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O condomínio edilício.

Novas regras (?)

O condomínio edilício. Novas regras (?)

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SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Aspectos Históricos. 3. Aspectos Conceituais do Condomínio Edilício. 4. Condomínio – A delimitação do Instituto Edilício. 5. O Condomínio Edilício segundo as Regras Atuais. 5.1 Considerações Gerais. 6. Os Abrigos para Veículos (Garagens). 7. Fração Ideal. 7.1. Reflexos da Fração Ideal. 8. Terraço de Cobertura. 9. Constituição do Condomínio. 9.1. Disposições Legais Atinentes. 9.2. Forma. 9.3. Modo. 10. Convenção do Condomínio. 10.1. Das Especificações da Convenção do Condomínio. 11. Realização de Obras no Condomínio. 12. Da Alienação das Unidades Imobiliárias. 13. Da Administração do Condomínio. 14. Das Assembléias. 14.1. Espécies. 14.2. Modo e Forma de Convenção. 14.3. Quorum para Deliberações. 15. Conclusão. Bibliografia.


1. INTRODUÇÃO

"Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal, propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. A começar por sua denominação." (Sílvio de Salvo Venosa, 2004, p.1). Este, pois, é o objetivo do presente trabalho: analisar a legislação afeta ao condomínio edilício, iniciando-o com abordagem sobre seus aspectos históricos e conceituais.

Propostas estas considerações, seguem-se a delimitação do instituto do condomínio edilício e anotações sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condão do Código Civil, que parcialmente revogou a Lei nº 4.591/64, que anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade. Diga-se, à propósito, mais completa e primorosa.


2. ASPECTOS HISTÓRICOS

No Brasil, à mercê da legislação portuguesa, a primeira notícia histórica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenações Filipinas, que então a ela se referia no seguinte sentido:

‘E se uma casa for de dous senhores, de maneira que de um delles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquelle, cujo for o sobrado, fazer janella sobre o portal daquelle cujo for o sotam, ou logea, nem outro edifício algum" (Livro I, Tit. 68, § 34). (1)

Posteriormente, a par dos moldes das legislações de outros países, o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto, ante a edição do Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, que dispunha sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". Foi modificado pelo Decreto-lei nº 5.234, de 08 de fevereiro de 1943, e pela Lei nº 285, de 05 de junho de 1948. A redação do texto legal inicial, todavia, era insatisfatória, pois que a incidência legal era limitativa ao número de pavimentos dos edifícios, ao tipo de construção, etc. Mas, doutra banda, revestiu-se de certa importância, porquanto buscou traçar um rumo para o instituto da propriedade horizontal, já que o nosso direito, então codificado em 1916, sequer aventou sobre a matéria, de sorte que os primeiros prédios regiam-se pelos usos e costumes, e pelas disposições análogas do condomínio tradicional.

Melhor detalhando essa questão do sistema condominial, em 1964, sob a autoria de Caio Mario da Silva Pereira, o Congresso Nacional aprovou a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro desse mesmo ano, que veio a regulamentar essa modalidade de propriedade.

Com algumas alterações sofridas a cargo da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, entendo que seu texto, na parte não incompatível com as disposições da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - nosso vigente Diploma Civil -, permanece ainda em vigor (art. 2º, §1º, da LICC), a exemplo do que ocorre com a prevalência integral do Capítulo atinente às incorporações imobiliárias.

Nesse sentido, cumpre anotar importante observação colhida da opinião de Hélio Lobo Júnior, para quem também permanece em vigor o disposto no art. 8º, "a" à "d", da Lei nº 4.591/64. A propósito, discorre o especialista em Direito Imobiliário que:

"se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei nº 4.591/64." (em artigo publicado na coletânea de trabalhos sobre o Novo Código Civil e o Registro de Imóveis, coordenada por Ulysses da Silva, Ed. Sérgio Antonio Fabris, p. 25, 2004).


