Ação renovatória: uma releitura da proteção do fundo de comércio sob seu aspecto funcional

1. Introdução. 2. Fundamentos da proteção do fundo de comércio. 3. A ação renovatória. 4. Da falta de justificativa sistemática para a exigência de contrato escrito para a renovação. 5. Comparações com o modelo Francês. 6. Sugestão de alteração legislativa. 7. Conclusão. 8. Referências.

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1. INTRODUÇÃO

A proteção do fundo de comércio tem origens medievais e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio, com a publicação do decreto no. 24.150 de 1934 ^[01], conhecido como Lei de Luvas.

O mencionado decreto representou verdadeira limitação do direito de propriedade do locador, instituindo a compulsoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante, mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste. Passou a assistir ao locatário, o direito à propositura de ação renovatória.

O que inicialmente foi equivocadamente interpretado como simples favorecimento à classe comerciária por sua influencia e riqueza ^[02], na verdade tratava-se da reprodução de um instituto que já existia em várias legislações europeias. Ao longo do tempo, contudo, pode se vislumbrar na evolução da proteção do fundo de comércio um incipiente sinal de superação do marcante individualismo do século anterior, e a difusão da função social da propriedade e do contrato.

É bom que se esclareça que o termo "comerciante" é apenas figurativo, pois a atual lei do inquilinato, no que toca ao direito à estabilidade na locação, estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos, legalmente constituída.

A atual Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) foi sábia ao introduzir no § 4.° do seu art. 51 as sociedades civis com fins lucrativos, não só porque, assim o fazendo, consagrou uma tendência que já vinha se delineando expressivamente na doutrina e na jurisprudência, como também espancou as sérias dúvidas que o diploma revogado (Dec. 24.150/34, art. 1.°) gerava. ^[03]

Além de refletir a evolução doutrinária e jurisprudencial, a opção legislativa demonstra que, com o passar do tempo, a atividade econômica empreendedora tornou-se plural, já sendo insuficiente a atenção exclusiva à classe genuinamente comerciária. Deve se reconhecer a extensão de iguais direitos aos prestadores de serviços, industriários e outros, de acordo com texto legal. Abstrai-se, contudo, no presente trabalho, a limitação linguística do termo comerciante, para que este possa continuar servindo de ilustração do sujeito titular do direito à proteção do fundo de comércio.

Os estudos acerca dos fundamentos jurídicos da proteção do fundo de comércio já foram consideravelmente mais ricos. Desde a entrada em vigor da citada Lei do Inquilinato, que consolidou em texto normativo alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, pouco se tem volvido ao tema. O que ora se pretende, é demonstrar que a matéria permanece campo fértil para elucidações em vários aspectos controversos, que não foram satisfatoriamente resolvidos até a presente data, e que merecem relevância diante da função social da proteção do fundo de comércio, justificando-se a submissão do instituto a uma releitura a luz dos princípios jurídicos que prevalecem no direito da pós-modernidade ^[04].

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2. FUNDAMENTOS PARA A PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO

A locação imobiliária comercial é sem dúvida fator promocional de desenvolvimento econômico. Não é difícil vislumbrar que caso a aquisição de um imóvel pelo comerciante fosse condição para a abertura de um estabelecimento comercial, grande parte das lojas, escritórios, restaurantes e etc. atualmente existentes, jamais teriam aberto suas portas. A locação confere dinamicidade à economia, possibilitando o sucesso de novos estabelecimentos e novos empreendedores, que muitas vezes possuem uma boa ideia, mas não capital suficiente para, ao mesmo tempo, implantar seu negócio e adquirir um bem imobiliário.

De outro lado, caso prevalecesse em absoluto o direito do locador à propriedade do imóvel locado, inviável seria o investimento do comerciante, pois, diante da inexistência de qualquer estabilidade no imóvel, o próprio sucesso da atividade poderia trabalhar em seu desfavor, uma vez que a valorização conferida ao ponto comercial atrairia o interesse de terceiros, intencionados em assumir a atividade ali estabelecida, pagando um maior valor de locação, aproveitando-se do fundo de comércio já previamente constituído. Como resultado o locatário "ficava sujeito aos azares de uma especulação, especulação esta que se retratava na exigência de um pagamento não estipulado no contrato e denominado "luvas", quantia, às vezes, extorsiva" ^[05].

Logo, o fundo de comércio, que "pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais, corpóreos e incorpóreos, que constituem o estabelecimento comercial" ^[06], engloba um conjunto de fatores que ao longo do tempo desenvolve uma inegável ligação com o local físico onde foi estabelecido. Como consequência do sucesso do negócio, o próprio imóvel é valorizado para atividades comerciais, e inexistindo proteção, atraente seria, para o proprietário, valer-se dessa mesma valorização para obter vantagem financeira submetendo o ponto, tão cedo quanto possível, à lei da oferta e da procura. Como dito, tudo isso em patente prejuízo à situação daquele que verdadeiramente propiciou a valorização do imóvel, o comerciante.

Nesse sentido, é possível deduzir a vedação do enriquecimento sem causa como um dos fundamentos da proteção do fundo de comércio. Contudo, nos parece que o fundamento de maior influência há mesmo de ser a funcionalização social da propriedade e do contrato, objetivando, pelos motivos já destacados, a promoção do melhor desenvolvimento econômico para a sociedade, valorizando e protegendo uma atividade que promove maximização da geração de empregos, riquezas ^[07] e, em última instância, desenvolvimento humano. Logo, as normas que estabelecem o direito do locatário à renovação uma vez preenchidos certos requisitos, possuem confluências com as técnicas legislativas facilitadoras ^[08], visando encorajar o desenvolvimento de atividades produtivas benéficas à coletividade.

Há mais de setenta anos se introduziu a proteção ao fundo de comércio no ordenamento jurídico brasileiro. Hoje, como ressaltado, mais do que nunca, se vislumbra que tal proteção é a compreensão de que a atividade produtiva, pautada no trabalho e na geração e circulação de riquezas, não pode ser oprimida pelo antes intangível poder individualista do proprietário ^[09].

A locação comercial, normalmente, tem como o objetivo proporcionar lucro aos respectivos proprietários locadores, e é patente que estes se aproveitam da ordem econômica para tal fim, assim constitui-se um ciclo caracterizado pela impessoalidade, ou seja, o interesse em jogo é, via de regra, exclusivamente econômico, e cabe à ordem jurídica estabelecer regras de equidade que garantam que não apenas o interesse econômico do locador prevaleça, mas que todas as partes que da relação locatícia participam tenham condições favoráveis ao exercício das funções sociais das suas titularidades.

