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Cartórios: competência dos serviços notariais e registrais

Cartórios: competência dos serviços notariais e registrais

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Explanam-se as competências de cada ofício notarial e registral, trazendo o detalhamento do que é realizado em cada um deles.

INTRODUÇÃO

Identificar a competência de cada serventia notarial e registral nem sempre é simples para a maioria das pessoas. A lei determina que cada um desses ofícios tem competência exclusiva para lavratura e registro de atos jurídicos, com exclusão de uns pelos outros.

Os popularmente chamados “cartórios” prestam serviço público, através de seu agente delegado, trazendo segurança às relações jurídicas, sejam pessoais, sejam patrimoniais. Nem sempre bem vistos pela população, em razão do custo dos serviços, entretanto, colaboram para desafogar, e muito, o poder judiciário e dar agilidade a procedimentos que não dependem do aval público,  visto que o legislador tem dado especial atenção a possibilitar que sejam feitos nesta esfera de voluntariedade muitos procedimentos que até há pouco somente eram possíveis através do Estado-Juiz, além de trazer segurança jurídica aos negócios entabulados.

Exemplificando, nos últimos dez anos, foi cometida à esfera administrativa, a possibilidade de realização de inventário e partilha extrajudiciais, separações e divórcios, usucapião, retificação administrativas de imóveis, arbitragem, entre tantos outros.

O presente artigo trata das competências de cada ofício notarial e registral, trazendo a explicação do que é realizado em cada um deles, dada a pouca divulgação e às dúvidas que surgem quando o usuário pretende utilizar algum dos serviços. Não são poucas as pessoas que confundem uns e outros e, por isto, a informação adequada se faz necessária.

Inicia-se com a conceituação genérica de cada um dos serviços, para, após, cada um deles ser discriminado, referindo-se às leis que os embasam, bem como escora-se em doutrina existente sobre o assunto.


1 SERVIÇOS NOTARIAIS E REGISTRAIS

O ordenamento jurídico brasileiro tem como baliza a Constituição Federal de 1988, que, no tocante aos chamados “cartórios” dispõe no artigo 236 que “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”.

Note-se que ditos serviços são prestados por profissionais do Direito, sendo competência do bacharel, que presta concurso de provas e títulos para ser investido na delegação de uma serventia e exercer um mister público, porém em caráter privado.

A Carta Magna remeteu à lei infraconstitucional a regulamentação da atividade, conforme se infere do § 2º do citado artigo, que diz: “ Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro”.[1]

O legislador pátrio, em 18 de novembro de 1994 aprovou a lei 8.935[2], que veio a reger as atividades, de forma específica e especial.

Até então, o ordenamento jurídico tinha somente como regramento a área registral, na Lei Federal 6.015 de 1973, que, contudo, não disciplinava a atividade com relação aos seus agentes, mas tão somente quanto às variadas formas de registros públicos. A atividade era regulada pelas normas das Corregedorias estaduais, as quais tinham e tem diversas formas de interpretação da atividade.

De qualquer modo, a edição da chamada Lei dos Notários e Registradores, ou Lei dos Cartórios (Lei 8.935/94) veio trazer segurança, tanto ao agente delegado, quanto ao mundo jurídico como um todo, pois disciplina de forma exaustiva os direitos, deveres e competências de cada serventia.

Analisar-se-á um a um, iniciando com o Tabelionato de Notas e, após, Tabelionato de Protestos, Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas Jurídicas e Especiais, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis, para dirimirem dúvidas do que se realiza em cada um deles.

1.1 FINALIDADE DAS ATIVIDADES NOTARIAIS E REGISTRAIS

A Lei dos Notários e Registradores traz, já em seu primeiro artigo, o conceito do que são estes ofícios públicos, ao dizer que

“serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.

 Por certo que estes profissionais técnicos trazem, ao mundo real, a garantia de que os negócios jurídicos encetados e realizados em sua presença e sob sua supervisão, tem a presunção de veracidade e autenticidade, em virtude da fé pública que reveste sua função. 

A finalidade precípua destas atividades é dar efetividade à vontade das partes e trazer publicidade aos atos praticados, tornando mais célere os negócios jurídicos, seja na esfera pessoal ou patrimonial.

O sistema jurídico brasileiro prevê a existência de ofícios notariais e registrais, com leis específicas, cujas são regulamentadas pelo Conselho Nacional de Justiça e pelas Corregedorias de Justiça, a nível estadual.