3. ASPECTOS CONCEITUAIS DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

O condomínio edilício, na autoria de CAIO MAIO, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio. Prevê o doutrinador:

"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.[...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...". (2)

Conclui-se, assim, na lição do renomado Professor, que o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade." [3]

No entendimento de PAZUTTI MEZZARI [4], sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que:

"...é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."


4. CONDOMÍNIO - A DELIMITAÇÃO DO INSTITUTO EDILÍCIO

De acordo com a posição da nossa sistemática jurídica, compreende-se que um imóvel, apurado em uma ou mais edificações, poderá ser originário da constituição de outros imóveis, com denominação específica, desde que devidamente instituído de conformidade com as condições que ora são assinaladas pelo nosso Estatuto Civil. Fundar-se-á, nesse contexto, perante tal empreendimento, a constituição da propriedade dita compartilhada, havida entre parte exclusiva e parte comum, com o que as primeiras, à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto, poderão ser livremente alienadas e gravadas por seus proprietários, o que equivale dizer, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. As partes mantidas em comunhão, por sua vez, reputam-se indivisíveis, e não podem ser alienadas com distinção, pois que consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto.

De sorte que, numa abordagem mais singular, o empreendimento antes tido com um todo, fracionar-se-á, originando imóveis distintos e singulares (apartamento nº tal, sala comercial nº x) mas, obrigatoriamente, vinculados à partes de uso e propriedade comum de todos os proprietários dos imóveis que alicerçaram-se em unidades autônomas. Se inexistir parte comum, o condomínio deverá ser regido pelas normas da compropriedade tradicional.


5. O CONDOMÍNIO EDILÍCIO SEGUNDO AS REGRAS ATUAIS

5.1 Considerações Gerais

Como já antecipado, o condomínio edilício, nova denominação do instituto da propriedade horizontal, trazida por Caio Mario, com as anotações expendidas por Helio Lobo Jr., por nós compartilhadas, atualmente rege-se pelas disposições estampadas nos artigos 1.331 à 1.358, da Lei nº 10.406/2002, subdivididos em três seções:

- Seção I, abrangendo os artigos 1.331 à 1.346, engloba as disposições gerais atinentes ao instituto;

- Seção II, de que tratam os artigos 1.347 à 1.356, ocupa-se da administração do condomínio;

- Seção III, por sua vez, perfazendo-se através dos artigos 1.357 e 1.358, ocupa-se das formas de extinção do condomínio.

Assim, à vista do disposto no art. 1.331, caput, do CC, emoldura-se, ainda que sucintamente, a definição do condomínio edilício, ao qual atrai-se a idéia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum, conjuntamente. Insta observar que o nosso Codex usa a expressão "edificações", na forma plural, e de modo genérico, ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção, seja o empreendimento constituído de apenas um bloco, ou mais; com qualquer número de pavimentos; com a destinação que houver. Outrossim, da expressão igualmente pode-se questionar a abrangência das casas térreas ou assobradadas, às quais nos referimos anteriormente, uma vez que, ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver, em edificações", sem qualquer remissão à espécies, confirma-se ao vocábulo o caráter genérico empregado pelo nosso legislador.


6. OS ABRIGOS PARA VEÍCULOS (Garagens)

No §1º, do citado artigo 1.331, do CC, preconiza-se que "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários." Garagens, pois, seria o termo mais acertado ao que grafamos acima. Questões de apego à literalidade à parte, o assunto "garagem" prontifica-se na incidência de inúmeros litígios nos condomínios e, ao alcance desse dispositivo legal, urge tratá-la sob três facetas:

1.À considerar-se unidade autônoma, impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificação, sujeitando-se às normas de uma propriedade exclusiva, assim com um apartamento, uma sala comercial. Perante o Registro de Imóveis, neste caso, a garagem constará de matrícula própria. Ressalvo o entendimento, nesse tocante, que a garagem constituída nos moldes de unidade autônoma, perfeitamente individuada e discriminada, conforme dita o mencionado parágrafo, poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário, a ela não se aplicando a regra incerta no art. 1.338, do CC, segundo a qual, resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, deverá preferir qualquer dos condôminos a estranhos e, entre todos, os possuidores. E a justificativa a essa assertiva, decorre da própria inadequação de redação do citado art. 1.338, porquanto, ao referir-se à "área" no abrigo para veículos, dá a subentender-se ao abrigo para veículos na acepção de área comum de todos os condôminos, o que igualmente não se aplica ao abrigo para veículos tomado na acepção de acessório de determinada unidade autônoma;

2.Todavia, a garagem, ou abrigo para veículos existente em uma edificação, pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. No Registro Imobiliário, a área correspondente a este espaço será, de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio, lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes;

3.Igualmente segue-se que o espaço destinado ao abrigo para veículos, delimitado ou não em boxes de estacionamento, poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro de Imóveis, então, esse direito, traduzido em determinado quantum de área, restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar um box na área destinada ao abrigo para veículos.

Ainda em relação ao abrigo para veículos, outro mandamento legal nos chama a atenção, qual seja, o art. 1.339, do CC, em especial a regra contida em seu § 2º, da qual extrai-se que:

"É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. "

Pois bem. Aventurando-se na alienação de parte acessória de uma determinada unidade autônoma, consistente em um box de estacionamento, como acima nos referimos, cuja área respectiva se junta na fração ideal dessa unidade e em única matrícula imobiliária, portanto, sem fração ideal individualizada, automaticamente haverá implicação na alteração da fração ideal de todas as demais unidades, acaso ela seja vendida destacadamente. Isto porque, enquanto permitida a alienação de parte acessória, como bem individuado, a ela deverá obrigatoriamente corresponder uma fração ideal no todo. A menos que essa dita parte acessória seja alienada em comunhão com a unidade autônoma respectiva, que entendemos ser mais acertada, à vista da regra geral emanada do artigo 92, do CC, e das implicações que esse fracionamento iria acarretar na composição das áreas das demais unidades.

Nesse sentido, então, importante se faz verificar quanto a eventual conflito existente entre a regra emanada do §2º, do art. 1.339, do CC, com a do art. 92, do mesmo diploma, à razão de que, se a coisa acessória supõe sua existência jurídica a uma principal, qual das normas deverá ser aplicada?

A respeito do tema, pois, encontramos a seguinte anotação feita por CRISTÓVAM :

"No conflito entre regras, a aplicação de duas diferentes prescrições jurídicas, ambas válidas, conduzem a resultados incompatíveis entre si." E, citando Norberto Bobbio, soluciona a questão apontando, dentre outras formas, o seguinte: "Em determinados casos, tais tensões podem ser sanadas mediante o emprego de critérios de resolução de conflitos entre regras jurídicas.[...]. Pode-se estabelecer, ainda, a prevalência da regra especial sobre a regra geral (‘lex specialis derogat legi generali’), usando o critério da especificidade." [5]

Dessa forma, s.m.j., em conferindo-se às normas destinadas ao condomínio edilício o condão de normas especiais, há de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo artigo 92, em face do §2º, do art. 1.339, ambos do CC.

Insisto condicionar esse desmembramento da parte acessória (box de estacionamento), do principal (unidade autônoma), no entanto, à prévia anuência de todos os condôminos, em assembléia geral, e desde que previsto no ato constitutivo do condomínio (parte final do §2º, do art. 1.339, do CC).