Desta forma, não pode o imóvel submetido à locação, especialmente o imóvel exclusivamente comercial, revestir o proprietário de liberdade ilimitada com relação à sua destinação. Não cabe ao proprietário reclamar pelo direito de dispor sob o seu patrimônio da forma que lhe convier, se como dito, a noção de supremacia do direito individualista do proprietário encontra-se superada, importando saber se no exercício dos direitos subjetivos inerentes à propriedade se pode vislumbrar a consecução de uma função social.

Sob o prisma ora realçado, perfeitamente justificável que, os imóveis comerciais, ao serem colocados no mercado, repita-se, com o objetivo primordial de dele extrair lucro, se submetam a determinadas regras que limitem o campo de liberalidade do proprietário, em benefício das demais partes que sustentam a ordem econômica, no presente caso, o locatário.

No direito da pós-modernidade, a tônica é o temperamento dos direitos através do equilíbrio dos princípios norteadores do sistema jurídico. A solidariedade é valor fundamental, da qual deriva a preocupação em proteger a parte mais fraca da relação jurídica, até como forma de evitar que a busca desenfreada pelos lucros acabe por prejudicar a sustentabilidade do crescimento econômico. Ainda mais importante é que a distribuição dos dividendos deste almejado e exaustivamente perseguido crescimento econômico seja realizada equitativamente perante todos os membros da sociedade, de forma a construir um ambiente propício ao desenvolvimento e preservação da dignidade da pessoa humana. Nesse contexto, a proteção ao fundo de comércio se justifica com nitidez.

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3. AÇÃO RENOVATÓRIA E ALGUMAS DE SUAS QUESTÕES INTRINCADAS

No direito pátrio, a proteção do fundo do comércio se operacionaliza, principalmente, em torno da Ação Renovatória. O comerciante, uma vez preenchidos os requisitos legais, como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos, a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação, passa a ter direito à propositura da dita ação.

O direito à renovação não pode ser exercido a qualquer momento: a Ação Renovatória deve ser ajuizada no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do escoamento do prazo contratual.

Analisando-se a revogada Lei de Luvas, se percebe que os contornos da Ação Renovatória se mantém inalterados desde a sua publicação, tendo as leis posteriores apenas reproduzido o seu conteúdo.

Merece destaque, contudo, o reconhecimento do acessio temporis. Inicialmente uma construção doutrinária, que ganhou força nos tribunais à época da Lei de Luvas, a acessio temporis era entendida como a consideração, para fins de preenchimento dos requisitos para a propositura de Ação Renovatória, da soma de vários contratos escritos, desde que o resultado da soma fosse de no mínimo cinco anos e estes contratos tivessem sido celebrados consecutivamente, sem interrupção.

O entendimento, até então não pacificado nos tribunais, era o de que a prática da renovação reiterada dos contratos comerciais por prazos inferiores a cinco anos visava justamente burlar a lei, impedindo que o inquilino alcançasse o quinquídio legal. ^[10]

Após a entrada em vigor da atual Lei do Inquilinato (8.245/91), a acessio temporis foi incorporada ao texto legal, que expressamente considerou válido o acumulo de contratos escritos para fins de completar o quinquídio legal.

A lei, contudo, faz menção a renovação do contrato por igual prazo. A primeira dúvida que se impõe é: no caso de soma de contratos, por qual prazo deverá ser renovada a locação?

Tendo em vista a ratio legis, e todo o escorço histórico da jurisprudência predecessora da elaboração do texto legal relativo à acessio temporis, entendemos que no caso de soma de contratos, o prazo de renovação deva ser sempre cinco anos. Isso porque o contrato com prazo inferior a cinco anos não é levado em consideração ^[11]. Apenas a consideração do conjunto de contratos consecutivos, cuja soma é de cinco anos corresponde à lógica do instituto, que é justamente evitar a burla à configuração do quinquídio. "Com absoluta clareza dispõe-se, desta feita, que, fundada em contrato único, ou em soma de prazos, a renovação se dará por igual tempo, ou seja, cinco anos." ^[12]

Não se pode deixar de mencionar que o entendimento acerca do prazo de renovação no caso de acessio temporis tem sido objeto de divergência da jurisprudência. Majoritário é o entendimento de que a renovação por prazo igual ao último contrato escrito, ainda que este seja inferior a cinco anos, é o que melhor coaduna com a vontade das partes, que seria pautada pelo menor prazo de vigência contratual possível, em conformidade com o último contrato.

Com a devida vênia aos egrégios tribunais pátrios, mas a vontade das partes não pode servir de embasamento para a solução da questão. Fosse esta realmente atendida, jamais seria necessária a intromissão judicial, renovando forçosamente o contrato, em detrimento do desejo do proprietário. A solução do problema, como já ventilado, encontra-se na seara da função social da propriedade e do contrato. Ao se identificar um beneficio à ordem econômica e social com uma maior estabilização das locações comerciais e a proteção do fundo de comércio, plenamente cabível a intervenção jurisdicional que imponha a renovação, ficando a vontade das partes em segundo plano de importância. A submissão da vontade das partes à função social dos bens jurídicos é incontestável, falta agora que isso seja abertamente admitido pela jurisprudência, merecendo cada vez menos espaço, as restrições e desconfianças que ainda enaltecem e colocam em evidência concepções de direito individualistas em favor do proprietário.

A renovação não é direito que deva ser exercido apenas uma vez. A ausência de limitação no texto legal denota que o direito do comerciante pode ser exercido enquanto este preencher os requisitos legais. Assim, pode existir uma ação renovatória que vise renovar um contrato já renovado por sentença judicial.

Diante de tal consideração, verifica-se que existe ainda um motivo de ordem prática para excluir a renovação por prazo inferior a cinco anos. Admitindo-se, por exemplo, que a locação deva ser renovada em todos os casos pelo prazo do último contrato, e este último contrato seja de apenas um ano, estaria o comerciante compelido à, logo no início da vigência do contrato renovado, propor uma nova ação renovatória, observando o prazo previsto no artigo 51, §5º da Lei do inquilinato: "Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

Nesse contexto, levando em consideração que a ação renovatória, uma vez contestada, pode se prolongar por anos antes de transitar em julgado, não é difícil imaginar a sobreposição de ações renovatórias no tempo, obrigando o autor a, anualmente, ajuizar nova demanda, independentemente do desfecho da anterior, apenas para evitar o decaimento do seu direito. A situação imaginada é terreno fértil para várias complicações processuais, e está longe de ser apenas hipotética ^[13].

