Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Maui Unique Life Residences, no bairro Pontal Oceânico, região do Recreio, na Cidade do Rio de Janeiro, perante a incorporadora Calçada (o nome da SPE era: SPE George Savalla Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, aliado ao fato de que mudaria de país, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2014, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora e após cerca de um ano pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não seria possível a rescisão do negócio, tampouco a devolução de parte dos valores pagos. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 10ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rogério Aguiar Munhoz Soares, em sentença datada de 11 de novembro de 2016, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.
O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
Sobre a preliminar de incompetência do Juízo para o julgamento da ação e de suposta incorreção do valor da causa:
- “Rejeito a preliminar de incompetência. O artigo 70 do Código Civil prevê que “o domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo”, ao passo que o artigo seguinte reza que “se, porém, a pessoa natural tiver diversas residências, onde, alternadamente, viva, considerar-se-á domicílio seu qualquer delas”.
- No caso dos autos, os documentos de fls. 193/202 conferem legitimidade à argumentação da autora de que reside em São Paulo, de modo que deve incidir a norma supratranscrita.
- No tocante à impugnação ao valor da causa, o artigo 292, inciso II, do CPC estabelece que “na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida”.
- Ora, a parte controvertida, no caso em comento, é justamente o valor que a autora pretende que lhe seja restituído. Ademais, este é o conteúdo econômico imediato da demanda, não havendo que se falar em elevação do valor da causa.”
Sobre o mérito da causa:
- “Em primeiro lugar, importante esclarecer que nos casos como o tratado nestes autos, em que pese a existência no contrato de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio, a resilição unilateral da promessa de compra e venda erige-se como direito potestativo do consumidor, que pode pleiteá-la nos casos em que lhe for conveniente.
- Ainda, conforme a Súmula 01 do mesmo Tribunal: “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
- Fixada a existência do direito à rescisão contratual, importante destacar que a Súmula 543 do STJ, aplicável à hipótese, assim prevê: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
- No presente caso, é incontroverso o fato de que deve haver restituição parcial, visto que a própria autora pleiteia a devolução de 90% das quantias pagas. Porém, antes de se fixar o percentual de cálculo da devolução, anoto que há controvérsia acerca da base de cálculo, tendo em vista que a parte requerida sustenta que deve haver exclusão das despesas com seguro, no total de R$ 3.848,31, bem como das arras, que totalizam R$ 31.111,45.
- Quanto ao seguro, observo que não há comprovação por parte da ré no sentido de que o valor pago pela autora a este título é desvinculado do valor global do contrato. Por outro lado, ainda, observo que não se demonstrou que houve a efetiva contratação de seguradora por parte da ré.
- No tocante às arras, entendo desproporcional e abusiva a retenção total do valor de R$ 31.111,45, visto que este valor representa quase 1/3 do valor total quitado pela autora.
- Ademais, no caso dos autos, o sinal, por ter natureza confirmatória do negócio jurídico, e não penitencial, está incluso no preço total estabelecido pelas partes. Ademais, observo que a ré não terá prejuízo com a rescisão do negócio, tendo em vista que estará liberada para negociar a unidade com outro interessado.
- Por fim, quanto ao percentual a incidir sobre o total do valor pago pela autora, a título de devolução, observo que há cláusula à fl. 157 prevendo que “quanto mais próxima a rescisão da data do registro da incorporação, maior será a retenção, porque maiores e mais concentrados os custos da vendedora e menores as contraprestações pecuniárias do comprador, observada a seguinte gradação: [...] d) a partir do vigésimo quinto mês da data do registro da incorporação perda integral das arras e retenção pela vendedora de 10% das parcelas pagas pelo comprador”. Observada esta cláusula, noto que a autora quitou o contrato até a mensalidade 26 (fls. 48/49), de modo que deve ser estabelecido que a rescisão ocorreu a partir do 25º mês da data do registro da incorporação, dado que aludido registro é anterior à comercialização das unidades condominiais.
- Por fim, importante ressaltar que a devolução deverá ser feita em parcela única, conforme já sumulou o TJSP (Súmula 2): “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Condenação final:
- “Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em face de SPE GEORGE SAVALLA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS), para: a) declarar rescindido o compromisso particular de compra e venda realizado entre as partes; b) condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, 90% de todos os valores pagos, sobre a qual deverá incidir correção monetária nos termos da tabela prática do TJSP, a partir de cada desembolso, bem como juros moratórios à taxa de um por cento ao mês, a partir da data da citação, até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1056668-09.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