7. FRAÇÃO IDEAL

De conformidade com o §1º, do art. 1.331, do CC, às partes suscetíveis de utilização independente, numa edificação, ou seja, às unidades constituídas em autônomas, deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício. Silenciou o nosso legislador, todavia, quanto à "forma" de expressão dessa fração ideal, ao que enseja entender-se a plena vigência da lei que anteriormente regulava os condomínios, nesse sentido, quer seja, a parte final do §2º, do art. 1º, da Lei nº 4.591/64, segundo a qual esta deve ser expressa sob a forma decimal ou ordinária. A preocupação extraída da regra atual, detém-se apenas em relação ao critério de fixação da fração ideal, obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecuniário da unidade autônoma, visto em prol do conjunto da edificação. Nada mais justo e acertado. MEZZARI, nesse sentido, ensina:

"...os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo, até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores. Igualmente, os apartamentos em zonas litorâneas, de frente, têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica." [6]

Insta observar, ainda, que anteriormente esse critério era opcional, podendo ser tomado tanto em função da área construída de cada unidade em relação com o todo, quanto em função do critério que ora vige.

Outrossim, em que pese o critério de fixação da fração ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliária – que, repita-se, o único adotado pelo vigente Código Civil -, há de questionar-se quanto à subjetividade do tema. Qual foi o juízo feito pelo nosso legislador em deferência à expressão "valor"? Tem-se, assim, como bem pondera LAMANA PAIVA, o valor "do custo da construção, o venal, o de mercado, ou o de avaliação?" [7]

7.1 Reflexos da Fração Ideal:

As frações ideais vinculadas às unidades autônomas, ora tomadas na acepção de direito acessório daquela que se dita como principal, configuram-se de suma importância no trato das relações condominiais, senão veja-se:

a)o(s) titular(es) que reunir(em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio, tem competência para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomínio, consubstanciada na "convenção do condomínio", cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais, bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção (art. 1.333, caput, do CC);

b)a fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais (art. 1.336, I,do CC);

c) o quantum das frações ideais do condomínio, serve de parâmetro para as votações nas assembléias gerais, segundo o critério da proporcionalidade;

d)em caso de reconstrução ou venda do edifício, as frações ideais são determinantes da representatividade dos votos da assembléia que se constituir para deliberação da questão.


8. TERRAÇO DE COBERTURA

Visando a dirimência das discussões pautadas nos direitos de uso dos terraços dos edifícios condominiais, veio o nosso Código Civil abraçar essa questão, de seu texto apurando-se, segundo o seu art. 1.331, §5º, que o terraço de cobertura dos edifícios, salvo convenção contrária no instrumento de constituição do condomínio, é havida como parte comum dos condôminos. Portanto, enquanto de regra for havido nessa forma, o terraço de cobertura pode ser utilizado por todos os condôminos, indistintamente, não podendo ser alienado ou sofrer divisão (art. 1.331, § 2º, do CC); sua conservação e manutenção seguem a mesma norma. Se, porém, for atribuído a determinado(s) condômino(s), o que perfeitamente é cabível, de conformidade com o dispositivo legal acima apontado, em combinação com o art. 1.344, do mesmo Estatuto, dois aspectos devem ser observados, a manter-se o mesmo entendimento quando discorremos acerca das garagens, (no texto legal, denominadas de abrigo para veículos). Assim, ao terraço de cobertura, enquanto constituído em parte suscetível de utilização independente, a sujeitar-se à propriedade exclusiva, deverá obrigatoriamente corresponder-lhe uma fração ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificação, podendo ser alienada e livremente onerada por seu(s) proprietário(s). Diferentemente pode dispor o ato de instituição condominial, elevando o terraço de cobertura como parte acessória de determinada unidade, ou a algumas. Nesse caso, deverá haver vinculação expressa entre a unidade autônoma e o terraço de cobertura, cuja área respectiva será tratada como área de uso comum de divisão não proporcional, segundo dispõem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT (NB nº 140, atual NBR nº 12.721), distribuída entre à(s) unidade(s) a que estiver(em) vinculadas. Trata-se, então, de um direito acessório, cuja alienação poderá ser feita a outro condômino, bem assim a terceiro, atentidas duas condições: desde que haja expressa previsão dessa possibilidade no ato constitutivo do condomínio, e que a assembléia geral aprove essa negociação.


9. CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

9.1 Disposições Legais Atinentes

Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil.

