Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio B 103 Brooklin, em São Paulo, perante a incorporadora Luni (o nome da SPE era: Luba 11 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 80% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em setembro de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 27ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rogério Marrone de Castro Sampaio, em sentença datada de 07 de dezembro de 2016, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “A presente demanda tem por origem inadimplemento dos promitentes compradores das obrigações contraídas em promessa de compra e venda de bem imóvel, integrante de empreendimento imobiliário a ser edificado pela ré. Os próprios autores reconhecem sua inadimplência e postulam o direito à devolução dos valores pagos, apenas com dedução de 10% a título de prefixação de perdas e danos. Assim, o que se discute é o montante a ser devolvido aos promitentes compradores desistentes.
- Em princípio, não se desconhece a presença de relação de consumo entre as partes, com incidência, por consequência, dos princípios que informam o Código de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, é evidente que o contrato em referência caracteriza-se como de adesão, na medida em que o promitente comprador não participou da estipulação do conteúdo do contrato. É exatamente esta a definição que nosso ordenamento jurídico confere aos contratos de adesão.
- Por consequência, os autores, ora consumidores, estão protegidos de cláusulas contratuais abusivas impostas pela fornecedora e que venham a acarretar o desequilíbrio contratual, notadamente aquelas que "estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" (artigo 51, IV). Presume-se como exagerada a vantagem que “restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio contratual” (§1º, II, do referido dispositivo legal).
- Em tal contexto deve ser examinada a questão controvertida e que, como já frisado, restringe-se à devolução aos promitentes compradores inadimplente dos valores pagos como parte do preço ajustado no compromisso de compra e venda.
- Não se duvida da abusividade da cláusula contratual que, de forma automática, prevê a perda total das prestações pagas a título de prefixação de perdas e danos, ou que, indiretamente, chegue ao mesmo resultado, hipótese expressamente prevista no Código de Defesa do Consumidor.
- No caso, constata-se a presença de cláusula padronizada que leva a esse resultado abusivo, ao menos no estágio de execução do compromisso de compra e venda em exame.
- Na cláusula VIII das condições contratuais (fls. 37), se prevê complexa forma de devolução de verbas a título de prefixação de perdas e danos, incidindo sobre o resultado final percentual de devolução 60% sobre o preço pago, ou seja, depois de descontadas inúmeras despesas, o que levaria a uma devolução ainda menor.
- Apenas com a incidência deste último componente e considerando que os autores pagaram R$ 102.318,33 em relação ao preço ajustado, se reconheceria a perda de parte significativa do valor pago. Em tais circunstâncias, é inegável a abusividade desta fórmula.
- Razoável, assim, a redução do valor a ser retido, a título de perdas e danos pré-fixadas, ao patamar de 20% dos valores efetivamente pagos pelos compromissários compradores, devendo a ré devolver o correspondente a 80%, tudo devidamente atualizado.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO para:
- a) Declarar resolvido o compromisso de compra e venda, com a liberação da unidade autônoma para nova alienação;
- b) Condenar a ré a devolver aos autores a quantia correspondente a 80% dos valores efetivamente pagos e relacionados ao preço ajustado no compromisso de compra e venda, devidamente atualizada pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, a partir dos respectivos desembolsos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados da citação.”
Processo nº 1114932-53.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