Existem, ainda, situações onde há reforma da decisão que renova o contrato, diminuindo o prazo do contrato renovado. Analisando-se um caso julgado pelo Tribunal de Minas Gerais ^[14], percebe-se que o locatário obteve, através da soma de contratos escritos, a renovação do contrato por cinco anos. O processo foi objeto de recurso por parte do locador, e encaminhado ao Superior Tribunal de Justiça, que reformou a decisão, entendendo que a renovação deveria se limitar ao prazo apenas do último contrato escrito, que no caso era de dois anos.

Ocorre que quando da reforma, já haviam se passado mais de dois anos, e no caso, foi declarado decaído o direito do locatário em propor uma nova ação renovatória, sob o argumento de que o ajuizamento deveria ter ocorrido seis meses antes do decurso do prazo de dois anos, que acabou sendo o prazo de renovação consolidado, ainda que de forma retroativa. Interessante notar, que, no citado caso, o locatário não poderia ter proposto a ação renovatória, pois anteriormente à reforma da sentença levada a efeito pelo STJ, que reduziu o prazo da renovação, seria carecedor de interesse processual ao propor uma ação tendo como parâmetro um contrato de dois anos, quando naquele momento, o contrato encontrava-se sob discussão judicial, porém com prazo de cinco anos estabelecido em sentença de primeira instância.

O quadro problemático ora delineado certamente é agravado pelo seguinte: em 1934, quando foi estabelecido que a ação renovatória deveria ser ajuizada com no mínimo seis meses de antecedência ao término do contrato, o interregno entre a propositura da ação e o fim do prazo contratual (no mínimo seis meses), era, provavelmente, mais do que suficiente para a obtenção de uma decisão definitiva, e a efetivação da renovação contratual, com prazos e condições determinadas. Atualmente sabe-se que, havendo resistência por parte do locador, uma ação renovatória pode se arrastar por mais de cinco anos.

Outra questão que emerge é se, em se tratando de soma de contratos que ultrapasse cinco anos, seria possível a renovação por tempo igual. Por exemplo, no caso de cinco contratos consecutivos de dois anos, assistiria ao locatário o direito de exigir a renovação por igual prazo, ou seja, dez anos?

Na falta de melhor critério, procede-se a exegese da lei do inquilinato, que no seu artigo 51, inciso II, assevera como requisito que a "soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos". O termo "mínimo" ficou reservado ao prazo do contrato escrito, que não poderá ser inferior a cinco anos. Assim, qualquer prazo excedente é de ser desconsiderado, no caso de soma de contratos. A renovação por prazo superior a cinco anos, só poderá ser admitida caso o prazo mínimo do contrato escrito a renovar, seja, outrossim, superior a cinco anos.

Portanto, seja pela melhor interpretação da lei ^[15], e ate mesmo pela inviabilidade prática de entendimento diverso, entendemos que, em se tratando de soma de contratos escritos, o prazo a renovar será sempre de cinco anos.

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4. DA FALTA DE JUSTIFICATIVA SISTEMÁTICA PARA A EXIGÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO PARA A RENOVAÇÃO

Diante de tudo que foi dito acerca da utilidade social da proteção do fundo de comércio, da importância do comerciante para a geração de empregos e desenvolvimento da economia, é de se questionar se a lei tem servido a esses fins. Parece-nos que há largo espaço para evolução.

Um ponto que merece destaque é justamente falta de critério no entendimento que assenta a inexistência de proteção do fundo de comércio nos casos de contratos não escritos. Não existe qualquer diferença entre um comerciante que tenha, através de um contrato de cinco anos, ou através de contratos somados, consecutivos por cinco anos, desenvolvido o seu fundo de comércio, e aquele que possuía apenas um contrato escrito de quatro anos, contudo segue com sua atividade, ininterruptamente, por outros tantos anos, através da prorrogação por prazo indeterminado. Muito provavelmente, este último, apesar de não ter completado o requisito formal do quinquídio legal, contribuiu tanto ou mais para o desenvolvimento do fundo de comércio quanto o primeiro.

Assim, não há como ignorar a

"proporção entre fattispecie concreta e disciplina jurídica, da razoabilidade, a qual não, somente proíbe o tratamento diferenciado de fattispecie iguais e o tratamento igual de fattispecie diferentes, mas impõe também a verificação da coerência da norma em relação ao seu fim e às "razões" do ordenamento globalmente considerado" ^[16].

Como já mencionado, a jurisprudência, no passado, entendeu que a renovação ofertada pelo locador, por escrito por prazos inferiores a cinco anos representava burla à lei, ocultando o objetivo de impedir o direito do locatário à renovação do contrato. Com a predominância desse entendimento, superada foi a exegese do texto legal (que não acolhia a soma dos contratos). A jurisprudência consolidou, em um primeiro momento, a possibilidade soma dos contratos escritos, entendimento que mais tarde viria a ser abarcado pela lei do inquilinato de forma expressa.

A conduta acima descrita (no sentido do locador eludir-se de firmar contrato com prazo de cinco anos), e que foi considerada antijurídica, primeiro através da posição da jurisprudência e depois pela própria lei do inquilinato. Não se pode negar a identidade da aludida conduta com aquela do locador que, após o vencimento do contrato inicial de prazo determinado, inferior a cinco anos, se recusa a renovar a locação por escrito, porém, confortavelmente, a mantém por vários anos, na modalidade de prazo indeterminado.

Nas duas hipóteses, o que o locador busca é uma forma de não ser obrigado a respeitar o fundo de comercio existente. Mas o fundo de comércio existe, da mesma forma, e dele se aproveita o locador, seja por contrato escrito ou verbal, seja por prazo determinado ou indeterminado. O que se tem é uma proteção caolha do fundo de comércio de titularidade do locatário, que, muitas vezes, continua ocorrendo apenas quando o locador assim permite.

A perspectiva ora apresentada, não é de nenhuma forma, inédita. Na verdade, anteriormente à vigente lei do inquilinato, vários juristas, como por exemplo Antonio Carlos Amaral Leão, entendiam com acerto, que o simples fato do locador firmar contrato de locação comercial inferior a cinco anos já configuraria burla a lei ^[17] (lei de luvas vigente naquela época), devendo ser considerado como cláusula contratual violadora de norma cogente, ao impedir o locatário gozar dos direitos inerentes à proteção do fundo de comércio.