9.2.Forma

É da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no §5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: "...salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio." Se assim não o fosse, o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’, quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo público. Trata-se a constituição do condomínio, como da própria nomenclatura se verifica, de um ato constitutivo, donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação. Assim, a teor do art. 108, do mesmo diploma, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.

9.3 Modo

A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição", conforme se refere MEZZARI [8], na dissertação do art. 1.332, do Código Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer(inciso III).

Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" ( por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária), ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituição do condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, à assinalar:

a) Completa identificação das partes instituidoras:

1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.

1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.

2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.

b)Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição.

Além dessas exigências legais, cremos ser indispensável, ainda:

a) a menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas;

b)a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).


10. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Ao iniciar estudos quanto à convenção de condomínio, na primorosa ensinança de CAIO MÁRIO, apanha-se o seguinte:

"...os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos co-proprietários, a desconformidade de padrões de educação destes, a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam na instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio." (9)

Na redação do art. 1.333, do Código Civil, infere-se que:

"A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis."

Anota-se, a princípio, uma impropriedade terminológica na redação do caput desse dispositivo, pois não é a convenção que constitui o condomínio edilício, senão o ato próprio de instituição.

Lastreado na redação do art. 9º, §§1º e 2º, da Lei nº 4.591/64, o art. 1.333, do Código Civil, manteve a exigência do quorum mínimo, para sua aprovação e vigência, de titulares que representem 2/3 das frações ideais do condomínio, ao que então terá força cogente em relação aos demais titulares de direito, de posse ou de detenção das frações ideais remanescentes.

A convenção do condomínio, até então tida como de elaboração obrigatória (art. 9º, caput, da Lei nº 4.591/64: "Os proprietários..., elaborarão, por escrito, a Convenção do Condomínio..."), vem sendo considerada facultativa por alguns doutrinadores, pois que o dispositivo legal em comento apenas se limitou a dizer que, "para ser oponível contra terceiros..", emitindo juízo de que a exigência de sua confecção resume-se a circunstância de eventual oponibilidade perante terceiros estranhos ao condomínio. No entanto, cremos não ser correta essa opinião, pois se a convenção não existir, se a vida condominial não estiver perfeitamente delimitada, como poderá ser posta em discussão? O que a lei deixa claro, isto sim, é a obrigatoriedade do registro - no Registro de Imóveis (art. 167, I, nº 17 em combinação com o art. 178, III, da LRP), dessa convenção, para ser oponível contra terceiros. Não que ela não deva existir. Como imaginar um condomínio sem regramento, sem padrões de direitos e obrigações, ainda mais nos dias atuais? É de se afastar, assim, o entendimento de que o nosso legislador tenha se inclinado para essa posição, apesar da ausência específica do termo de obrigatoriedade.

10.1 Das Especificações da Convenção do Condomínio

Do instrumento de convenção do condomínio, feito por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, §1º, do Código Civil), deverá obrigatoriamente constar:

a)a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns (art. 1.332, I, do CC);

b)a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1.332, II, do CC);

c)o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332, III, do CC);

d)a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é livre, restando adstrito às frações ideais das unidades, tal a sugestão anterior da ‘lex’ 4.591/64, art. 12, §1º, adotado pelo CC, art. 1.336, I, como forma de preservar-se a justeza contratual. Há que se relevar, no entanto, o trato em relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos (leia-se "garagem"), como unidade autônoma, como também à propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura. Dessa sorte, em deferência a essas unidades, em específico, a convenção deve prever a exclusão de determinadas despesas do condomínio, para essas unidades, evitando-se a desproporcionalidade em razão do objeto);

e)a forma de administração do condomínio;

f)a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

g)as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

h)o regimento interno.

