Decisão do Foro Central de São Paulo ressalta domínio da jurisprudência sobre a matéria e determina que a incorporadora a devolva parte expressiva dos valores pagos a título de parcelas contratuais, à vista, acrescido de correção monetária e juros!

Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Residencial Cenário Taboão, em Taboão da Serra, região da grande São Paulo, perante a incorporadora Cury (o nome da SPE era: Ccisa 04 Incorporadora Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 30% (trinta por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 16ª Vara Cível, Dr. Felipe Poyares Miranda, em sentença datada de 12 de outubro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

  • “A hipótese dos autos é de autêntico contrato de adesão, nos termos do mencionado artigo 54, do CDC.
  • A retenção de valores pela ré se justificaria pelos custos com corretagem, publicidade e outros custos administrativos. Porém, não se trata, em verdade, de disposição contratual com esta natureza, mas, sim, de cláusula penal pelo descumprimento ou desistência.
  • Assim, em sendo de cláusula penal a natureza jurídica da aludida disposição contratual, é imperiosa a sua redução, já que o percentual acima de 15% (quinze por cento) de retenção sobre o valor a ser devolvido se revela verdadeiramente abusivo.
  • Se a intenção da retenção é apenas remunerar os custos administrativos advindos do empreendimento, então deve ser fixada em percentual razoável e proporcional a tais despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.
  • A conduta adotada pela ré, na prática, inviabiliza a desistência do negócio por parte do consumidor, que será obrigado a arcar com penalidades extremamente desproporcionais. Não se olvide que a unidade retomada pela construtora será renegociada, não experimentando a ré maiores prejuízos. A finalidade da cláusula é unicamente punir severamente o consumidor desistente.
  • Assim, deve ser declarada nula qualquer cláusula contratual que preveja a perda de valor superior a 15% da quantia paga pelo comprador, o que equivale dizer que a devolução deve corresponder ao mínimo equivalente a 85% do valor pago em caso de desistência pelo comprador, sendo portanto nulas as cláusulas inseridas no compromisso de compra e venda de imóvel que estabelecem que apenas 15% do valor pago será devolvido.
  • Frise-se que o cálculo da retenção deverá levar em conta o valor efetivamente pago, e não o preço do negócio.
  • O percentual de 15% se mostra razoável, levando-se em conta os patamares fixados em Acórdãos tanto dos tribunais estaduais quanto dos tribunais superiores, conforme julgados citados. Referido percentual inclusive já engloba as perdas e danos da ré com a rescisão.
  • Devolver em prazo alargado equivale ao mesmo que não devolver.
  • É certo que a devolução para atender ao disposto no Código de Defesa do Consumidor necessita ser imediata e, ainda, os valores necessariamente terão que ser corrigidos monetariamente, já que a correção monetária representa mera recomposição do capital, sem configurar acréscimo.
  • O estabelecimento da restituição em prazo demasiadamente longo significa negar o próprio direito que se perderá no tempo.
  • Preceitua, ainda, a Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma  de parcelamento prevista para a aquisição”.
  • Sendo devida a rescisão, com a devolução do imóvel e dos valores, procedem também os pedidos para que sejam suspensas as cobranças descritas na inicial bem como que a ré se abstenha de efetuar negativações, com relação ao débito descrito na inicial.
  • Em face do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS PRINCIPAIS, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenando-se as requeridas, CONTUDO, solidariamente, nos termos do art.7º, § único do CDC, na devolução de 85% do valor efetivamente pago pelos autores descrito na inicial, bem como o valor integral da SATI, sendo que a devolução deverá ser imediata, atualizados monetariamente, desde o ajuizamento da ação, nos termos da Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescidos de juros de mora na ordem de 1%, ao mês, desde a citação até o efetivo pagamento.”

Processo nº 1035858-47.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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