O entendimento apregoado era o de que "onde quer que haja um estabelecimento mercantil, haverá, por via de consequência, um fundo de comércio a ser protegido, não se justificando a exclusão da proteção legal tão-somente por não contar a locação com um prazo originário de cinco anos!" ^[18]

Como dito, após a entrada em vigor da lei do inquilinato, curiosamente, a discussão adormeceu, outorgando a uma interpretação exegética da lei a solução de todos os casos, o que até a atualidade redunda na exclusão do direito à proteção do fundo de comércio nos casos onde o inquilino não obteve o contrato escrito pelo prazo mínimo de cinco anos. É como se Kirchmann estivesse correto quando, em célebre conferência proferida em 1848 sobre "a falta de valor da jurisprudência como ciência", asseverou que, "três palavras de retificação do legislador, e bibliotecas inteiras tornam-se papel de embrulho". Ao nosso sentir, esta é a realidade que se destacada das recentes decisões jurisprudenciais acerca do tema, mas não nos aquietamos com ela.

Resta demonstrada, portanto, incompatibilidade da aplicação da mais acolhida interpretação da atual legislação que rege a proteção do fundo de comércio, em relação a uma interpretação sistemática, pautada em ponderação das normas conforme os princípios valorativos que a encerram.

Quanto à aparente "clareza" do texto legal, argumente-se que, além da interpretação linguística, é importante é proceder à análise teleológica da lei, já que o artigo em evidência é normativa integrante de um contexto sistemático, e dele depende para que seja coerente e razoável, logo, válido ^[19].

Não se pretende negar a existência do artigo 51 da lei do inquilinato, que é, textualmente, contrário ao reconhecimento do direito de fundo de comércio na ausência de contrato escrito. Contudo, diante da demonstração de que a própria legislação vigente resulta de um contexto histórico basicamente construído pela doutrina e jurisprudência, no sentido de uma ampliação da proteção do fundo de comércio, verificam-se os ingredientes necessários para uma interpretação criativa, no sentido de afastar a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, dependendo do caso concreto, ou seja, quando o locador utiliza-se de sua vantajosa posição na relação contratual para usurpar o fundo de comércio constituído pelo locatário.

As normas insculpidas na lei do inquilinato não podem ser interpretadas de forma atomizada e isolada do restante do ordenamento, consideramos que a exigência do contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos deve ser relativizada, para que, em homenagem a uma igualdade de critérios, seja protegido o fundo comércio não pela verificação de uma formalidade, mas pelo reconhecimento de que a melhor interpretação baseia-se no esforço científico jurídico que ao longo dos entendeu que, em prol do estimulo as atividades potencialmente benéficas à coletividade, devem ser limitados os direitos do proprietário.

Aplica-se no caso, o entendimento de que "as normas contrárias ao sistema podem, por causa da contradição de valores nelas incluída, atentar contra o princípio constitucional da igualdade e, por isso serem nulas" ^[20]. Além disso, verifica-se exatamente que o "legislador se afastou do seu próprio princípio, sem que houvesse razões bastantes e materialmente figuráveis para esta contrariedade ao sistema" ^[21].

De fato, nossa opinião baseia-se no fato de não haver qualquer perturbação da segurança jurídica na adoção, em alguns casos, de uma interpretação conflituosa com a regra escrita, mas em consonância com o pensamento sistemático. Como é cediço, é possível que o legislador crie normas que contradigam o restante do sistema, contudo, não poderá fazê-lo sem uma justificativa com elevado poder de convencimento. No presente caso, não se vislumbra qualquer justificativa para a diferenciação apontada.

Admita-se, contudo, que a adoção do entendimento ora colocado pode ter sua aplicação dificultada diante da estrutura de outros incisos do artigo 51 da lei do inquilinato. Quanto a isso, fique bem claro que a intenção do presente trabalho não é de substituir o trabalho do legislador, mas conferir a possibilidade do magistrado de, dependendo do caso concreto, aplicar uma interpretação sistemática do direito que proteja, ainda que parcialmente, também o fundo de comércio desenvolvido pelo comerciante que possua contrato por prazo indeterminado ou não escrito.

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5. COMPARAÇÕES COM O MODELO FRANCÊS

A legislação brasileira acerca da renovação contratual das locações comerciais guarda extensa identidade com o estipulado no Código Comercial Francês, o que nos permite deduzir que este foi uma de suas principais fontes de inspiração. Pertinente, portanto, a comparação ora proposta.

Foi nesse sistema, denominado propriedade comercial que o legislador brasileiro procurou a inspiração para elaborar o nosso direito positivo. Semelhante na aparência, mas distinto na realidade, o direito brasileiro representa uma tentativa ousada, ao passo que o direito francês se mantém em uma atitude mais respeitosa às tradições do individualismo jurídico; enquanto o direito nacional confere uma renovação compulsória, o direito francês se limita a autorizar a renovação facultativa ^[22].

Contudo, o direito francês, mesmo admitindo um direito absoluto do proprietário em reaver o seu imóvel ^[23], possui algumas peculiaridades que não encontram correspondência em nosso sistema jurídico, e que, no entanto, conferem maior coerência, justeza e eficiência à solução do problema da renovação contratual dos contratos de locação comercial.

A constante referencia à obra do professor Alberto Buzaid no presente trabalho não se dá por comodismo. Efetivamente, poucos doutrinadores se debruçaram sobre o estudo das origens da proteção do fundo de comércio como o destacado jurista, sendo assim sua pesquisa valiosíssima. Contudo, se sua pesquisa é irretocável, de suas conclusões podemos divergir, como, por exemplo, do fato do autor considerar a proteção do fundo de comércio no direito brasileiro ousada, por possibilitar a renovação compulsória, quando no direito francês, em se tratando de imóvel destinado ao comércio, sempre existe a possibilidade de retomada.

Ocorre que, na prática, o comerciante e o seu fundo de comércio é mais bem protegido no direito francês. Isso porque enquanto no direito brasileiro os requisitos formais para a renovação são vários, bem como as possibilidades de negativa da renovação sem qualquer indenização ao locatário, no direito francês, somente em casos excepcionais o proprietário pode reaver o seu imóvel sem indenizar locatário pela perda do fundo de comércio. Existem ainda, outras vantagens em favor do locatário no direito francês.

