Um empresário de São Paulo, ao adentrar as dependências de um estande de vendas da incorporadora BUENO NETTO em novembro de 2013, após ser apresentado ao futuro empreendimento, decidiu por assinar um “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma e outros pactos”, referente a uma unidade residencial no Condomínio Arconte Parque Global, localizado no bairro do Morumbi.
Ocorre que ao ingressar nas dependências do estande de vendas, o adquirente foi recepcionado por vendedor da empresa pertencente à própria incorporadora, chamada Bueno Netto Imóveis Ltda. (B.N. Imóveis), que ali se encontrava em caráter de exclusividade para as vendas das unidades ainda na planta, empresa essa que fora indicada expressamente pela incorporadora para o atendimento dos eventuais interessados.
Ao preencher o valor do cheque que deveria ser destinado ao pagamento do sinal do preço do imóvel, o comprador foi impedido e obrigado pelo vendedor na emissão de inúmeros outros cheques e valores, destinados posteriormente ao pagamento indevido de suposta comissão de corretagem, sob pena de não ser possível a assinatura do Contrato, em autêntica venda casada.
Tomando conhecimento de que o entendimento prevalecente na jurisprudência do Estado de São Paulo para solicitar a restituição dos valores é de até 10 anos contados do pagamento, o comprador ingressou com uma ação de restituição de quantias pagas.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ajuizou o pedido de restituição em janeiro de 2015 e em junho de 2015, passados cinco meses, a Juíza de Direito da 08ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Vanessa Ribeiro Mateus, julgou IMPROCEDENTE a ação por entender que a prática desenvolvida pela incorporadora e respectiva empresa de vendas nada tinha de ilegal ou absusiva, demonstrando entendimento deturpado sobre a matéria.
Inconformado com o resultado da primeira instância, o comprador optou por recorrer da decisão, repisando os mesmos termos apresentados na ação: i) abuso de poder econômico da incorporadora e corretora na cobrança de corretagem para a aquisição do projeto de imóvel ainda na planta; ii) inexistência de nota fiscal para a corretagem; iii) nítida existência de pedágio ao consumidor, dentre outros elementos caracterizadores da ilegalidade na cobrança.
Recurso devidamente recebido e processado, os autos foram remetidos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sendo julgado pela 3ª Câmara de Direito Privado, com relatoria do Desembargador Donegá Morandini, em 03 de dezembro de 2015.
A sentença de improcedência foi inteiramente reformada, em benefício do comprador.
Na fundamentação do acórdão, afirmou o desembargador o seguinte com relação à aplicação das diretrizes do Código de Defesa do Consumidor:
- “Cinge-se a discussão à análise da responsabilidade pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária, prevalecendo-se, nesta Câmara, o entendimento de que as verbas questionadas devem ser assumidas pela vendedora na hipótese de o comprador se dirigir ao estande de vendas. É o que disciplina o Enunciado nº 38.3 desta Câmara: “O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). É da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição”.
Sobre a notória ILEGALIDADE na cobrança de comissões de corretagem, assim se pronunciou o Desembargador:
- “Nem se alegue, ainda, que houve o abatimento do saldo devedor de modo a acomodar as verbas de corretagem sem acréscimo ao saldo final.
- Evidente que a corretagem não integra o saldo exigido a título do empreendimento, especialmente quando identificada a diversidade de seus titulares.
- Além disso, a avença, na espécie, expressamente indica a cobrança relacionada à assessoria imobiliária (R$-116.350,85, fls. 92), o que permite o questionamento formulado pelo comprador, do qual o eventual desconto conferido pela vendedora em nada não elidiu a exigência da corretagem.
- Procedente a ação, ainda que se mostre prejudicado o pleito de suspensão de parte dos valores, os quais, considerada à data em que promovida a ação, já foram objeto de quitação, até porque a recorrida não questionou os valores apontados em razões recursais (fls. 463), impõe-se a condenação da apelada ao pagamento da importância de R$-116.350,85, acrescida de correção monetária segundo a Tabela Prática do TJSP a contar dos respectivos desembolsos, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (art. 219, CPC), para os débitos satisfeitos até o ajuizamento da demanda, e do respectivo pagamento, quanto aos demais.”
Resultado final:
Ao final, a 3ª Câmara de Direito Privado, por votação unânime, deu provimento ao recurso interposto pelo comprador, reformou integralmente a sentença de primeira instância e impôs à corretora B.N.Imóveis a restituição dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem de R$ 116.350,85, acrescido de correção monetária desde a época do pagamento e juros legais de 1% ao mês até a data da efetiva devolução.
Processo nº 1005878-55.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/restituicao-de-comissao-de-corretagem-e-taxa-sati/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
