Decisão do Foro Central de SP enfrenta o entendimento recente do STJ sobre a matéria e impõe à incorporadora a restituição total dos valores pagos pelo comprador a título de comissão de corretagem e taxa SATI e devolver o equivalente a 90% dos valores.

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Fatto Perfil Jabaquara, em São Paulo, perante a incorporadora Plano & Plano (o nome da SPE era: Plano Aroeira Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, bem como 100% dos valores indevidamente pagos a título de comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos, além da devolução integral dos valores indevidamente pagos a título de comissões de corretagem e taxa SATI.

O Juiz de Direito da 43ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rodolgo Cesar Milano, em sentença datada de 30 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos e 100% (cem por cento) dos valores indevidamente pagos a título de comissões de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento e com juros de 1% a.m.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que em que pese o contrato firmado deva ser observado, há a necessidade de intervenção do Judiciário para adequar eventual cláusula leonina que estabeleça desequilíbrio para o consumidor, considerado o comprador de imóvel na planta como a parte fragilizada na relação de consumo, havendo necessidade da incorporadora restituir parte considerável dos valores pagos.

O Juiz também afirmou que o pagamento feito a título de comissões de corretagem e taxa denominada SATI foi ilegal, uma vez que os compradores sequer foram informados disso no momento da aquisição, além do fato de que no contrato não havia cláusula alguma transferindo essa responsabilidade ao comprador.

Nas palavras do magistrado:

  • “A hipótese dos autos aborda, entre outras questões, discussão quanto à restituição de valores relativos à comissão de corretagem e à taxa SATI pagos por comprador de imóvel adquirido na planta, bem como o prazo prescricional aplicável a tais pedidos de restituição.
  • Como se depreende pela leitura dos Recursos Especiais, no que tange ao tema nº 938, considerou o C. STJ que o serviço de corretagem é autônomo em relação à compra e venda e é, também, efetivamente prestado por profissionais contratados pela incorporadora. Tais profissionais corretores permanecem no estande de vendas, em que atendem eventuais interessados e se dedicam a obter a celebração do negócio, como prevê o artigo 722 do Código Civil.
  • No REsp 1.599.511/SP, concluiu-se que, quanto ao serviço de corretagem, a incumbente e, portanto, responsável originária pelo pagamento da comissão do corretor, é a incorporadora. Definiu-se, entretanto, ser lícito às partes estabelecer, no contrato de compra e venda, que a remuneração do corretor será arcada pelo comprador.
  • De forma prática, notaram os Srs. Ministros que, por uma simples questão econômica, a remuneração do corretor seria, de uma forma ou de outra, repassada ao comprador.
  • Em verdade, a incorporadora só mantém interesse em continuar prestando seus serviços se com eles obtiver lucro, e isso apenas ocorre se o preço da venda superar seus custos estando entre estes, obviamente, a comissão do corretor contratado.
  • A taxa de assessoria técnica-imobiliária (SATI), de seu lado, foi entendida como abusiva em qualquer situação, uma vez que não remunera nenhum serviço autônomo e específico.
  • Prestar informações ao consumidor é obrigação inerente ao contrato e dever imposto ao fornecedor por lei (artigos 31, 46 e 52 do CDC, além da boa-fé objetiva consagrada no artigo 422 do CC), inexistindo razão que justifique a cobrança de valores destacados do preço final do bem.
  • Inicia-se a análise pelo pedido de restituição integral dos valores despendidos com a comissão de corretagem e a taxa SATI.
  • De acordo com as teses fixadas pelo C. STJ, explanadas no decorrer da fundamentação desta sentença, a cobrança da taxa SATI se revela abusiva e o mesmo ocorrerá com relação à comissão de corretagem, caso não seja apresentado ao consumidor o valor total da compra, com destaque da quantia paga a título de comissão ao corretor.
  • Na hipótese em comento, nem o “Quadro Resumo” nem as “Condições Gerais” do contrato (fls. 31/61) mencionam o valor que deveria ser pago pela corretagem, havendo, desse modo, abusividade na transferência desse encargo ao promitente-comprador.
  • Nesse particular, embora a ré tenha apresentado, à fl. 157, cópia de oferta em que o valor da corretagem é apresentado de forma destacada do preço do imóvel, não há prova de que tal oferta foi apresentada aos autores no momento da contratação.
  • Além disso, uma vez que tais quantias foram pagas pelos autores em razão de conduta abusiva da ré, caberá a esta a restituição, que deverá ser integral. Passa-se ao derradeiro pedido dos autores, referente ao desfazimento do contrato e à restituição de 90% do numerário pago a título de preço do imóvel ou seja, excetuados os valores destinados à SATI e à corretagem.
  • É pacífico o tema atinente à possibilidade de desfazimento do compromisso de compra e venda de imóvel a pedido do compromissário comprador em razão da sua impossibilidade financeira de arcar com as obrigações pecuniárias assumidas.
  • Vigoram na espécie as máximas da função social do contrato (Código Civil, artigo 421) e da boa-fé objetiva (Código Civil, artigo 422, e Código de Defesa do Consumidor, artigo 4º, inciso III).
  • Na espécie vertente, as consequências jurídicas do inadimplemento do compromissário comprador vêm disciplinadas na Cláusula X-3.
  • Denota-se que a ré defende a legalidade da referida cláusula, no que concerne à retenção do porcentual abordado, com base no princípio da intangibilidade do conteúdo contratado, visto que, em seu entendimento, o pacto de vontade, uma vez celebrado, faz lei entre as partes (pacta sunt servanda). Contudo, com o advento do atual Código de Defesa do Consumidor, houve um grande abrandamento dessa regra milenar, tal como na relação em comento.
  • Desse modo, no que diz respeito às cláusulas que impõem onerosidade excessiva ao consumidor, faz-se necessário invocar o artigo 51, inciso IV, da Lei Consumerista, o qual preceitua que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigações consideradas iníquas e abusivas, bem como as que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, aquelas incompatíveis com a boa fé e a equidade.
  • Por esse motivo, não são válidos os argumentos inerentes às condições contratuais ora levantados pela ré, visto se basearem em princípio jurídico que não mais se coaduna com as disposições vigentes no Código de Defesa do Consumidor.
  • Diante da abusividade do contrato em voga, afasto a Cláusula X-3 do presente contrato, a fim de determinar percentual de restituição mais justo noventa por cento do total pago a título de preço do imóvel, atendo-se aos princípios de equidade e proporcionalidade.
  • Importante ressaltar que, na espécie vertente, os autores não chegaram a ocupar o imóvel, pelo que não há falar-se em pagamento da taxa de fruição.
  • Dessa forma, receberão os autores 90% do numerário que despenderam para o pagamento do preço da unidade autônoma até o momento, excetuadas as quantias correspondentes à corretagem e à taxa SATI, que serão restituídas de forma integral. A devolução, outrossim, deverá ocorrer em parcela única, nos ditames da Súmula 02 do TJSP. A incidência de correção monetária deverá se dar a partir do pagamento de cada parcela respectiva do preço, da corretagem e da SATI, uma vez que se trata de mera recomposição do valor da moeda, e os juros de mora incidirão: (i) para os valores referentes à comissão de corretagem e à taxa SATI, a partir da citação, nos termos requeridos pelos autores, tendo em vista a abusividade da conduta da ré; (ii) para a monta de 90% do preço pago, a partir do trânsito em julgado desta sentença, em atenção ao entendimento do C. STJ.
  • Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para os exatos fins de:
  • A) declarar resolvido o compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, em razão da desistência dos autores;
  • B) condenar a ré ao pagamento de R$ 16.254,14 (dezesseis mil duzentos e cinquenta e quatro reais e quatorze centavos, sendo R$ 16.101,14 referentes à comissão de corretagem e R$ 150,00 referentes à taxa SATI), com incidência de correção monetária, nos termos da Tabela Prática do E. TJSP, a partir do desembolso do valor mencionado, além do acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir da data da citação;
  • C) condenar a ré ao pagamento de R$ 39.849,52 (trinta e nove mil oitocentos e quarenta e nove reais e cinquenta e dois centavos, correspondentes a 90% da quantia de R$ 44.277,24, despendida pelos autores para pagamento do preço do imóvel), com incidência de correção monetária, nos termos da Tabela Prática do E. TJSP, a partir do pagamento de cada parcela respectiva do preço, além do acréscimo de juros de mora de 1% ao mês, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença.”

Processo nº 1094053-25.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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