Como exemplo, no direito francês inexiste contrato de locação comercial com prazo inferior a nove anos ^[24]. Este é o prazo considerado mínimo e compulsório (para o locador) para que o comerciante possa buscar o desenvolvimento do seu fundo de comércio e o consequente retorno do seu investimento ^[25].

Naquele ordenamento o pedido de renovação pode ser efetivado a partir de seis meses de antecedência da data de término do contrato, contudo, subsiste mesmo após o término do prazo contratual, podendo ser exercido a qualquer momento se houver a prorrogação por prazo indeterminado (permanência no imóvel) ^[26]. É curiosa a semelhança com a lei brasileira, que também menciona o prazo de seis meses, contudo, curiosamente, estipula que o pedido de renovação só poderá ser exercido com antecedência máxima de um ano, e mínima de seis meses, sendo, pelo entendimento dominante, completamente inadmissível após tal lapso temporal.

O pedido de renovação encaminhado pelo locatário pode ser realizado pela via extrajudicial ^[27] e da mesma forma deve se manifestar o locador, anuindo ou não com a renovação, aduzindo, no caso de recusa, sua justificativa. Como visto, em todos os casos de desfazimento da locação, inclusive quando o proprietário não concorda com a renovação, salvo na hipótese de violação grave do contrato por parte do locatário, este terá direito a uma indenização pelo despejo, que será avaliada de acordo com o prejuízo decorrente da perda do fundo de comércio ^[28].

É de se notar que no direito brasileiro a indenização pela desvalorização do fundo de comércio é prevista no art. 53, §3º da Lei do Inquilinato apenas na forma de exceção, no caso de não renovação por melhor proposta de terceiro, e de desvirtuação da destinação alegada no caso de retomada para uso próprio.

É correto salientar que no direito francês, a locação comercial tem um tratamento bastante diferenciado da locação residencial. No Código Comercial francês, a locação comercial constitui a alienação de um direito de propriedade de forma que ao ceder o seu imóvel a um inquilino para que nele desenvolva um fundo de comércio e colha seus frutos o proprietário concorda em se colocar em uma situação jurídica na qual só poderá reaver o seu imóvel se indenizar o inquilino pelo seu fundo de comércio, mesmo após o decurso do prazo contratual ^[29].

Como se vê, a legislação francesa, muito embora seja em vários aspectos, criticável, e considerada mais ligada ao individualismo jurídico na opinião de Buzaid, no âmbito da proteção do fundo de comércio, em termos práticos, é mais objetiva e coesa, harmonizando-se de forma mais compreensível com princípios de não enriquecimento sem causa e da proteção e desenvolvimento da ordem econômica.

É justamente por se considerar o sistema jurídico pátrio mais aberto que o francês, que o exemplo é deveras relevante. Tendo sido do estável modelo francês fonte de inspiração, cabe-nos, dentro do direito pátrio marcado por uma maior avidez por evolução no conhecimento jurídico, buscar a superação daqueles princípios originais, hoje centenários, buscando paulatinamente a transformação do sistema jurídico objetivo.

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6. SUGESTÕES DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA

É preciso reconhecer que a busca de uma ponderação de princípios e a aplicação da ratio legis não é fácil no atual modelo de proteção ao fundo de comércio. A crítica que se faz à manutenção desse sistema é que ele compele o locatário a buscar o judiciário, antes mesmo do fim do prazo contratual. Como visto, dependendo do caso, será necessária, inclusive, a propositura de uma ação por ano enquanto se objetivar a manutenção da locação. Não é admissível que em tempos de busca de soluções para desafogo do judiciário, ainda tenhamos normas que praticamente obrigam as partes a litigar, desperdiçando a atividade jurisdicional com questões viciosas, ou seja, criadas pelo próprio sistema.

O problema é que ainda subsiste um exacerbado receio de influir nas questões atinentes à propriedade. Admite-se a lei como está, mas continua-se a oferecer resistências à mitigação dos poderes inerentes à propriedade, apegando-se a vetustos conceitos patrimonialistas.

Visionário foi o legislador, há mais de 75 anos, ao estabelecer a proteção do fundo de comércio. Contudo, merece crítica a manutenção de um mesmo esquema por tantos anos, sem avanços significativos. O exercício do direito do locatário à renovação se assemelha a uma corrida de obstáculos. Em verdade, os requisitos para a configuração do direito de propositura da ação renovatória em favor do locatário já não fazem qualquer sentido, e hoje, tendo-se como plenamente superada a intangibilidade do direito de propriedade, essa condição torna-se ainda mais perceptível.

É salutar a possibilidade de uma interpretação criativa da lei, a exemplo de como se verificou após a lei de luvas (1934) em sede doutrinária e jurisprudencial, e culminou com o reconhecimento da acessio temporis expressamente na atual legislação vigente. Entretanto, com relação às demais críticas desferidas contra o atual modelo de proteção do fundo de comércio, devido à rigidez das normas que regulam a ação renovatória, a interpretação contrária ao texto legal, é capaz de gerar insegurança jurídica, e por isso tem seus limites, especialmente nas questões procedimentais.

Tendo como certo que não se pode sacrificar a segurança jurídica em prol de uma suposta igualdade material, pois, a própria segurança jurídica é princípio fundamental que reconduz à noção de igualdade, em alguns pontos resta apelar ao legislador que promova alterações a fim de dar maior eficácia e justeza às normas que regem a proteção do fundo comércio.

Como já ressaltado, pela legislação vigente, é o locatário obrigado a, periodicamente, propor ação renovatória, como única forma impor a preservação do seu fundo de comércio perante o locador. Nesse sentido, dada a tendência e objetivo pela preservação do fundo de comércio, mais útil seria a inversão dos papeis. Ao invés de impor ao locatário, periodicamente o ajuizamento de ação renovatória, possibilitando a sua manutenção no imóvel, um mais elevado nível de coerência e eficiência poderia ser alcançado com o deslocamento da iniciativa de desfazer a locação para o locador, ou ainda, como visto no exemplo do direito francês, tornar o pedido de renovação extrajudicial, bem como manejável durante a vigência por prazo indeterminado.

Nesse caso, a retomada poderia ocorrer mediante os fatores já previstos em lei para negativa da renovação: não cumprimento do contrato, reforma do imóvel, uso próprio, ou melhor, proposta de terceiro. Apenas se excluiria a questão da existência ou não de contrato escrito e por prazo determinado, pois como argumentado, tal requisito é injustificável e não exprime igualdade na proteção dos fundos de comércio constituídos em suas inúmeras peculiaridades contratuais, reforçando a vulnerabilidade do locatário empreendedor, e ampliando a margem para o enriquecimento sem causa do locador proprietário.

