Uma compradora de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Verdi Spazio, no bairro de Santo Amaro, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN, obteve vitória na segunda instância na Justiça paulista com a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
O caso se refere ao julgamento em segunda instância, motivado por recurso de apelação interposto pela incorporadora, condenada em primeira instância perante a 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo na restituição do equivalente a 90% dos valores ao consumidor + 100% (cem por cento) da comissão de corretagem.
A argumentação apresentada pela empresa, objetivamente, versava sobre a impossibilidade do adquirente em buscar judicialmente a restituição de parte expressiva dos valores pagos, após a celebração do contrato de compromisso de compra e venda que previu a devolução de 20% dos valores e que a comissão de corretagem seria válida.
Através de ação de rescisão contratual movida pelo escritório Mercadante Advocacia, a Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Tonia Yuka Kôroku, afastou a cláusula contratual e condenou a incorporadora na devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pelo consumidor a título de parcelas do contrato e a integralidade da comissão de corretagem, sob o argumento de venda casada, nos seguintes termos da fundamentação:
- “Ninguém aproximou a autora da ré. A própria autora que foi direto ao stand de vendas da ré, de modo que não se justifica a cobrança da corretagem. Na verdade, tal taxa é imposta aos compradores, os quais não têm a opção de recusar o pagamento, ainda que não usufruam do serviço, pois a venda do imóvel está condicionada ao pagamento destes valores, daí a abusividade e ilegalidade por parte da ré. Trata-se de venda casada, totalmente ilegal.”.
Inconformada com a condenação na primeira instância, a incorporadora interpôs recurso de apelação ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, almejando a reforma da primeira decisão.
O entendimento dos Desembargadores da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no entanto, foi no sentido de reafirmar a sentença de primeira instância, mantendo a condenação da incorporadora, inclusive na parte da comissão de corretagem.
Nas palavras do Desembargador Relator José Francisco Moreira Viegas, através de acórdão datado de 17 de agosto de 2016 (posterior à ordem de suspensão dos processos emanada do STJ em 16/12/2015):
- “Inicialmente, anoto que com a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, a estrita aplicação do princípio da pacta sunt servanda foi mitigada. As partes se enquadram nas definições dos artigos 1º e 3º da Lei 8.078/90 e a aplicação de tal legislação tem cunho protetivo.
- Assim, caracterizada a relação de consumo, é de se analisar as cláusulas estatutárias sob a ótica de eventual abusividade, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
- Feita essa observação, passo a análise do caso.
- Segundo se infere dos autos, a autora celebrou compromisso de venda e compra de imóvel com a Even Sp 46/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. Note-se que efetuou pagamentos, a título de sinal e quitação de parcelas, ajustado que o saldo remanescente seria quitado por intermédio de financiamento bancário.
- Contudo, o negócio não se concretizou em razão de desistência da compradora, em razão de grave crise financeira. Ressalte-se que não se trata de admitir o puro arrependimento por parte da compradora, o que somente é possível na hipótese do art. 49 do CDC. No entanto, havendo motivação econômica considerável que justifique o inadimplemento do comprador, não pode este arcar com perdas e danos exagerados.
- Em casos análogos ao presente, vem o Superior Tribunal de Justiça, adotando, como parâmetro razoável de retenção, algo em torno de 10% a 25% sobre os valores pagos.
- Também a jurisprudência deste egrégio Tribunal de Justiça tem concluído pela suficiência da retenção no patamar de 10% a 25% das parcelas pagas para o ressarcimento das perdas e danos e despesas administrativas suportadas pela alienante que não deu causa à rescisão.
- Atento as circunstâncias do caso concreto, bem como as decisões dos Tribunais em matérias análogas, acertou o MM. Juiz de Direito da 13ª Vara Cível do Fórum Central ao limitar o direito de retenção em 10% do valor das quantias pagas, uma vez que o imóvel devolvido é novo e nunca foi ocupado.”
Sobre a questão da comissão de corretagem, determinou o Desembargador o seguinte:
- “O Juiz de Direito, mais uma vez, acertou, ao mandar a incorporadora devolver o que cobrou a título de serviços de corretagem. Embora reconheça esse Relator que, nada impeça o comprador de assumir o pagamento da comissão pela intermediação da compra e venda de um imóvel, conhecida por taxa de corretagem, bem como serviços de assessoria técnico-imobiliária.
- Aliás, esta é a praxe corrente no mercado, nada tendo de ilegal, desde que dada ciência ao adquirente.
- Nesse sentido, precedentes desta Corte:
- “AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO COM PEDIDO INDENIZATÓRIO. TAXAS DE INTERMEDIAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. REVELIA. IRREGULARIDADE SANÁVEL. PAGAMENTO INDEVIDO. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. RESTITUIÇÃO SIMPLES. DANO MORAL. MERO ABORRECIMENTO. Insurgência contra sentença de parcial procedência. Sentença mantida. Prescrição. Inocorrência. Prazo aplicável: 10 anos (art. 205, CC). Ilegitimidade passiva. Responsabilidade objetiva das rés na qualidade de fornecedoras (art. 12, CDC) que torna irrelevante o fato de o serviço ter sido prestado por terceiros. Pagamento indevido. Ausência de informação adequada torna inviável a cobrança dessas verbas (art. 6º, III, CDC). Revelia. Ausência de contrato social no momento da apresentação da defesa é regularidade sanável. Repetição de indébito. Inviável a condenação à restituição em dobro se não há demonstração cabal da má-fé da ré (art. 42, parágrafo único, CDC). Dano moral. A cobrança indevida representa mero aborrecimento, sem repercutir negativamente na moral dos autores. Recursos desprovidos (AC 4000051-77.2013.8.26.0004, 4ª Câmara de Direito Privado, Relator Carlos Alberto de Salles, j. em 02.09.2014).”
- “COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Incorporação imobiliária Legitimidade passiva da ré verificada Comissão de corretagem Devolução do valor cobrado a tal título de rigor Negociação de imóvel na planta, restando descaracterizado o trabalho típico da corretagem, de aproximação Corretores que atuaram como verdadeiros prepostos da ré Aquisição do imóvel condicionada à contratação deste serviço que caracteriza "venda casada" Abusividade configurada Devolução dos valores de forma simples, não em dobro Ausência de comprovação de má-fé da ré na cobrança Ação procedente em parte Mantida a condenação da ré nas verbas da sucumbência Recurso provido em parte” (AC 4002890-08.2013.8.26.0576, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Paulo Eduardo Razuk, j. em 02.09.2014).
- No caso dos autos, não se vislumbra a existência da necessária intermediação, razão pela qual a cobrança é manifestamente indevida.
- A sentença, portanto, está correta e deve ser mantida por seus próprios fundamentos, como permite o artigo 252 do Regimento Interno desse Tribunal.
- Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.”
Ao final, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora, mantendo integralmente a sentença de primeira instância para o fim de condenar a incorporadora EVEN na devolução à vista do equivalente a 90% dos valores pagos em contrato + 100% (cem por cento) da comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa, isto é, desde cada pagamento e juros de 1% ao mês.
Processo nº 1045309-62.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
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