Facultativamente, a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima, tais como:

a)os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição, a título de locatários ou possuidores;

b)a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. 1.336, §1º);

c)a fixação do modo, tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência, em relação ao estabelecido no art. 1.338;

d)a fixação da permissividade ou não, pelo condômino, quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e, em caso positivo, qual o quorum exigível para aprovação, em assembléia;

e)a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino, ou possuidor, que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais);

f)a fixação de quais são os deveres, e quando o condomínio os considerará por reiterados, à sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa, com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais);

g)a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores, no condomínio; a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e, quando assim entendida, a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia);

h)a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio;


11. REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO

O art. 1.341, do Código Civil, trata com especificidade da realização de obras no condomínio, dele apurando-se que:

a)as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas "as que têm por escopo tão-somente dar comodidade àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa (p. ex., [...], revestimento em mármore de um piso de cerâmica em bom estado, decoração luxuosa de um aposento, etc.)" (NEGRÃO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovação de 2/3 dos condôminos, no mínimo;

b)a realização de obras denominadas úteis, ou seja, "as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias (RT, 516/157) (p.ex., instalação de aparelhos sanitários modernos...)" (NEGRÃO, 2003, p. 105), dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos;

Observação: quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o art. 1.342 faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem à comunhão;

c)em relação à realização de obras que se constituam em necessárias, isto é, aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. 96, §3º, do CC), explicita o dispositivo legal, em seu §1º, que o síndico pode determinar a sua execução, independentemente de autorização dos condôminos. Em omitindo-se este, ou em caso de verificar-se impedido, por qualquer motivo, a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. A observar, ainda, que:

c.1) se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados, aquele que houver determinado a sua execução (síndico, ou condômino), deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos, convocando-os imediatamente à reunir-se em assembléia especial;

c.2) se a realização desse tipo de obra não for urgente, mas importar em custos elevados, somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembléia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos);

Observação: enquanto anotado por nosso legislador as expressões "urgente" e "despesas excessivas", conforme citações feitas a cargo dos §§2° e 3º, do art. 1.341, do CC, a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos, alicerçados entre o que um repute por urgente, outro não; entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva, outro não, também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio, consistente na delimitação, por exemplo, de certas condições a serem respeitadas para que seja tomada por urgente a execução de uma obra. E também que se delimite, como acima referimos, um valor tal que, ultrapassado, se comporte como despesas excessiva.

Dispõe, enfim, o §4º, do citado dispositivo legal que, aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio, tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário, na proporção ajustada na convenção. Se, no entanto, essas obras não se reputarem, propriamente, como necessárias, a restituição não será devida, mesmo que em benefício de todo o condomínio.

Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio, e que envolve complexa repercussão, encontra-se pautado no art. 1.343, do CC, embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que, em caso de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, objetivando a criação de novas unidades (denominadas imobiliárias), a aprovação unânime dos comunheiros é condição sine quo non para a sua execução. Dessa forma, suponha-se que determinado condômino, desejando erigir mais um pavimento no edifício, destinado a compreender novas quatro unidades imobiliárias, obtenha a aprovação unânime dos demais condôminos para esse fim. Assim, questiona-se: de que forma proceder-se-á à regularização desse fato? Infere-se da questão, como ponto chave inicial, a necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio, e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio, a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. Isso implica dizer, noutra dicção, que as frações ideais das unidades já constituídas, restarão diminuídas, e a respectiva proporção que couber às futuras unidades, deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino, através de escritura pública de compra e venda, ou por instrumento particular (isso se o valor não for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 108, do CC)).

E esse ajuste deverá ter ingresso perante o Registro Imobiliário, mediante a seqüência dos seguintes atos:

1.averbação, na matrícula-mãe (onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio), da ata de aprovação da construção desse outro pavimento, por votação unânime dos condôminos;

2.averbação, na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio, da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias (onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio, em razão do empreendimento futuro que originará as quatro novas unidades), com cláusula resolutiva (ou seja, que fica condicionada à averbação do futuro pavimento);

3.registro, na matrícula-mãe, da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão às novas unidades imobiliárias;

4.averbação da área correspondente ao novo pavimento (na matrícula-mãe, acima citada) – resolvendo a condição da escritura mencionada no item 2;

5) abertura das matrículas das novas unidades;

6. averbação, no registro competente, do instrumento de alteração da convenção do condomínio, fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias.


