Em decisão que abre precedente sobre o tema da rescisão de compromisso de venda e compra por culpa da incorporadora, o TJSP impôs não só a restituição de todos os valores pagos pelo comprador, mas também condenou a vendedora no pagamento de indenizações.

Processo nº 10032XX-34.2014.8.26.0010

Um casal de compradores de imóvel residencial na Cidade de São Paulo, perante a incorporadora HELBOR, ingressou com ação de indenização por perdas e danos materiais e morais e obteve ganho de causa em primeira e segunda instâncias com a declaração judicial de culpa exclusiva da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel, além da condenação da empresa no pagamento de indenização por lucros cessantes arbitrados em 0,5% sobre o valor do contrato por cada mês de atraso, bem como indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e também a restituição de 100% dos valores pagos a título de comissões de corretagem, tudo com correção monetária e juros legais de 1% ao mês até a data do pagamento.

Condenada em primeira instância, a incorporadora optou por recorrer da sentença, repetindo toda a tese de defesa apresentada na contestação, firme na alegação que houve atraso por suposto caso fortuito e força maior e quanto à restituição da comissão de corretagem, defendeu a ocorrência de prescrição trienal para a devolução.

Nada disso foi acolhido em segunda instância

Para os Desembargadores da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por ocasião do julgamento do recurso de apelação em junho de 2015, a incorporadora simplesmente limitou-se a reproduzir os mesmos argumentos anteriormente apresentados em sede de contestação, o que não lhe serviria para cassar a sentença condenatória de primeiro grau.

No tocante à malfadada argumentação de suposta ocorrência de prescrição trienal para a devolução das comissões de corretagem, assim decidiu o Desembargador Relator, Mauro Conti Machado:

  • “Precipuamente, não há falar em prescrição no tocante à devolução dos valores pagos a título de comissão de taxa SATI, pois na ausência de prazo específico, aplica-se à hipótese o prazo prescricional geral de dez anos (art. 205 do CC), conforme entendimento assente desta Colenda Câmara.”

Com relação ao mérito propriamente dito para a restituição das comissões de corretagem, determinou o Desembargador:

  • "Igualmente, não prospera sua insurgência quanto à devolução das quantias pagas a título de serviço de assessoria imobiliária.
  • Com efeito, a presente relação jurídica é de consumo (artigo 3º, da Lei nº 8078/90).
  • Como é sabido, o serviço de corretagem encerra ajuste firmado entre o corretor e seu cliente, no intuito o fim de facilitar a transação imobiliária.
  • É certo que a incorporadora imobiliária, para promover o empreendimento e as vendas das unidades, contrata a prestação do serviço de terceiros, cujos custos, por consequência, são a ela inerentes.
  • Ainda que o contrato firmado entre as partes estabeleça, no preço do imóvel, valores atinentes a serviço de assessoria técnico-imobiliária, não se afigura regular o repasse de tais verbas ao consumidor.
  • Para sua configuração, não se afigura imprescindível que o serviço ou produto imposto como condição ao fornecimento seja do mesmo fornecedor, podendo ser de um seu parceiro. O que importa é a constatação de que “o fornecedor nega-se a fornecer o produto ou o serviço, a não ser que o consumidor concorde em adquirir também um outro produto ou serviço.”
  • E não se há de negar que, ao menos ao consumidor comum, inexiste outro caminho para a aquisição de unidade em empreendimento recém-lançado, senão por meio dos profissionais que se encontram no “stand” de vendas da incorporadora.
  • Não há, propriamente, serviço de intermediação prestado, de aproximação útil que caracteriza a atividade do corretor. Há, tão-somente, a adesão a uma oferta pública a que o fornecedor procede por meio de sua parceira contratual.
  • Insta esclarecer, ademais, que, aos olhos do consumidor, os profissionais que se encontram no “stand” de vendas agem como verdadeiros prepostos da incorporadora imobiliária.
  • Nesse turno, afigura-se de rigor a devolução das quantias despendidas a título de assessoria técnico-imobiliária (SATI), tal como determinada pela r. sentença.”

Sobre a possibilidade de danos morais em situação de atraso na entrega de imóvel na planta, fundamentou o Relator nos seguintes dizeres:

  • “Por fim, quanto aos danos morais, nada há a reparar na r. sentença.
  • Inconcebível entender como mero aborrecimento os fatos aqui relatados, pois os autores foram privados da fruição do bem adquirido por nove meses, unicamente pelo inadimplemento das recorrentes. Nesse contexto, evidente que os danos morais aqui apontados são daqueles que emergem “in re ipsa”, isto é, aqueles cuja existência se presume de modo absoluto (“iuris et de jure”) e que, por certo, dispensam a comprovação da dor, do sofrimento, da angústia e da desolação, sendo “da natureza das coisas” que o sofrimento impingido era indiscutível.
  • In casu, é aplicável a teoria do valor do desestímulo em que o “quantum” fixado deve ser de valor hábil a incutir naquele que agiu incorretamente uma repercussão tal que iniba a sua conduta antijurídica, impedindo a reiteração de seu ato, levando-se sempre em conta a capacidade patrimonial do causador do dano e daquele que o sofreu, com o escopo de não transformar também tal evento em enriquecimento sem causa. E sopesando-se os  requisitos retromencionados, vê-se que o MM. Juízo “a quo” arbitrou com moderação a indenização devida em R$ 8.000,00.”

Ao final, a 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora para fazer constar a condenação da empresa no pagamento de indenização por lucros cessantes arbitrados em 0,5% sobre o valor do contrato por cada mês de atraso, bem como indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 e também a restituição de 100% dos valores pagos a título de comissões de corretagem, tudo com correção monetária e juros legais de 1% ao mês até a data do pagamento.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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