Decisão do Foro Central de SP prestigia o entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria e determina à incorporadora que devolva grande parte dos valores pagos a título de parcelas contratuais ao consumidor, à vista, acrescido de correção e juros.

Um casal de adquirentes de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Story Jaguaré, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Dracena 1081 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em março de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato. Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 35ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Edward Albert Lancelot D C Caterham Wickfield, em sentença datada de 23 de novembro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que em que pese o contrato firmado deva ser observado, há a necessidade de intervenção do Judiciário para adequar eventual cláusula leonina que estabeleça desequilíbrio para o consumidor, considerado o comprador de imóvel na planta como a parte fragilizada na relação de consumo, havendo necessidade da incorporadora restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

  • “Restou incontroverso que os autores firmaram compromisso de compra e venda com a requerida em 30 de março de 2014 (fls. 23/55) sendo há provas (fls.56) de que as parcelas mensais foram adimplidas corretamente, até o envio de telegrama (fls. 57/62) em 23 de fevereiro de 2016 quando perceberam que seu orçamento não poderia mais suportar as parcelas cobradas.
  • Dessa forma deixaram de adimplir as parcelas do contrato.
  • Sobre a possibilidade de rescisão do contrato e devolução de parte dos valores gastos, tal assunto encontra-se sumulado pelo Egrégio Tribunal Bandeirante:
  • Súmula 1: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
  • Já que provado o direito dos autores em reaver as quantias pagas, e também o direito da ré em reter porcentagem para compensação com gastos administrativos e publicitários, resta estipular o valor a ser retido.
  • Alega a requerida em sua peça que nos termos do contrato firmado entre as partes, quando da desistência do contrato, fica assegurado ao comprador a devolução mínima de 20% dos valores pagos. Tal cláusula não deve prosperar.
  • Em consonância com julgados do Tribunal de Justiça de S. Paulo e em atenção aos Princípios de razoabilidade e proporcionalidade, tem-se que 10% dos valores pagos são suficientes para a requerida cobrir gastos administrativos e de publicidade, devendo, portanto, restituir 90% dos valores pagos pelos autores à título de parcelas do contrato.
  • Sobre o tema:
  • “Compra e venda de Imóvel Ação de Rescisão contratual cumulada com Devolução das Parcelas Pagas Inadimplência do comprador Devolução com retenção de 10% a fim de compensar as despesas operacionais Retenção em maior percentual colocaria o comprador em desvantagem exagerada Inteligência da Súmula nº 1 desta Corte - Entendimento jurisprudencial Sentença mantida - Recurso improvido.” (Ap. nº 0028948-16.2013.8.26.0577. Rel. Des. Luiz Antonio Costa. V.U.).
  • Tal porcentagem de retenção (10%) parece a mais adequada ao caso, pois não demonstrou a requerida ter experimentado despesas avantajadas pelo destrato. Retenção maior colocaria os autores em nítida desvantagem contratual. Dessa maneira tal cláusula deve ser declarada abusiva e nula.
  • O valor a ser restituído far-se-á em uma única parcela, segundo entendimento do Tribunal de Justiça de S. Paulo:
  • Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
  • Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE a ação para rescindir o contrato ora discutido e condenar a requerida a restituir aos autores 90% dos valores dispendidos por força do contrato, a ser calculado em sede de liquidação, devendo a devolução ser realizada integralmente, em uma parcela, acrescida de correção monetária desde o vencimento de cada parcela e juros legais de 1% ao mês desde a citação.”

Processo nº 1018786-13.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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