As pesquisas apontam que países que adotam este sistema tem considerável diminuição dos custos com o Poder Judiciário e o legislador brasileiro, ao longo dos anos, vem privilegiando esta possibilidade de escolha das partes, quando preenchem os requisitos previstos em lei, optando por efetivar seus direitos através da via administrativa.


2 TABELIONATO

2.1 Tabelionato de notas

Por ser o ofício mais antigo, inicia-se o estudo pelo Tabelionato de Notas. Na espécie tabelionato encontra-se ainda, o Tabelionato de Protestos. O primeiro, embora seja a função mais antiga, não tem legislação própria específica, sendo regulado pela atual Lei dos Notários e Registradores (Lei 8.935/94), pelo Código Civil e pelas normas das Corregedorias Estaduais de Justiça, cujas trazem regras específicas dos procedimentos de cada serventia.

Já o Tabelionato de Protestos foi contemplado com a Lei 9.492 de 10 de setembro de 1997, que, por ser lei especial, regula a matéria.

Além destas normas, os serviços extrajudiciais são regulados pelos provimentos emitidos pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, aos quais devem ser observados, sob pena de, nas correições regularmente feitas, os oficiais sofrerem penalizações.

A Constituição Federal de 1988 prevê ainda, que o Conselho Nacional de Justiça tem a função de fiscalização,  conforme o artigo 103-b, § 4º, III, in verbis:

 receber e conhecer das reclamações contra membros ou órgãos do Poder Judiciário, inclusive contra seus serviços auxiliares, serventias e órgãos prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do poder público ou oficializados, sem prejuízo da competência disciplinar e correicional dos tribunais, podendo avocar processos disciplinares em curso e determinar a remoção, a disponibilidade ou a aposentadoria com subsídios ou proventos proporcionais ao tempo de serviço e aplicar outras sanções administrativas, assegurada ampla defesa  

Diante de tantas normas, muitas delas contraditórias, não se caracteriza como uma função simples de ser exercida, especialmente pela responsabilidade patrimonial que implica, visto que, qualquer ato praticado de forma equivocada pode vir a repercutir negativamente sobre os bens dos usuários destes serviços, razão pela qual a responsabilidade civil com relação a estes é objetiva.

A Constituição Federal, no artigo 236 traz que “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público” e que seriam definidos por lei infraconstitucional os demais critérios relativos a responsabilidade civil e criminal, forma de fiscalização, ingresso, etc.

A Lei Federal 8.935/94, chamada Lei dos Notários e Registradores veio regulamentar este artigo da Constituição, e traz, em seu bojo, os parâmetros do exercício das atividades notariais e registrais e no artigo 1º diz o conceito: “Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”.

Como lei especial que é, trata no artigo 3º de definir a atuação destes oficiais, ao dizer que “notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro” e, no artigo 5º deixa claro que os titulares dos serviços notariais são os tabeliães de notas.

O artigo 6º da Lei dos Notários e Registradores traz a competência geral dos tabeliães de notas:

Art. 6º Aos notários compete:

I - formalizar juridicamente a vontade das partes;

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;

III - autenticar fatos.

O artigo 7º, por sua vez, traz a competência exclusiva, isto é, atos que só podem ser praticados por estes profissionais:

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:

I - lavrar escrituras e procurações, públicas;

II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;

III - lavrar atas notariais;

IV - reconhecer firmas;

V - autenticar cópias.

Complementando a regulamentação da lei sobre a atividade notarial, o artigo  8º estabelece que é  livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio e no artigo 9º veda a prática de atos de seu  ofício fora do Município para o qual recebeu delegação.

As corregedorias estaduais têm, em suas normas, a regulação destas atividades.

2.1.1 Competência do tabelião de notas

 O termo competência aqui está grafado no sentido de função, de atribuição, visando chegar ao resultado pretendido por este estudo, que é de servir como um guia prático a quem usa ou a quem pesquisa o que é possível fazer nesta espécie de  serventia.

   Cada serventia notarial ou registral tem atribuições específicas, que só podem ser realizadas nestas, isto é, um tabelião de notas não pode registrar um imóvel ou um documento e o oficial registrador não tem competência para reconhecer firmas, por exemplo, exceto quando os ofícios são aglutinados, ou seja, quando o oficial responde por um tabelionato e um registro, simultaneamente.

Dentre as várias atribuições do tabelião de notas, estão as de reconhecer firmas, autenticar documentos, lavrar escrituras públicas de procuração, compra e venda, permuta, doação, escrituras declaratórias, testamentos e atas notariais.

