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Cuidados que o comprador deve antes de adquirir um imóvel

Cuidados que o comprador deve antes de adquirir um imóvel

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São diversos os tipos de negócios que envolvem imóveis, cujos quais podem trazer, consigo, também inúmeros problemas para, principalmente, o comprador. Ocorre que, como toda e qualquer relação negocial, existem riscos e eles são diferentes para cada espécie de situação.

Diante disto, é importante que o indivíduo, que tenha interesse em adquirir um imóvel, principalmente imóveis, sejam eles casas, terrenos, apartamentos, entre outros, tome precauções e cuidados na hora da aquisição, visto que, naturalmente, negócios imobiliários envolvem, normalmente, valores altos, valores estes que podem corresponder a uma vida de trabalho ou a única fonte guardada pela pessoa e por aí vai.

Por tais motivos, é imprescindível que o comprador, antes de fechar a compra, verifique, por exemplo, se o imóvel está com os documentos em ordem, se pertence a quem realmente se diz proprietário, se o proprietário é financeira e moralmente idôneo, se não há nenhum impedimento legal para a transferência do bem ou se o proprietário não tem o “nome sujo na praça” a ponto de seus débitos surtirem efeitos direito no imóvel a ser comprado.

Para isso, o comprador pode se precaver, evitando alegações de fraudes na negociação, tais como a fraude contra credoresou a fraude à execução, colhendo, em nome do vendedor ou proprietário e do imóvel em si, certidões perante os diferentes órgãos, sendo este o 1º passo cauteloso a ser tomado pelo comprador: BUSCA DAS CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL e AO PROPRIETÁRIO/VENDEDOR.

Limitado este artigo a tratar dos imóveis URBANOS, vejamos algumas CERTIDÕES que pode o comprador adquirir antes de concluir a compra de um imóvel, seus graus de importância e o local onde podem ser captadas.

Por ordem, teríamos o seguinte:

  • Certidão de Ônus reais da matrícula do imóvel

É a principal certidão a ser captada pelo comprador. Através dela, que nada mais do que uma histórico contendo todos os dados de registro e informações relacionadas ao imóvel, o comprador obterá dados como:

  1. O seu nº perante o Registro Geral de Imóveis (RGI),
  2. A descrição do imóvel e o seu real e atual proprietário, seu estado civil,
  3. Se existe algum gravame ou ônus (usufruto, hipoteca, penhora por dívidas, garantia de uma locação),
  4. Se possui cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade,
  5. Se o imóvel foi adquirido do pai do vendedor ou avô e o vendedor possui irmãos (pois, neste caso, deve haver anuência dos demais descendentes para a aquisição)

Esta é algumas das informações que podem ser encontradas na Certidão de Ônus e que possuem total relevância e aplicação direta para a aquisição de um imóvel. Vale dizer que esta certidão pode ser simples, vintenária ou de inteiro teor, ou seja, a depender da necessidade, o comprador pode obter o histórico do imóvel atual (certidão de ônus simples), dos últimos 20 anos (certidão de ônus vintenária) ou o histórico do imóvel desde o início de sua existência (certidão de ônus de inteiro teor).

  • Certidão de regularidade fiscal e condominial

Interessante que o comprador, antes de adquirir o imóvel, busque as Certidões de regularidade fiscal do imóvel, principalmente as Certidões Negativas, pois é através desta que se obterá as informações relativas aos tributos municipais (IPTU, taxas de esgoto e lixo, etc.).

Não basta somente a apresentação do último carnê de IPTU quitado.

Outro documento que realça a regularidade do imóvel, em se tratando de condomínios, é a obtenção do Nada Consta atualizado, que podemos dizer ser a certidão negativa de débitos condominiais, de preferência com no máximo 20 dias da data requerida (antes do vencimento da próxima parcela condominial).

  • Certidão Negativa de Enfiteuse

Se o imóvel pertencer ao regime de enfiteuse (no caso da enfiteuse particular, esta foi extinta pelo novo Código Civil de 2002), cuja propriedade pertence, normalmente, à União, deve-se analisar se o foro e o laudêmio estão em dias, pois estas obrigações pertencem à coisa, ao imóvel (dívida propter rem). Adquire-se esta Certidão perante a Secretaria do Patrimônio da União.

  • Certidão referente à pessoa do vendedor

Nesta hipótese, eis que estão as principais informações a serem colhidas em razão da pessoa do proprietário do imóvel ou do vendedor. Através destas Certidões pode-se atestar a idoneidade do vendedor/proprietário. Isto porque, a depender da situação, poderá o comprador ser submetido à problemas como a fraude contra credores (art. 158, do Código Civil) ou a fraude à execução (art. 789 ao 796, do Código de Processo Civil), tendo como consequência uma bela dor de cabeça, pois são situações que podem comprometer o negócio entabulado.

Podemos então compreender os seguintes documentos, cujos quais podem ser obtidos pelo comprador ou diretamente junto à pessoa do vendedor mediante solicitação, quais sejam:

  1. Certidão de existência de ações judiciais (federais ou estaduais, civis, criminais e trabalhistas) em nome do vendedor ou do proprietário;
  2. Cópia do CPF ou CNPJ. Esses documentos são de suma importância para aferir se as informações do vendedor “batem” com a veracidade, se a pessoa física tem idade para negociar e vender, dentre outros;
  3. Cópia do RG;
  4. Certidão de Nascimento e/ou Casamento, pois através dela pode-se angariar a informação se o vendedor é casado e, aí sendo, ser necessária a outorga do (a) cônjuge a depender do regime de casamento;
  5. Certidões Negativas de Tributos Federais, Estaduais e Municipais;
  6. Certidão Negativa do Tabelionato de Protestos.

A grande intenção de se colher todos estes documentos, que, eu concordo, não são poucos, é evitar e precaver que o grande sonho de ter a casa própria e formar seu patrimônio, seja ela qual for, se torne um grande pesadelo. Logo, nem sempre o melhor preço é o melhor negócio.

Vale ressaltar que muitos destes documentos são imprescindíveis serem apresentados na hora da formulação da escritura pública e do registro. Portanto, seja de uma forma ou de outra, no momento anterior à aquisição ou no momento do seu registro, estes documentos terão de ser captados.

E vale dizer que, para além deste rol de documentos, ainda existem as despesas e as taxas, que variam conforme o negócio e o local do negócio.

Conclusão: todo cuidado é pouco! Na hora de se adquirir um imóvel, a ajuda de um corretor não basta. É importante se ter em mente que precauções têm de ser tomadas para que o negócio não se torne um grande prejuízo, como eu já vi acontecer algumas vezes na prática. O apoio de um jurídico por trás, técnico e especialista na área, é importantíssimo e auxilia na condução correta do negócio, incluindo a análise documental e legal da coisa.

Espero que tenham gostado do tema apesar da extensão do artigo. Agradeço pela visita e leitura. Dúvida, estou à disposição.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

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Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), aluno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES, advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e atua nos ramos do Direito Civil, Direito Imobiliário, Empresarial e Consumidor.


Autor

  • Pérecles Ribeiro Reges

    Bacharel em Direito e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

    Ênfase em Prática Civilista pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS)

    Advogado civilista, especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, atuante, também, nas áreas do Direito de Família e Direito Empresarial .

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