A proposta ora rascunhada é certamente ousada, implicando no descarte da própria ação renovatória. Com eventual alteração, a retomada operar-se-ia através de uma modalidade de despejo, que remeteria as causas resolutivas que já figuram, atualmente, como afastadoras da obrigação de renovar.

De outro lado, novamente remetendo-se ao exemplo francês, razoável seria a ampliação do direito do proprietário de retomar o seu imóvel, contrabalanceando-se com a ampliação das hipóteses de obrigatoriedade de indenização pelo fundo de comércio, em favor do locatário.

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7. CONCLUSÃO

Não se pretendeu, no pretende trabalho, delinear com precisão uma nova lei e seus artigos, o que requereria um minucioso detalhamento das propostas ventiladas, de forma a manter coerente a concatenação de normas da lei do inquilinato. Por isso não se aduz, em sede de conclusão, qualquer arquétipo de texto normativo a ser positivado. Antes, se buscou apontar zonas conflituosas e incongruentes na lei, demonstrando a necessidade de mudança da estrutura legal da proteção do fundo de comércio, e apontar o sentido para o qual as alterações deveriam rumar.

O grande benefício da sugerida mudança legislativa, seria o alívio de uma pressão sobre a relação entre as partes do contrato de locação. Com efeito, é praticamente certo que, atualmente, ao final do prazo contratual, o locatário deverá propor uma ação renovatória, e o locador, de forma fria e quase mecânica, quase sempre resiste ferozmente à pretensão, talvez por entender que a sucumbência em uma ação renovatória representaria atentado aos seus poderes dominiais.

Assim, muitas vezes, uma relação poderia permanecer transcorrendo de forma tranquila e consensual, torna-se litigiosa, com razoável incentivo do regramento atinente à matéria. É evidente que havendo a concordância do locador em promover a renovação por escrito não se verifica a necessidade de litígio, contudo, a experiência prática demonstra que esse acaba se tornando um momento conflituoso da relação locatícia, cujos fatores psicológicos desencadeados pelas normas que a regem não podem ser desconsiderados.

Diante da dificuldade do poder judiciário de dar vazão ao enorme volume de demandas ajuizadas, não deveriam existir, no ordenamento jurídico brasileiro, normas que, justamente, induzissem as partes a contender em juízo.

Não é de se ignorar a possibilidade de critica à sugestão de alteração legislativa supra, pelo seu viés de favorecimento ao locatário em detrimento proprietário. Por outro lado, o liberalismo, pautado na intervenção mínima do estado e na liberdade das partes em contratar livremente, abandonando-se as relações civis ao crivo da lei da oferta e da procura, já deu mostras suficientes de que não é capaz de garantir uma sociedade igualitária e sustentável.

Além disso, a mitigação dos poderes do proprietário seria basicamente restrita à impossibilidade de promover a denúncia vazia do contrato, ou pelo menos, condicionar a denúncia vazia a uma razoável indenização ao locatário pela abrupta perda do seu fundo de comércio. Não seriam abolidas as demais prerrogativas do locador, como por exemplo: propor o ajustamento do valor do aluguel ao valor de mercado a cada três anos, retomar o imóvel para uso próprio, demolição ou edificação e etc. O único fator que realmente atua em prejuízo do proprietário, é a redução da sua esfera de especulação sobre o ponto comercial, impedindo-o de despejar o locatário sem qualquer pretexto, ou ainda, de cobrar as luvas do próprio locatário ou de terceiros interessados em assumir o ponto.

O imóvel comercial é um bem que deve ser orientado para uma função social, como deve ser toda propriedade privada, e nesse caso específico a sua utilidade social é servir, por natureza, ao desenvolvimento de atividades produtivas, sendo, sempre, berço propício ao desenvolvimento do fundo de comércio. Logo, se o inquilino dispõe-se a pagar o preço de mercado, cobre oferta de terceiros, e o locador não possui planos objetivos para edificação ou uso próprios, por qual razão se tutelaria o direito de retomada imotivada, arbitrária e sem qualquer indenização, em detrimento de um fundo de comércio construído pelo locatário, gerador de empregos e riquezas?

Como bem assevera o Professor Gustavo Tepedino, "as liberdades individuais devem ter por função, ao lado da legítima preocupação com os interesses de seu titular, o alcance de interesses socialmente relevantes atingidos por seu exercício" ^[29], e neste âmbito certamente se pode situar a proteção do fundo de comércio.

Serve como exemplo a própria locação residencial, que chegou a ter a denúncia vazia abolida ^[30], posteriormente possibilitada após o decurso do prazo trinta meses havendo contrato escrito por este prazo, e após cinco anos, nos contratos sem prazo determinado com ou com vigência menor que trinta meses.

Arriscamo-nos a dizer que, o prevalecimento da denúncia vazia, em qualquer modalidade, salvo situações excepcionais, é resquício de um individualismo que não coaduna com os princípios que norteiam o ordenamento jurídico atualmente. É certo que o indivíduo continua merecedor de privacidade e amplos poderes na gerencia de seus bens de uso personalíssimos, mas da mesma forma não se pode tratar os bens colocados em circulação econômica, posto que possuem função social acentuada. O proprietário deve ter o domínio reconhecido e preservado através de ferramentas legais, que não podem, contudo, ser colocadas em prol de uma retomada sem qualquer justificativa e sem a reparação dos prejuízos causados pela arbitrariedade perpetrada.

O ideal, que ora se apresenta, é o definitivo reconhecimento da preponderância da função social do desenvolvimento e proteção do fundo de comércio sobre o exercício irrestrito do direito à propriedade. Roga-se que, a partir de tais conceitos, os operadores do direito, especialmente magistrados e legisladores, possam trabalhar no sentido de aumentar as possibilidades de proteção do fundo de comércio, através da interpretação criativa da lei ou de modificações legislativas.

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8. REFERÊNCIAS

ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999.

AZEVEDO, Antonio Junqueira de. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Publicado na RDC 33/123.

BOBBIO, Norberto. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. São Paulo. Manole, 2007.

BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988.

CALDAS, Gilberto. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. São Paulo. 1982.

CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983.

LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30 do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989.

PERLINGIERI, Pietro. O direito civil na legalidade constitucional. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro. Renovar, 2008.

RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux>. Acesso em: 20 fev. 2011.