Ressalte-se que existem documentos que são analisados pelo tabelião, tendo sua assinatura reconhecida ou autenticada a fotocópia, por exemplo, e que não ficam arquivados ou com cópias no tabelionato, sendo imediatamente entregues às partes. Por outro lado, existem documentos, chamados instrumentos ou escrituras públicas, que são lavrados nos livros do tabelionato e cujo original fica na serventia, sendo entregue às partes o traslado ou uma certidão.

2.1.2 Atos praticados pelo Tabelião de notas

O ato mais comum e corriqueiro é  reconhecimento de firma, onde o tabelião de notas atesta que determinada assinatura é da pessoa signatária.

Existem dois tipos de reconhecimento de firma ou assinatura: por autenticidade (ou verdadeira) ou por semelhança.

O tabelião pode atestar ou certificar a autoria de dizeres manuscritos em documento particular, lançados em sua presença, ou que o autor, sendo conhecido do tabelião ou por ele identificado, lhe declare tê-lo escrito. Este é o reconhecimento de letra. (Rodrigues, 2008)[3]

Rodrigues (2008) traz o conceito de reconhecimento de firma por chancela mecânica: “Ato pelo qual o tabelião atesta ou certifica a firma chancelada em documento particular confere com o padrão depositado no tabelionato”.

Na prática cartorária, a autenticação de documentos figura-se como um dos atos mais praticados, diariamente. Autenticar um documento é comparar o original com a fotocópia apresentada e dizer (o tabelião) que a cópia confere com o original.

 Para tanto, é imprescindível que, junto com a fotocópia, também seja apresentado o original do documento, pois somente assim é possível fazer a comparação entre os dois.

 Dentre as figuras jurídicas em desuso, a pública forma é a cópia de um documento, total ou parcial, apresentada para conferência, onde é reproduzido um documento, transformando o tabelião, aquela em instrumento público.

Dos instrumentos públicos (escrituras) lavrados pelo tabelião de notas , a procuração (instrumento do mandato) afigura-se como um dos mais usuais. Quando a lei estabelecer a obrigatoriedade do atendimento da forma prescrita, somente terá validade o documento que atendê-la. Em razão disso, em muitos negócios jurídicos, deve ser apresentada a procuração lavrada em  tabelionato de notas. É o caso, por exemplo, da procuração com poderes para compra e venda de imóveis, procuração para assinar escritura pública de divórcio, procuração do analfabeto, etc.

Brandelli (2009, p. 392)[4] explica que “a procuração pública, que é a procuração feita por notário, é espécie de escritura pública, à qual se aplicam os requisitos gerais das escrituras públicas, no que couberem”.

 A revogação de procuração e renúncia de mandato são instrumentos que visam a extinção do contrato de mandato, e, conforme prevê no artigo 472 do Código Civil, o distrato se faz pela mesma forma do contrato.

 Seguindo a diretriz do Código Civil, por força do artigo 425, de que é lícito às partes convencionarem contratos atípicos, também o é realizar declaratórias sobre quaisquer circunstâncias  em que não haja vedação legal.

O fato de a declaratória ser feita por escritura pública traz mais segurança às partes, visto que, em razão da fé pública do tabelião, embora não tenha ele o dever de averiguar a veracidade da declaração, a identidade do declarante e a data da declaração são certificadas pelo profissional, além do original do documento ficar arquivado no tabelionato, o que possibilita que sejam extraídas cópias fiéis do mesmo, em forma de certidão, em caso de extravio.

Como exemplos mais comuns, apresenta-se a escritura declaratória de convivência ou de união estável, escritura declaratória de vida, escritura declaratória de residência, escritura pública declaratória de dependência econômica, escritura pública de compromisso de manutenção (de estrangeiros que vêm a passeio, estudo ou tratamento médico no Brasil), escritura pública declaratória de estado civil.

Existem ainda, a  escritura pública  de reconhecimento de paternidade, de pacto antenupcial, de divisão e extinção de condomínio e divisão.

Dentre as escrituras públicas que visam modificar, constituir ou transferir direitos, cita-se a de compra e venda, permuta, doação, confissão de dívida, com ou sem garantia, promessa de compra e venda, entre outras.

Mais recentemente, foi acometida aos tabeliães de notas, a competência de lavrar inventários e divórcios por escritura pública.

Testamento público ou cerrado e ata notarial são outros instrumentos que também são lavrados pelos notários.

Pelo exposto, é possível verificar que há inúmeras espécies de instrumentos públicos que são lavrados pelo tabelião de notas, não se esgotando, entretanto, nos exemplos dados a sua competência.

