulsoriamente despoja alguém de um bem certo, normalmente adquirindo-o para si em caráter originário, mediante indenização prévia, justa e pagável em dinheiro, salvo no caso de certos imóveis urbanos ou rurais, em que, por estarem em desacordo com a função social legalmente caracterizada para eles, a indenização far-se-á em títulos da dívida pública, resgatáveis em parcelas anuais e sucessivas, preservado seu valor real.”

Esse o melhor caminho diante da garantia constitucional que foi instituída pela Constituição-Cidadã de 1988, em seu artigo 5º, XXIV.

Indenização prévia é a ultimada antes da consumação da transferência do bem.

Justa é a indenização que corresponde ao valor do bem expropriado, deixando o antigo proprietário sem prejuízo patrimonial algum. Não poderá o expropriado receber valor menor do que lhe é devido, tampouco ao Estado pagar mais do que o valor de mercado. Dessa forma, a indenização na desapropriação tem por base valor de mercado devendo ser assegurada a inocorrência de prejuízo. Dito isso diante de um verdadeiro conceito indeterminado estabelecido na Constituição.

José Carlos de  Moraes Salles(A desapropriação à luz da doutrina e da jurisprudência, 1992, pág. 472) ensinou que o valor de afeição não pode ser levado em conta no momento em que for fixada a indenização devida em virtude da desapropriação, por haver real impossibilidade de traduzi-lo economicamente. O ressarcimento decorrente da expropriação há de ser palpável, concreto, calculado em bases reais e assentado em dados comumente considerados no mercado mobiliário para os bens da mesma espécie. O valor de afeição, por dizer respeito exclusivamente ao proprietário, é inalferível economicamente, não podendo ser levado em consideração para o efeito de se fixar a indenização em virtude da desapropriação.

Ora, já dizia José Carlos de Moraes Sales (A desapropriação à luz da doutrina e da jurisprudência, 1980, pág. 509), que, nos termos do artigo 26 do Decreto-Lei nº 3.365/41, o valor da indenização será contemporâneo ao da avaliação.

Vai-se à problemática do going value.

Para tanto, necessário lembrar o conceito de fator de comercialização que é obtido a partir da “razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1(um)”. Quando a razão obtida é superior a 1(um) tem-se o que se denomina vantagem da coisa feita, que consiste no acréscimo de valor que um imóvel possui por estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro, ainda para construir.

O resultado obtido a partir da referida operação matemática será maior do que 1(um) nas hipóteses em que o valor do mercado do bem expropriado é superior ao seu custo de reedição calculado, ao menor do que 1(um), nas hipóteses em que o valor de mercado do bem foi inferior ao seu custo de reedição. Assim quando o resultado é superior a 1(um) tem-se o que o que se chama de coisa feita(going value). O valor final do bem imóvel será determinado pela seguinte operação:VI(valor do imóvel)= VT(Valor do terreno) + CB(Custo de reedição da benfeitoria) x FC(Fator de comercialização).

Diverso é o conceito de fundo de comércio que é o bem intangível pertencente ao titular do negócio, decorrente do resultado de suas operações mercantis, composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e marcas(NBR 14.653 – 1). Retrata-se um bem intangível, cujo valor está diretamente associado ao modo de exploração da atividade empresarial, em especial, ao valor inerente a bens imateriais, tais como o nome comercial, a clientela, ao aviamento, a higidez econômica da empresa, tudo devidamente apurado em perícia contábil ou perícia em engenharia.

Os tribunais têm entendido que a indenização pertinente ao ´going concern value’ é indevida. A esse respeito, tem-se julgamento da Apelação Civil nº 225.442 – 5, pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, onde se disse que, no direito brasileiro, diferentemente do direito norte-americano, “o chamado valor acrescido não é normalmente acolhido nas expropriações porque a perícia já é feita no sentido de abarca-lo. Assim os valores unitários propostos já englobam todos os fatores determinantes dos valores finais, não admitindo-se, por consequência, qualquer acréscimo, quer a titulo de ´vantagem de coisa feita´, quer a título de vantagem de comercialização”. Se a avaliação do bem se fez pelo valor de mercado de imóvel com uma certa “idade” não se justifica a adição do ‘ going value‘. Essa vantagem, em princípio, admite-se em um edifício acabado em que podem ser computados, além do custo do terreno, dos materiais de serviço, os juros de capital gradativamente investido ao longo do período de projeto em construção.

Em caso que envolvia desapropriação por interesse social, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região, na Apelação Civil 2000.36.00.000044 – 7 – Mato Grosso, enfrentou a questão da vantagem da coisa feita, considerando: “Com relação ao pedido da expropriada de incorporação ao imóvel de 20% (vinte por cento) a título de vantagem de coisa feita, tenho que improcedente. Segundo Eliezer Furtado de Carvalho, em sua obra “Perícia Agronômica: elementos básicos”, Gráfica e Editora Vieira – Goiânia, 2001, vantagem de coisa feita “corresponde ao fato de o imóvel já se encontrar parcial ou totalmente pronto para entrar em atividade produtiva, em comparação com outro imóvel que se encontre em estado natural ou não tão adiantado”, o que, na verdade, equivale ao lucro do incorporador. Ora, da análise da avaliação administrativa, verifica-se que as benfeitorias foram avaliadas levando-se em consideração a sua funcionalidade, o seu estado de conservação, fazendo-se a respectiva correção da depreciação de acordo com o estado de conservação de cada uma delas. Assim sendo, deve prevalecer o valor de R$ 312.929,35 (trezentos e doze mil, novecentos e vinte e nove reais e trinta e cinco centavos), para as aludidas benfeitorias, porque avaliadas dentro dos critérios da justa indenização. Ademais, nesse sentido restou decidido em situação idêntica na AC 2001.01.00.036779-9/MT, Quarta Turma, Rel.: Desem. Fed. Hilton Queiroz, DJ de 27/04/04, p. 19, quando assim foi mencionado no voto (fls. 12/14)          que o acréscimo da denominada vantagem não encontra apoio na lei e na jurisprudência.”

Tenha-se, à luz do entendimento trazido à colação que o artigo 12, §2º, da Lei 8.629/93, na redação dada pela Medida Provisória 2.183/01, dispõe que integram o preço da terra nua as florestas naturais, matas nativas e quaisquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. Não existe, pois, uma fórmula algébrica que agregue, de forma isolada, o valor da terra nua e o valor da cobertura vegetal, para fins de indenização na desapropriação por interesse social.

 No passado, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 88767/RJ, Primeira Turma, Relator Ministro Thompson Flores, DJU de 8 de junho de 1979, entendeu que a desapropriação corresponde a indenização justa pela perda do imóvel, não pela aquisição de outro. Seria indevida a vantagem da coisa feita, se o laudo já adotara o valor atual do imóvel.

Vamos adiante: No RE 90428, o Supremo Tribunal Federal entendera que não se ajusta à Constituição a orientação que determina fixar no justo preço aquilo que a especulação imobiliária poderá proporcionar ao expropriado. Daí porque não se pode incluir na desapropriação as despesas que o expropriado irá ter com a aplicação do capital recebido.

Para o justo preço nas desapropriações  se deve indenização referente ao imóvel em si, e às benfeitorias, pois este é o prejuízo experimentado pelo expropriado. 


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