Em mais um excelente precedente sobre o tema, a Justiça de SP reafirma o posicionamento dominante no sentido de que o comprador de imóvel tem o direito assegurado em solicitar judicialmente a rescisão do contrato de promessa de venda e compra.

Processo nº 1010364-83.2015.8.26.0100

Um casal de compradores de imóvel na planta no empreendimento Reserva do Alto, na Cidade de Barueri, perante a incorporadora TECNISA ingressou com ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora que não foi capaz de entregar dentro do prazo limite previsto.

Os adquirentes compraram imóvel na planta na Torre Cambuí, 2ª fase do empreendimento, em março de 2012, nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora, sendo certo que o prazo previsto para a entrega do imóvel era até o mês de setembro de 2014, já inclusa a tolerância de 180 dias.

Ao tentar um distrato amigável com a incorporadora Tecnisa, os compradores foram informados que isso até seria possível, porém, aplicaria a penalidade prevista em Contrato, revelando nítido intuito de reter parte considerável dos valores então pagos.

Inconformados, os compradores decidiram procurar o Poder Judiciário e manejaram ação de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel nem mesmo no prazo de tolerância previsto em Contrato, objetivando a restituição integral das quantias pagas pelos adquirentes, inclusive a título de comissão de corretagem.

A defesa da incorporadora foi a mais previsível possível para o assunto. Basicamente alegou que não teve culpa pelo atraso – confessando-o claramente –, tentando atribuir a culpa aos órgãos públicos (Prefeitura, CETESB, CONTRU, concessionárias de energia elétrica e de água, etc.) e no tocante à restituição das comissões de corretagem, a incorporadora arguiu suposta ilegitimidade passiva para responder pelos valores.

Analisando e sopesando os argumentos de ambas as partes, o Juiz de Direito, Dr. Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros, da 7ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva maliciosamente arguida pela incorporadora, fundamentando sua decisão no fato de que: “o contratante que dá causa à rescisão do contrato tem, em tese, responsabilidade de ressarcir a parte inocente de todas as despesas do negócio frustrado, o que inclui as despesas de intermediação da venda.”

E quanto ao mérito do atraso em si, a incorporadora TECNISA informou em contestação que o atraso realmente ocorreu após o prazo de tolerância dos 180 dias, porém, em apenas um mês, não sendo essa confissão suficiente para o Juiz do caso, que assim determinou na sentença:

“Sustenta a ré que o atraso de apenas um mês na obtenção do habite-se não é justa causa para os autores postularem a rescisão do contrato.

Ocorre, todavia, que a desilusão dos autores não tem fundamento exclusivo no atraso pouco expressivo na obtenção do habite-se, mas sim pela perpetuação da indefinição sobre a disponibilidade das unidades após mais de quatro meses do término do prazo de tolerância.

Com efeito, até a data do ajuizamento da ação (04/02/2015) a ré ainda não havia procedido a ligação definitiva da energia elétrica do Condomínio e a regularização do registro imobiliário da servidão administrativa da Eletropaulo.

Uma vez que a ré não cumpriu o contrato no prazo assinalado, tinham os autores, de fato, o direito de reclamar a sua rescisão pelo comprovado descumprimento da avença pela contratada Dificuldades com a contratação de mão-de-obra ou de utilização de serviços especializados de construção civil não servem de explicação para um atraso de mais de quatro meses além do prazo de tolerância na regularização do condomínio e disponibilidade das unidades.

Admitir um atraso de apenas um mês na construção do um imóvel como justificativa única para a rescisão do contrato representaria, sem dúvida, uma ofensa ao princípio da boa-fé objetiva. Todavia, quando se constata que são mais de dez meses além do prazo inicialmente estimado para a entrega das unidades, sem que o empreendimento se apresente em condições para a realização da audiência de especificação do condomínio, não há como negar ao promitente comprador o direito de enjeitar o recebimento do imóvel com tão expressivo atraso.”

Ao final, o Juiz de Direito CONDENOU A TECNISA pela rescisão do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma”, condenando-a na restituição integral de TODOS os valores pagos pelos compradores, incluindo as comissões de corretagem, tudo com correção monetária desde cada pagamento e juros de 1% ao mês até o momento do pagamento.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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