2.2 Tabelionato de Protesto

O Tabelionato de Protesto, dentro de sua especialidade, visa, principalmente, dar publicidade do inadimplemento de uma obrigação, no dizer de Camargo (2011).[5]

A Lei Federal 9.492 de 1997[6] define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá outras providências, trazendo para o cenário jurídico a forma de publicizar a falta de cumprimento da obrigação, pelo devedor.

Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida. (Artigo 1º)

Incluem-se entre os títulos sujeitos a protesto as certidões de dívida ativa da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e das respectivas autarquias e fundações públicas. (Parágrafo Único)

É competência exclusiva do Tabelião de Protestos, que deve fazer a protocolização, a intimação, o acolhimento da devolução ou do aceite, o recebimento do pagamento, do título e de outros documentos de dívida, bem como lavrar e registrar o protesto ou acatar a desistência do credor em relação ao mesmo, proceder às averbações, prestar informações e fornecer certidões relativas a todos os atos praticados.

A Lei 8.935 de 1994 já disciplinava esta competência, que foi reafirmada na lei especial, que trata exaustivamente da matéria.

Uma vez apresentado o título ou documento de dívida, o tabelião de protesto faz o protocolo (apontamento), enviando a intimação ao devedor, através de seu preposto, pelo Correio, com aviso de recebimento ou por edital. Este terá o prazo de três dias úteis para efetuar o pagamento, findos os quais, caso não ocorra o pagamento pelo devedor ou desistência ou sustação, será lavrado o protesto e “os cartórios fornecerão às entidades representativas da indústria e do comércio ou àquelas vinculadas à proteção do crédito, quando solicitada, certidão diária, em forma de relação, dos protestos tirados e dos cancelamentos efetuados, com a nota de se cuidar de informação reservada, da qual não se poderá dar publicidade pela imprensa, nem mesmo parcialmente (artigo 29)”.

Como se trata de ofício público, poderão ser fornecidas certidões de protestos, não cancelados, a quaisquer interessados, desde que requeridas por escrito (artigo 31).

Ocorrendo o pagamento antes de escoar o prazo, não será lavrado o protesto e o devedor receberá a quitação.

Se o devedor não efetuar o pagamento dentro do prazo legal, ocorrendo o protesto e, pagando posteriormente a dívida, “o cancelamento do registro do protesto será solicitado diretamente no Tabelionato de Protesto de Títulos, por qualquer interessado, mediante apresentação do documento protestado, cuja cópia ficará arquivada (artigo 26)”.

Na impossibilidade de apresentação do original do título ou documento de dívida protestado, será exigida a declaração de anuência, com identificação e firma reconhecida, daquele que figurou no registro de protesto como credor, originário ou por endosso translativo (§ 1º).

O protesto extrajudicial, realizado no tabelionato especializado representa segurança às relações jurídicas, trazendo ao credor a possibilidade de publicizar a inadimplência de obrigações, de forma a garantir o cumprimento destas, pelo devedor que não deseja ter seu crédito abalado.


3 REGISTROS PÚBLICOS

Os registros contemplados na Lei Federal 6.015 de 1973[7] trata do Registro Civil das Pessoas Naturais, Registro Civil das Pessoas Jurídicas e Especiais, Registro de Títulos e Documentos e Registro de Imóveis, definindo a competência exclusiva e a especialidade de cada serventia registral.

Cada um dos ofícios registrais trazem atribuições próprias e elas serão devidamente sintetizadas, para o entendimento do que e onde se buscar realizar o registro específico.

 3.1 Registro Civil das Pessoas Naturais

O Registro Civil das Pessoas Naturais, espécie do gênero registros públicos, é o ofício onde se registra o que diz respeito à pessoa, desde seu nascimento, casamento até o óbito. Nascer, crescer, reproduzir e morrer. A pessoa tem seu histórico de vida registrado neste “cartório”.

Conforme anota Camargo[8] (2017):

Cartório é o espaço físico (prédio) onde se presta um serviço (público de forma privada) técnico e racionalmente organizado, no qual, sob a responsabilidade de uma pessoa determinada, encontram-se arquivados todos os registros, assentos e livros públicos extrajudiciais, e onde são reproduzidas as alterações a eles atinentes, objetivando garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, o Cartório de Registro Civil trata das mutações do estado pessoal das pessoas. 

Santos[9] (2004) esclarece que “o Registro Civil das Pessoas Naturais é atividade exercida por profissionais do Direito, denominados Oficiais de Registro, que prestam serviço público por delegação do Poder Público, após aprovação em concurso público de provas e títulos, nos termos do artigo 236 da Constituição Federal, regulamentado pela Lei 8.935/1994”.