12. DA ALIENAÇÃO DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS

Conforme dispunha a anterior lei que regia o condomínio edilício, (parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64), a alienação das unidades condominiais vinculava-se à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio. Pelas disposições do vigente Código Civil, essa exigência não é mais obrigatória, uma vez que a regra do art. 1.345 deixa bem esclarecido que a "responsabilidade por eventuais dívidas do alienante, para com o condomínio, serão suportadas pelo adquirente", o que conduz resolver-se numa obrigação ‘propter rem’, assim não podendo o novo proprietário eximir-se dos encargos passados alegando não ser o sujeito passivo da obrigação. Diante dessa nova redação, evidencia-se que a obrigação segue a coisa, não o sujeito.


13. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Incumbe ao denominado "síndico", pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio.

Poderá ser destituído: quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.

Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio, incumbe a este, por imposição de ordem legal, as seguintes:

a)convocar os condôminos, anualmente, para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, também eventualmente, de sua substituição;

b) representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio;

c)exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas avençadas na convenção do condomínio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assembléias;

d)administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;

e)providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;

f)fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;

g)anualmente, em caráter obrigatório, ou quando exigida, prestar contas de sua administração à assembléia;

h) providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);

Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio, faculta a lei a instituição de um conselho fiscal, com competência para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros, com mandato de até dois anos.


14. DAS ASSEMBLÉIAS

Em assembléias reunir-se-ão os condôminos, cuja competência, forma de convocação e quorum exigido para as respectivas deliberações, deverá restar ajustado na convenção do condomínio, conforme leciona o inciso III, do art. 1.334, do CC.

14.1 Espécies

a) assembléia geral ordinária - exige a lei que seja realizada, obrigatoriamente, uma vez ao ano, por convocação do síndico, ou, se assim não proceder, por um quarto dos condôminos. Havendo omissão destes, poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário, a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. A finalidade precípua dessa assembléia, consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas do administrador, de eventual eleição de seu substituto e, ainda, na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno.

b) assembléia geral extraordinária – quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos à vida condominial, esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo síndico, ou por um quarto dos condôminos.

14.2 Modo e Forma de Convocação:

Alude o art. 1.350, do CC, que a convocação para a assembléia que ali especifica, portanto, a assembléia geral ordinária, deverá ser feita na forma prevista na convenção. E para a assembléia geral extraordinária, deve ser obedecida a mesma regra, em razão de que o inciso III, do art. 1.334, do CC, trata dessas assembléias sem distinção em deferência à espécie, como acima procurou-se identificar, para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas.

Quanto à forma da convocação, em especial, salvo entendimento contrário, a forma escrita, com comprovante de recebimento, é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício, a ter-se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. 1.354, do CC). Dessa forma, tanto o modo, quanto a forma de convocação das assembléias, deverão ser objeto de tratativa na convenção do condomínio, a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos.

14.3. Quorum para Deliberações

Dependendo da matéria a ser deliberada, a lei fixa determinado quorum para a sua aprovação, dela apurando-se a exigência de:

a)subscrição, pelos titulares, que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio;

b)votos representativos de 2/3 dos condôminos, no mínimo, para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, do art. 1.336, do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes de propriedade exclusiva, a mesma destinação que tem a edificação, evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes), caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito;

c)votos representativos de 3/4 dos condôminos, para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que, reiteradamente, descumprir com seus deveres perante o condomínio;

d)votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e, da maioria, para a execução de benfeitorias úteis;

e)votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício;

f)votação, por unanimidade, para fins de construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias;

g)votos da maioria absoluta dos presentes, para fins de destituição do síndico;

h)votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio;

i)votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária;

j)votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais, no mínimo, para as deliberações da assembléia, em primeira convocação, salvo quando exigido quorum especial;

k)votos da maioria dos condôminos presentes, para as deliberações da assembléia, em segunda chamada, salvo quando exigido quorum especial.

l)votos representativos de 50% mais uma das frações ideais, para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação, em caso de destruição total ou parcial, ou quando ameace ruína.

