Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Flex Jundiaí II, em Jundiaí, perante a incorporadora Tecnisa (o nome da SPE era: Melbourne Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de outubro de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Jundiaí em meados do ano de 2016, totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 38ª Vara Cível, Dra. Carolina de Figueiredo Dorlhiac Nogueira, em sentença datada de 27 de outubro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Pretendem os autores a resolução do contrato ante o descumprimento pela ré, que não entregou o imóvel no prazo estipulado, mesmo com o cômputo da cláusula de tolerância.
- Cinge-se a controvérsia as consequências da rescisão valor a ser restituído aos autores pela ré.
- Incontroversa a relação jurídica entre as partes instrumento de compromisso de compra e venda.
- Os autores fundamentam exclusivamente o desinteresse na manutenção do negócio no inadimplemento da ré - “a obra não terminou dentro do prazo limite previsto em contrato. Cansados de tanto esperar pela conclusão do empreendimento, aliado ao conteúdo da comunicação enviada pela ré, contataram o departamento financeiro da Tecnisa para solicitar o distrato amigável do negócio (...) especialmente porque este caso versa sobre uma rescisão de contrato por ato exclusivo do promitente-vendedor”.
- Inicialmente, destaco que a cláusula contratual que fixa prazo de tolerância de 180 dias para conclusão da obra não pode ser considerada abusiva ou ilegal, eis que claramente redigida e não exonera de qualquer forma a ré de sua responsabilidade ou impõe desvantagem excessiva ao consumidor.
- Há que se ponderar que um empreendimento residencial com inúmeras unidades individuais e área comum está sujeito a imprevistos, razão pela qual tal cláusula mostra-se razoável.
- Com a aplicação de tal previsão contratual a unidade adquirida deveria haver sido entregue aos autores até outubro de 2015, o que não ocorreu (a unidade não havia sido entregue aos autores até a apresentação da réplica junho de 2016).
- A ré procura justificar o atraso na entrega da obra na “escassez de mão de obra, materiais e equipamentos de construção civil, circunstâncias estas, alheias a vontade da ré, além de imprevisíveis”.
- A falta de mão-de-obra especializada e de equipamentos de construção civil são notórios e estão longe de se revelarem imprevisíveis e inimagináveis. Podem até ser inafastáveis pela ré, porém por já serem de conhecimento notório, compõem o panorama comercial e são levados em consideração pelo construtor no momento da contratação. Integram o próprio risco da atividade desenvolvida pela ré.
- A unidade negociada somente considera-se entregue quanto suas chaves são colocadas à disposição do consumidor, o que no caso concreto ainda não ocorreu.
- Considerando a inadimplência da ré e sua concordância expressa em rescindir o contrato em questão aplica-se a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (destaquei)
- Deve a ré, portanto, devolver aos autores a integralidade do valor efetivamente pago.
- Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para o fim de declarar rescindido o contrato havido entre as partes e condenar a ré à devolução do valor integral desembolsado pelos autores para pagamento do preço do imóvel, corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora desde a citação.”
Processo nº 1119820-65.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