Esta especialidade registral está contemplada na Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), a partir do artigo 29, onde diz que são registrados os nascimentos e as sentenças de adoção; os casamentos, civis e religiosos com efeitos civis; os óbitos; as emancipações; as interdições; as sentenças declaratórias de ausência e as opções de nacionalidade.

Continuando a explanação, Santos (2004) diz que:

No livro de registro de nascimento pode ser averbado: o reconhecimento de paternidade ou de maternidade voluntário, a sentença em ação versando sobre a paternidade ou a maternidade, a alteração do nome do registrado, a retificação do registro, a adoção (excetuada a hipótese de adoção de criança ou adolescente, caso em que se averba o cancelamento do registro e se lavra um novo assento), a perda da nacionalidade brasileira e a revogação da perda da nacionalidade brasileira comunicada pelo Ministério da Justiça, a suspensão e a perda do poder familiar, a alteração do patronímico materno em virtude do casamento.

A averbação no livro de registro de casamento pode ser, além da retificação, da separação, da reconciliação, do divórcio, da anulação ou nulidade do casamento e da alteração do regime de bens e, como o rol das averbações possíveis não é taxativo, são possíveis outras alterações posteriores do assento.

A Lei dos Registros Públicos, aprovada em 1973 vem sendo constantemente alterada, dada a evolução do direito, dos conceitos de família e da mudança de gênero. Entretanto, não é atualizada, pelo legislador, na mesma velocidade dos avanços sociais e, por isto, deve ser interpretada, estudada e analisada em consonância com as regras dispostas pelo Poder Judiciário, notadamente Supremo Tribunal Federal e Conselho Nacional de Justiça.

Exemplo disso é a conversão da união estável em casamento. Lins[10] (2011, p. 33) explica que esta conversão está prevista no artigo 1726 do Código Civil, porém, “não há regulamentação federal que trate como se opera essa conversão”. Neste caso, os conviventes que pretendem se utilizar deste instrumento para o casamento devem requerê-lo perante o Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais de seu domicílio, dando início ao processo de habilitação que, não havendo impugnação, será realizada a conversão nos mesmos moldes do matrimônio.

A edição da Resolução 175 do CNJ, em 14 de maio de 2013[11], reconheceu o casamento de pessoas do mesmo gênero e determinou sua realização pelos registradores civis, de forma compulsória. A Lei dos Registros Públicos e o Código Civil não foram atualizados pelo legislador, para contemplar esta e outras situações, que vêm transformando de forma significativa o ordenamento jurídico.

A modificação do gênero, perante o registro civil das pessoas naturais, mediante autodeclaração foi aprovada pelo STF, em 1º de março de 2018. Significa que a pessoa, tendo ou não modificado fisicamente o sexo, poderá, através de pedido junto ao registro civil onde foi feito seu assento, que averbe a mudança de gênero, expedindo a certidão de nascimento com a retificação. O tribunal ainda não fixou data para iniciar a mudança, porém, em tempo não muito longo, após a definição do procedimento jurídico, será possível a alteração, independente de laudos ou outros requisitos que não os definidos em resolução ou provimento, mesmo sem estar expressamente contemplado na Lei dos Registros Públicos.

Estas e outras situações recebem interpretação conforme, pelos tribunais, não havendo alteração no texto da lei, razão pela qual, deve ser analisada juntamente com as permissões do direito atual.

3.2 Registro civil de pessoas jurídicas

Pessoa jurídica é um sujeito de direito inanimado personalizado, define Lins[12] (2011, p. 29).

A existência da pessoa jurídica de direito privado começa com o registro dos atos constitutivos. Em se tratando se sociedade empresária, o registro se dá perante as juntas comerciais dos estados e são reguladas pela Lei Federal 8.934 de 1994.

Estão sujeitos ao Registro Civil das Pessoas Jurídicas os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública; as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas, os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos. No mesmo cartório será feito o registro dos jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias (artigo 114 LRP).

O registro público dos meios de comunicação visa evitar a obscuridade e realizar uma forma de cadastramento e controle, pois será considerado clandestino o jornal ou outra publicação periódica, não matriculada ou de cuja matrícula não constem os nomes e as qualificações do diretor ou redator e do proprietário. (Lins, 2011, p. 43)

3.3 Registro de Títulos e Documentos

O Registro de Títulos e Documentos tem o objetivo de perpetuar e proporcionar publicidade, segurança e eficácia aos negócios realizados entre particulares ou entre particulares e o Estado. (Lins, 2011, p. 7)

É o registro residual, isto é, quando não houver previsão taxativa de onde deve ser feito, pode-se registrar em títulos e documentos, visando a conservação do documento ou a oponibilidade contra terceiros.