Observação: Salvo disposição diversa na convenção do condomínio, os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns, conforme regra incerta no parágrafo único, do art. 1.352, do CC. Nesse aspecto, aborda LOPES, com propriedade que, "assim, o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá, de fato e de direito, o controle das assembléias e suas deliberações, podendo surgir a figura que a doutrina denomina "maioria de um só"" [10]. Para solução desse impasse, sugere o autor o recurso à via judicial para "pôr cobro à situação anômala como essa." Diante desse alerta, urge que os condôminos, quando da aprovação da convenção do condomínio, tenham plena consciência desse ditado legal, fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana, então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma, prevenindo conflitos dessa ordem.


15. CONCLUSÃO

Vimos espelhada em dezesseis resumidos dispositivos legais, a regulamentação do condomínio edilício, matéria complexa, palco de grandes divergências. Em que pese a argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação, visando melhor adequação à realidade de nossos dias, a justificativa não me parece ser suficiente, pois que o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para, de direito, ajustar as variantes emanadas do instituto do condomínio edilício. Faltou-lhe a garra de Caio Mario, "o estudo de ângulos diversos, o enfoque entre a realidade econômica e os problemas que suscita. E quem melhor do que os Registradores Imobiliários para enunciar esses problemas...

Opiniões à parte, o estudo feito inclinou-me a concluir que, no intuito de solver os problemas das variantes do condomínio edilício, urge que se tome por primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara, pois que este é o instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia para se regular a vida condominial. Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns, podem ser lidimamente capitulados neste documento, de sorte a evitar-se desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.


BIBLIOGRAFIA

CRISTÓVAM, José Sérgio da Silva. A resolução das colisões entre princípios constitucionais. Jus Navegandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. Disponível em: <http://jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp.?id=36821> Acesso em: 05 jan. 2004.

NEGRÃO, Theotonio.Código Civil e Legislação em vigor. São Paulo: Saraiva, 2003.

MEZZARI, Mario Pazutti. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1996.

PAIVA, João Pedro Lamana. Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias. www.lamanapaiva.com.br. Disponível em: <http:///www.lamanapaiva.com.br/condomínio/ts/d005.htm> Acesso em: 05 jan. 2004.

PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações. São Paulo: Forense, 1988.

LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.


NOTAS

01. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 18.

02. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 90.

03. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 92.

04. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporações no Registro de Imóveis, p. 24-25.

05. José Sérgio da Silva CRISTÓVAM, A resolução das colisões entre princípios constitucionais, p. 4.

06 Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 34.

07. João Pedro Lamana PAIVA, Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias, p. 4.

08. Mario Pazutti MEZZARI, Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, p. 41.

09. Caio Mario da Silva PEREIRA, Condomínio e Incorporações, p. 123.

10. João Batista Lopes, Condomínio, p. 105.


Autor

  • Consuelo Cristina Viali De Paoli

    Consuelo Cristina Viali De Paoli

    Registradora Substituta da Serventia do Registro de Imóveis da Comarca de Capinzal-SC, pós-graduanda do Curso de Especialização em Direito Notarial e Registral – 1ª Edição, da BB&G Sociedade de Ensino, de Londrina, em Convênio com o Instituto de Estudos dos Escrivães, Notários e Registradores do Paraná – INOREG

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

DE PAOLI, Consuelo Cristina Viali. O condomínio edilício. Novas regras (?). Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 9, n. 221, 13 fev. 2004. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/4816. Acesso em: 29 mar. 2024.