RIZZI, Sérgio. Ação Renovatória da Locação. Revista de Processo volume: 45, jan/mar de 1992.

SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002.

TEPEDINO, Gustavo. A função social da propriedade e o meio ambiente, in Revista Trimestral de Direito Civil, n. 37. Rio de Janeiro. Padma, 2009.

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Notas

1. BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988.
2. "Entre os dois, o legislador não hesitou: sacrificou deliberadamente o direito do proprietário [...] Deve assinalar-se que entre o comerciante e o proprietário, o favor legislativo vai necessariamente ao comerciante, que é mais poderoso do ponto de vista político e que o regime democrático olha mais favoravelmente". (RIPERT, Apud BUZAID, 1988, p. 145.)
3. SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 50.
4. "Resta, para finalizar, dizer uma palavra a respeito das dúvidas contemporâneas sobre a razão. Após um primeiro susto, os muitos séculos de história do direito devem, na verdade, levar o jurista a aplaudir as tentativas de desconstrução. A História comprova a existência de mudanças e, por outro lado, nada melhor para a realização da Justiça que a tomada de consciência do que está subjacente à lei ou à sentença. O reconhecimento da precariedade da razão, se, de um lado, leva à não-admissão de dogmas lógicos (esses dogmas, de resto - e nisto é preciso atenção -, não se confundem com os dogmas de fé e moral, que têm outros fundamentos), de outro não impõe a conclusão de que estamos a viver a consagração do irracionalismo. Verificada a fragilidade da razão, não deve, pois, o jurista, afastá-la, mas, sim, colocar a seu lado, como um arrimo, a intuição do justo. Afinal, interpretar, como revelam alguns profundos trabalhos de hermenêutica (Coreth, Grondin), não é apenas "entender intelectualmente", é também intuir - especialmente no caso do direito, em que o objetivo final é manter a vida e resolver os problemas existenciais da pessoa humana no seu relacionamento recíproco. Saudemos, pois, sem medo, também esse aspecto do mundo pós-moderno." (AZEVEDO, Antonio Junqueira de. O Direito Pós-Moderno e a codificação. Publicado na RDC 33/123)
5. RIZZI, Sérgio. Ação Renovatória da Locação. Revista de Processo volume: 45, jan/mar de 1992, p. 145.
6. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 3.
7. "Todavia, nos primórdios do século XX é que foram violentamente sacudidos, quando o legislador, decidindo intervir no domínio econômico, substituiu o contrato, livre manifestação da vontade, pelo contrato imposto e condicionou o uso da propriedade ao bem-estar social. Um dos institutos em que mais particularmente se refletiu o vigor da reforma foi o da locação de prédios destinados a fins comerciais e industriais. Alterando substancialmente a estrutura, a técnica e os efeitos da relação jurídica locativa, o novo estatuto visou a assegurar ao comerciante a continuidade no prédio e restringiu ao proprietário o direito de retomada."(BUZAID, Alfredo. Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais. 3. ed. rev. e aum. São Pauto. Saraiva, 1988, p. 3.)
8. "Por técnica de facilitação entendo o cojunto de espedientes com os quais um grupo social organizado exerce um determinado tipo de controle sobre os comportamentos de seus membros(nesse caso, trata se do controle que consiste em promover a atividade na direção desejada) não pelo estabelecimento de uma recompensa à ação desejada, depois que esta tenha sido realizad, mas atuando de modo que sua realização se torne mais fácil ou menos difícil. "(BOBBIO, Norberto. Da estrutura à função: novos estudos de teoria do direito. Tradução de Daniela Beccaccia Versiani. São Paulo. Manole, 2007, p.30.)
9. "Notável passagem, também, consta de voto do saudoso Min. Ribeiro da Costa no julgamento dos ERE 18.891, in verbis: "Ora, o Dec. 24.150, pelo art. 30, proíbe que nos contratos de locação, ou nas locações protegidas pelo fundo de comércio, se incluam cláusulas vedativas do fundo de comércio para o elidir. "Evidentemente, o contrato foi feito com esse propósito; logo, a intenção do locador é punida pela própria lei" (decisão in RF 153/147). O egrégio TJSP, cuja decisão encontra-se na RT 299/154, já deixou consignado: "A finalidade principal do Dec. 24.150/34 é a proteção do fundo de comércio e nem seria crível constituir-se esse diploma legislativo, simples violação do direito de propriedade e de liberdade contratual, modificando até a própria estrutura jurídica do contrato de locação, apenas em atenção a pessoas. O que a lei teve em vista foi a proteção do fundo de comércio, no alto sentido da proteção ao trabalho, expressão social do bem público em benefício da coletividade, como se vê até expressamente do texto dos considerandos que precedem o citado decreto". (LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30 do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989, p.224.)
10. O jurista Alberto Buzaid, muitas vezes citado no presente trabalho, discordava veementemente de tal tese, sustentando que a referida conduta consistia em regular exercício do direito por parte do locador.
11. Essa expressão, inserta no caput do art. 51, nos leva à conclusão de que, atualmente, a renovação do contrato de locação não poderá ser por prazo inferior a cinco anos, uma vez que, nos precisos termos do inc. II da mencionada norma, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos. (SALLES, José Carlos de Moraes. Ação renovatória de locação empresarial : locações comerciais, industriais e para sociedades civis com fins lucrativos. 2. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo. Editora Revista dos Tribunais, 2002, p. 56.)
12. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 54.
13. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AÇÕES RENOVATÓRIAS. CONEXÃO. 1. Existindo duas ações renovatórias sucessivas, que objetivam a renovação do mesmo contrato de locação comercial por períodos subsequentes, resta caracterizada a conexão por prejudicialidade, devendo ser reunidos os processos para simultâneo julgamento (art. 105 do CPC). 2. Conflito conhecido para declarar a competência do juízo suscitado. (TRF 2ª R.; CC 2007.02.01.016409-3; Sétima Turma Especializada; Rel. Juiz Fed. Conv. Luiz Paulo da Silva Araújo Filho; Julg. 09/04/2008; DJU 24/04/2008; Pág. 553)
14. Extraído do voto do Des. Gutemberg da Mota e Silva. (TJMG; APCV 2769070-13.2006.8.13.0024; Belo Horizonte; Décima Câmara Cível; Rel. Des. Cabral da Silva; Julg. 13/07/2010; DJEMG 12/08/2010).