Com efeito, o artigo 127 da Lei 6.015/73, determina que, neste ofício registral será feita a transcrição: dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor; do penhor comum sobre coisas móveis; da caução de títulos de crédito pessoal e da dívida pública federal, estadual ou municipal, ou de Bolsa ao portador; do contrato de penhor de animais, não compreendido nas disposições do art. 10 da Lei nº 492, de 30-8-1934; do contrato de parceria agrícola ou pecuária; do mandado judicial de renovação do contrato de arrendamento para sua vigência, quer entre as partes contratantes, quer em face de terceiros (art. 19, § 2º do Decreto nº 24.150, de 20-4-1934); facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Para oponibilidade contra terceiros, a artigo 129 dispõe que estão sujeitos a registro: os contratos de locação de prédios, sem prejuízo do disposto do artigo 167, I, nº 3; os documentos decorrentes de depósitos, ou de cauções feitos em garantia de cumprimento de obrigações contratuais, ainda que em separado dos respectivos instrumentos; as cartas de fiança em geral, feitas por instrumento particular, seja qual for a natureza do compromisso por elas abonado; os contratos de locação de serviços não atribuídos a outras repartições; os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, qualquer que seja a forma de que se revistam, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária; todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, qualquer que seja a forma que revistam; os atos administrativos expedidos para cumprimento de decisões judiciais, sem trânsito em julgado, pelas quais for determinada a entrega, pelas alfândegas e mesas de renda, de bens e mercadorias procedentes do exterior e os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.

Ao Registro de Títulos e Documentos também foi atribuída a função de realizar as notificações extrajudiciais. Estas, têm o objetivo de que o notificado tome ciência inequívoca e formal dos direitos sobre os quais o notificante alega ser titular, servindo para responsabilizar, provocar provas, prevenir simulações, constituir responsabilidades, chamar à autoria, alegar para depois provar, constituir mora e solicitar cumprimento das obrigações. Uma vez notificado pelo oficial de títulos e documentos ou seu preposto, o notificado não pode alegar ignorância do fato. Este é o meio juridicamente perfeito de dar conhecimento ao notificado. (LINS, 2011, p. 22-23)

3.4  Registro de Imóveis

A Lei 8.935/94, também chamada de Lei dos Cartórios, no artigo 12, estabelece que “aos oficiais de registro de imóveis, de títulos e documentos e civis das pessoas jurídicas, civis das pessoas naturais e de interdições e tutelas compete a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos, de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos os oficiais de registro de imóveis e civis das pessoas naturais às normas que definirem as circunscrições geográficas”.

O oficial registrador de imóveis é o agente delegado que tem a incumbência de realizar os atos pertinentes a esta serventia extrajudicial, definidos na Lei dos Registros Públicos.

O artigo 167 desta lei diz que, além da matrícula, serão feitos os seguintes registros: da instituição de bem de família; das hipotecas legais, judiciais e convencionais; dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;  das servidões em geral;  do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; da enfiteuse; da anticrese; das convenções antenupciais; das cédulas de crédito rural; das cédulas de crédito, industrial; dos contratos de penhor rural; dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as conversíveis em ações; das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; dos loteamentos urbanos e rurais; dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;  das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;  dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha; da arrematação e da adjudicação em hasta pública;  do dote; das sentenças declaratórias de usucapião; da compra e venda pura e da condicional; da permuta; da dação em pagamento; da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; da doação entre vivos; da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel; da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão; dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia; da constituição do direito de superfície de imóvel urbano;do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público;  da legitimação de posse;  da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;  da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e da legitimação fundiária.  

O Inciso II diz que será feita a averbação das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;  dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta Lei; da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis;  da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas;  dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei; das cédulas hipotecárias;  da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; das sentenças de separação de dote; do restabelecimento da sociedade conjugal; das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados;  "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público;  das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou direitos reais sujeitos a registro;  da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiro;  do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência;  do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a regime fiduciário; da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;  da extinção do direito de superfície do imóvel urbano; da cessão de crédito imobiliário; da reserva legal; da servidão ambiental; do destaque de imóvel de gleba pública originária;  do auto de demarcação urbanística;  da extinção da legitimação de posse; da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia;  da extinção da concessão de direito real de uso,   da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.  da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários federais na Amazônia Legal; do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.

