Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Lisse Residence, localizado no bairro da Vila Ema, em São Paulo, perante a incorporadora PDG, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de imóvel” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de maio de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura em julho do mesmo ano e totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 78% (setenta e oito por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 06ª Vara Cível, Dr. Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez, em sentença datada de 05 de outubro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras do magistrado:
- “É incontroversa a existência de relação jurídica entre as partes e o atraso na entrega do imóvel.
- A entrega estava prevista para novembro de 2014, com possibilidade de prorrogação do prazo por 180 dias, até maio de 2015, portanto. O "habite-se" só foi expedido em 28/07/2015, depois de ultrapassado o prazo original e o prazo de prorrogação de 180 dias.
- Sustenta a requerida que o atraso na entrega não pode ser a ela imputado, decorrendo de caso fortuito/força maior em razão da escassez de material e mão-de-obra ocasionados pelo boom imobiliário, pelas diversas obras do programa Minha Casa, Minha Vida e de infraestrutura na cidade para sediar a Copa do Mundo de 2014. A alegação não merece acolhimento.
- Já decidiu o Eg. TJSP que a alegação de escassez de materiais e de mão-de-obra, em virtude do suposto boom imobiliário ocorrido nos últimos anos, não serve como justificativa para o descumprimento do prazo estabelecido no contrato, sobretudo quando não comprovada, como no caso, a efetiva falta de tais elementos de produção (materiais e mão-de-obra) em relação especificamente ao empreendimento em análise (Nesse sentido: TJSP, Ap. 0027434-02.2010.8.26.0361, Rel. Vito Guglielmi; TJSP, Ap. 0214281-85.2011.8.26.0100, Vito Guglielmi).
- Ademais, tais eventualidades (falta de materiais e de mão de obra) configuram típico fortuito interno, visto que fazem parte da atividade desenvolvida pelo empreendedor, integrando o risco próprio da atividade de construção civil, não afastando, portanto, a responsabilidade pelos danos decorrentes.
- A situação se enquadra, aliás, na hipótese da Súmula 161 do TJSP: "Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente".
- Comprovado o inadimplemento contratual da ré, somado ao desinteresse superveniente do autor pela aquisição, de rigor a rescisão do contrato, com restituição das partes ao status quo ante, sendo inaplicáveis na hipótese as taxas de retenção previstas na cláusula 8 do contrato. Em consequência, fica o imóvel disponível para a requerida, que deverá restituir ao autor todos os valores pagos, sem qualquer retenção, excluída apenas a quantia referente à taxa de corretagem.
- Nesse sentido, a Súmula 543 do S.T.J.: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.".
- Ainda, a devolução deve se dar em parcela única, como dispõe a Súmula 02 do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- A correção monetária deverá incidir desde o pagamento de cada parcela e os juros de mora desde a citação.
- Nos termos do artigo 487, I, do CPC, JULGO PROCEDENTE a ação para: (a) RESCINDIR o negócio jurídico celebrado pelas partes; (b) CONDENAR a requerida a restituir à autora, de uma só vez, todas as prestações pagas para aquisição do imóvel descrito na inicial (excluídos os valores pagos a título de comissão de corretagem), sem qualquer retenção, com acréscimo de correção monetária, conforme a Tabela Prática, desde o pagamento de cada parcela, e de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Processo nº 1129473-91.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