15. Nesse sentido, o seguinte julgado: "LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. PRAZO DO NOVO CONTRATO. FIXAÇÃO INFERIOR A CINCO ANOS. INADMISSIBILIDADE. EXEGESE DO ARTIGO 51, INCISO N° II DA LEI N° 8.245/91. A redução do prazo do novo pacto locatício para um triênio não deve ser aceita a teor do disposto no inciso II do artigo 51, da Lei n. 8.245/91 que prevê um mínimo de cinco anos para o trato renovando." (2º TACivSP, Ap. c/ Rev. 606.108-00/2 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – J. 30.1.2001.)
16. PERLINGIERI, Pietro. O direito civil na legalidade constitucional. Tradução: Maria Cristina De Cicco. Rio de Janeiro. Renovar, 2008, p. 575.
17. "Por tais fundamentos é que sempre sustentamos e respeitando a d. opiniões em sentido contrário, principalmente, à do eminente Prof. Alfredo Buzaid que, geralmente, os contratos de locação comercial efetuados com um prazo inferior a cinco anos têm, na maioria das vezes, um nítido e claro propósito de violar o Dec. 24.150/34 para tentar impedir o locatário de usar o direito à ação renovatória com sustentações improcedentes de preliminares de carência de ação." (LEÃO, Antonio Carlos Amaral. A ação renovatória e a análise do art. 30 do decreto 24.150/34. Publicado na RT 644, 1989, p.224.)
18. ALMEIDA, Amador Paes de. Locação comercial & ação renovatória : fundo de comércio, estabelecimento comercial, ação renovatória. 10. ed. rev. e atual. São Paulo. Saraiva, 1999, p. 57.
19. "Enquanto a interpretação a partir do sistema externo apenas traduz, em certa medida, o prolongamento da interpretação gramatical, a argumentação baseada no sistema interno, exprime o prolongamento da interpretação teleológica ou, melhor, apenas um grau no qual se progrida da ratio legis para a ratio iuris, e tal como a interpretação teleológica em geral a argumentação a partir do sistema interno da lei coloca-se, com isso, no mais alto nível entre os meios de interpretação." (CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 159, grifo nosso.)
20. CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 225.
21. CANARIS, Wilhelm. Pensamento Sistemático e Conceito de Sistema na Ciência do Direito. Tradução do original alemão intitulado: SYSTEMDENKEN UND SYSTEMBERGRIFF IN DER JURISPRUDENZ. 2. ed. Auflage, Duncker Und Humblot, Berlim, 1983, p. 225.
22. Buzaid, Alfredo, 1914 - Da ação renovatória e das demais ações oriundas de contrato de locação de imóveis destinados a fins comerciais / Alfredo Buzaid. — 3. ed. rev. e aum. — São Pauto : Saraiva, 1988. Pág. 89.
23. "Le droit du propriétaire de refuser le renouvellement est absolu et ceci quand bien même il pourrait être injustifié." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/demande-en-renouvellement>. Acesso em: 20 fev. 2011.)
24. "La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/codes/code-de-commerce/section-2-de-la-duree?code=LEGISCTA000006161263&texte=LEGITEXT000005634379>. Acesso em: 20 fev. 2011.)
25. "Cette durée minimale permet au locataire d’effectuer et d’amortir les investissements impliqués par la gestion de son fonds de commerce." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bail-commercial>. Acesso em: 20 fev. 2011. http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/duree-du-bail-commercial)
26. "à défaut de congé  donné, dans les termes ci-dessus, par le locataire, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa reconduction." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/renouvellement-du-bail-commercial> Acesso em: 21 fev. 2011.)
27. "La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/codes/code-de-commerce/section-3-du-renouvellement?code=LEGISCTA000006161264&texte=LEGITEXT000005634379#LEGIARTI000019290122/L145-8>. Acesso em: 20 fev. 2011.)
28. "Le droit de repentir est ouvert au propriétaire condamné à une indemnité d'éviction pour refus de renouvellement." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/droit-de-repentir-du-proprietaire>. Acesso em: 20 fev. 2011.)
29. "Pour le bailleur, la conclusion d’un bail commercial constitue une aliénation de son droit de propriété. Concrètement, cela va signifier qu'il va "perdre" une partie des droits qu'il possède en tant que propriétaire, sur son bien ; son droit de propriété sera donc quelque peu "entamé". Pourquoi ? Parce que dès lors qu'il consent à un locateur preneur, le droit d'exploiter commercialement le local dont il est propriétaire et d'en récolter les fruits, il se place juridiquement dans une situation où, pour le récupérer, il devra verser au locateur preneur une somme d'argent (souvent substantielle) correspondant à une indemnisation de ce dernier pour compenser le préjudice par lui subit, du fait de quitter le local dans lequel il a développé sa clientèle. Ainsi, le bailleur souhaitant récupérer le local dont il est propriétaire devra, en principe, verser une indemnité d'éviction à son locataire. Pour autant, la conclusion d’un bail commercial assure au bailleur la perception de loyers. Pour le locataire, la conclusion d’un bail commercial lui assure un loyer inférieur au prix du marché, ce qui lui permet de figer une valeur patrimoniale à son droit au bail. Il bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail ou d’une indemnité d’éviction, et peut librement céder son droit au bail en même temps que son fonds de commerce." (RAMA S.A.S - Société par Actions Simplifiées. Disponível em : <http://www.jureka.fr/immobilier/encyclopedie-du-droit/baux-commerciaux/conclure-un-bail-commercial>. Acesso em: 20 fev. 2011.)
30. TEPEDINO, Gustavo. A função social da propriedade e o meio ambiente. in Revista Trimestral de Direito Civil, n. 37. Rio de Janeiro. Padma, 2009, p. 134.

31."A Lei n. 6.649/79 retoma a finalidade social da lei pondo fim ao individualismo, ao interesse particular, ao abuso econômico decorrentes da legislação anterior, tão reiteradamente condenada; extinguiu-se a denúncia vazia; a propriedade volta a ter, neste campo específico, função social; sobre ela pesa, no célebre enunciado do Papa João Paulo II em sua viagem ao México em fevereiro de 1979, uma hipoteca social. O inquilino não mais viverá a angústia da ameaça de despejo por simples capricho, egoísmo ou ânsia de lucro do locador; [...]" (CALDAS, Gilberto. Locação e Despejo à luz da juriprudência. Livraria e editora Universitária de Direito LTDA. São Paulo. 1982, página 31, citando decisão do Tribunal de Alçada do Estado do Rio Grande do Sul. Apelação 22.187.)