 A Lei dos Registros Públicos determina os livros que integrarão o ofício, bem como detalha todas as situações a eles pertinentes.

O Registro de Imóveis destina-se ao registro e averbação dos títulos ou atos ou fatos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, translativos ou extintivos de direitos reais, a fim de assegurar-lhes validade, eficácia erga omnes e disponibilidade. (Lei dos Registros Públicos, Art. 172 e CNNR/RS, Art. 314, § único). (PAIVA[13], p.6)

Informa o registrador imobiliário que são basicamente quatro espécies de atos registrais demandados ao Registro de Imóveis: abertura de matrículas; registros; averbações; notícias.

 Dentro da gama de atribuições afetadas ao ofício registral imobiliário, destaca-se o registro da transmissão e aquisição propriedade de bens imóveis, bem como de direitos reais a ela relativos, de bem de família, incorporação imobiliária, registro de penhora, e cédulas de crédito, direitos reais de garantia, como hipoteca, penhor, anticrese e averbações, tais como mudança de estado civil do proprietário, averbações de nomes de rua, quarteirão, etc, constando o rol dos registros e averbações permitidos na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

A eficácia e segurança obtidos com o registro de imóveis tem por base a observância dos princípios registrais, dentre eles, o da continuidade, da prioridade, da instância, da inscrição, da publicidade, da unitariedade, da especialidade, da legalidade, da presunção e da fé pública e do consentimento formal. (LINS, 2011, p. 12-13)


CONCLUSÃO

Diante do que foi visto, os serviços notariais e registrais mostram-se instrumento importante e imprescindível para a segurança jurídica, trazendo aos seus usuários a certeza de que os atos ali praticados alcançarão o objetivo intentado.

Ao realizar atos em serviços notarias, além da publicidade alcançada, a atenção à forma prescrita em lei estará atendida, os documentos públicos gozarão de fé pública e estarão disponíveis para requerimento de certidões pelo interessado e os documentos particulares terão a veracidade da assinatura declarada, no caso de reconhecimento de firma e a certeza da autenticidade da fotocópia, conferida com o original.

No Tabelionato de Protesto, o credor alcançará a publicidade do inadimplemento do dever, conseguindo, desta forma, pressioná-lo ao pagamento, para que não conste no rol dos maus pagadores.

A comprovação do estado da pessoa, realizada através do registro perante o Ofício Registral Civil, importa em conferir personalidade jurídica, mediante atestado pelo registrador competente, do nascimento, casamento, óbito, emancipação, interdição, separação, divórcio e todas as mudanças ocorridas ao longo da vida da pessoa natural.

Com as constantes alterações, o registro civil tem sua importância cada vez mais acentuada, porque, tratando-se de um registro público, é possibilitado a qualquer pessoa requerer certidões para obter informações de seu interesse, especialmente em época de mudanças cada vez mais aceleradas, em cumprimento ao princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, direito ao nome e a proteção à personalidade, de forma que uma pessoa que usava um nome possa vir a mudá-lo e quem nasceu e foi registrado como integrante de um sexo, pode vir a se registrar com outro.

A lei distingue pessoas naturais de pessoas jurídicas, esta última ficção jurídica criada pelo ordenamento jurídico e que poderá ser empresária ou não. Tratando-se de pessoa jurídica empresária, é tratada por legislação própria, dentro do Direito Empresarial e pela Lei Federal 8.934 de 1994. Quando é pessoa jurídica não empresária, é remetida à Lei dos Registros Públicos sua regulamentação e seu registro é feito no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, onde também são objetos de publicidade jornais, periódicos, oficinas impressoras, empresas de radiodifusão e agências de notícias.

A determinação da atribuição de cada ofício notarial e registral está prevista em lei e, quando esta não especifica onde deverá ser efetuado o registro, de forma residual, o Registro de Títulos e Documentos afigura-se como solução, pois neste poderá ser feito o registro, além dos atos previstos expressamente na Lei dos Registros Públicos, também de qualquer outro que não seja contemplado como especialidade própria cometida a um ofício registral na legislação.

O registrador de Títulos e Documentos possui, ainda, a competência de notificar, de forma extrajudicial, para ciência de alguém que deverá cumprir obrigação não atendida, bem como de qualquer ato de que, de maneira inequívoca, sua fé pública irá tornar incontestável o conhecimento.

Os bens imóveis, chamados bens de raiz, são amplamente protegidos pelo ordenamento jurídico pátrio, tanto no direito material quanto no processual, pois a transmissão da propriedade imóvel se dá com o registro do título translativo. A Lei dos Registros Públicos regra de forma ampla esta proteção, trazendo os atos que serão registrados e averbados no referido ofício.

