Decisão do Foro Central de SP ressalta entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria e impõe à incorporadora a devolução de parte expressiva dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, à vista, acrescido de correção monetária e juros!

Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Essência Brooklin, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 63/11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.

Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 22ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, em sentença datada de 06 de dezembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

  • “Inicialmente, deve-se destacar que a relação existente entre as partes é de consumo, a teor dos artigos 2º e 3º, da lei nº 8.078/90, regendo-se, pois, pelas diretrizes constantes desta lei.
  • Assim, cumpre analisar as cláusulas contratuais sob tal ótica, afastando-se eventual abusividade.
  • Plenamente possível a pactuação livre acerca dos percentuais de devolução em caso de extinção do vínculo, inexistindo nulidade de plano, desde que respeitados os limites legais e os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
  • Ressalto que a responsabilidade pelo término da avença é dos autores, não existindo qualquer descumprimento contratual por parte da requerida, pretendendo a resilição do acordo mediante a impossibilidade de honrar com o compromisso firmado, o que é seu direito.
  • Destarte, as partes devem retornar ao “status quo ante”, não sendo lícita a retenção integral do montante já pago em favor da requerida, consoante o artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.
  • Veja-se que entendimento diverso, ademais, significaria enriquecimento ilícito da requerida, na medida em que o bem é devolvido a sua esfera de disponibilidade, permitindo que aufira novos rendimentos em razão dele.
  • Todavia, razoável a devolução do percentual de 80% do valor total pago pelo autor. A retenção, por parte da ré, de 20% da quantia paga, sem qualquer outro abatimento, é suficiente para cobrir os gastos administrativos, inclusive o pagamento de tributos.
  • Observo que os percentuais de devolução contidos na cláusula contratual VIII mostram-se abusivos, superiores às necessidades administrativas da requerida, a caracterizar enriquecimento sem causa dela. Nesse sentido a súmula nº 1, do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo.
  • Ressalto ainda que a previsão de parcelamento do montante a ser devolvido, quando o bem já estará de volta à esfera de disponibilidade patrimonial da construtora, revela o estabelecimento de tratamento desigual às partes diante de uma mesma situação, em patente afronta ao artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, nula, portanto.
  • Aliás, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento ora adotado, de que os valores adimplidos, em caso de resilição do contrato, devem ser efetuados de uma só vez:
  • "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido" (2ª Seção. REsp. 1.300.418. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. Julgado em 13/11/2013).
  • Ante o exposto, julgo PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para os fins de: a) DECLARAR resilido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado e CONDENAR a demandada EVEN à devolução de 80% do valor pago pelos autores, de uma só vez, devidamente corrigido de cada desembolso de acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, e acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação, por ser contratual a relação, a teor do artigo 405, do Código Civil.”

Processo nº 1111231-84.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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