A falta do registro implica em não transmissão da propriedade, além das consequências que o adquirente negligente possa vir a sofrer, em caso de não realizá-lo.

Além dos imóveis, outros direitos e atos poderão ser objeto de registro imobiliário, conforme determinação do legislador e estão previstos na lei especial.

A segurança jurídica que os ofícios notariais e registrais trazem ao ordenamento jurídico, às partes, à proteção dos direitos e a certeza de sua veracidade, em razão da fé pública de seus agentes são incontestáveis, fazendo que estes serviços estejam dentre os mais confiáveis perante os usuários.

Embora muitos atos não tenham sua realização obrigatória, torna-se importante que sejam efetuados perante profissionais especializados, evitando-se litígios futuros, agindo de forma preventiva e trazendo segurança jurídica e contribuindo para a paz social.


BIBLIOGRAFIA

[1] BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm

[2] BRASIL. Lei 8.935. 1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8935.htm

[3] RODRIGUES, Felipe Leonardo. O reconhecimento de firma, letra, chancela e da autenticação de cópias. Disponível em: http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MzM4NQ==&filtro=9&Data=

[4] BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. 3 ed. Saraiva: São Paulo, 2009

[5] RODRIGUES, Felipe Leonardo. O reconhecimento de firma, letra, chancela e da autenticação de cópias. Disponível em: http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MzM4NQ==&filtro=9&Data=

[6] Lei 9.492 de 11 de setembro de 1997. Define competência, regulamenta os serviços concernentes ao protesto de títulos e outros documentos de dívida e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L9492.htm

[7] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm

[8] CAMARGO, Rodrigo Moreira. Registro civil das pessoas naturais. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/61855/registro-civil-das-pessoas-naturais

[9] SANTOS, Reinaldo Veloso dos. Introdução do registro civil das pessoas naturais. Disponível em:http://www.anoreg.org.br/index.php?option=com_content&view=article&id=462:imported_430&catid=32&Itemid=181

[10] LINS, Caio Mário de Albuquerque. Registro das Pessoas Naturais e de Interdições e Tutelas. Coleção Concurso para Notários e Registradores. Volume 2. Concursos Jurídicos, 2011

[11] BRASIL- Conselho Nacional de Justiça. RESOLUÇÃO Nº 175, DE 14 DE MAIO DE 2013 Dispõe sobre a habilitação, celebração de casamento civil, ou de conversão de união estável em casamento, entre pessoas de mesmo sexo. Disponível em: http://www.cnj.jus.br/images/imprensa/resolu%C3%A7%C3%A3o_n_175.pdf

[12] LINS, Caio Mário de Albuquerque. Registro de Títulos e Documentos e Registro civil das pessoas jurídicas. Coleção Concurso para Notários e Registradores. Volume 3. Concursos Jurídicos, 2011

[13] PAIVA, João Pedro Lamana. Registro de Imóveis da 1ª zona de Porto Alegre. Disponível em: http://registrodeimoveis1zona.com.br/?page_id=893


Autor

  • Eliane Blaskesi

    Maria Eliane Blaskesi Silveira. Nome bibliográfico para citações: BLASKESI, Eliane. Bacharela em Direito pela Universidade da Região da Campanha- URCAMP, Especialista em Direito Notarial e Registral, pela PUC/MG, Especialista em Direito Processual Civil pela UNISC, Especialista em Formação de Professores para a área jurídica superior pela LFG/Anhanguera, Mestra em Direito Ambiental pela Universidade de Caxias do Sul- UCS, Pós-graduanda em Metodologias Ativas de Aprendizagem pela Urcamp/Uniamérica;Tabeliã de Notas e professora universitária do Curso de Direito da URCAMP/Campus Alegrete/RS. Autora de vários artigos publicados e do Livro Evolução da Usucapião: da judicial à extrajudicial, que já está em sua 4ª edição. Autora do Livro Estatuto da Cidade e a Inclusão da área rural no Plano Diretor e do Livro Direito de Laje: o longo Caminho da Teoria à Prática. E-mail: [email protected]. Whats app 55 9 99918551. Instagran: Eliane Blaskesi. Canal You Tube: Professora Eliane Blaskesi. Lattes: http://lattes.cnpq.br/7325639277704271

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

BLASKESI, Eliane. Cartórios: competência dos serviços notariais e registrais. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 24, n. 5899, 26 ago. 2019. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/68266. Acesso em: 28 mar. 2024.