Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Edifício Quatro Brooklin, no bairro do Brooklin, Cidade de São Paulo, perante a incorporadora EVEN (o nome da SPE era: Even SP 48/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em agosto de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 31 de janeiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “A parte autora requer e a ré concorda com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos autores.
- As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 25/08/2013, tendo por objeto a unidade nº 103 do Condomínio Edifício Quatro Brooklin (fls. 34/68). Entretanto, os autores, na condição de promitentes-compradores, desistiram da aquisição do imóvel.
- Não se pode negar, inicialmente, que os autores, ex vi do art.o 2o, caput, da Lei no 8.078/90, são tidos como consumidores, porquanto destinatários finais do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, a ré constitui-se como fornecedora, em consonância ao art. 3o, caput, do mesmo diploma legal, uma vez que se organiza empresarialmente para fornecimento de bens no mercado de consumo.
- Mostra-se indisputável, pois, o cabimento da apreciação do pedido à luz dos preceitos e princípios que regem as demandas de natureza consumerista.
- Nesse passo, em que pese o contrato ter sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social.
- A revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio.
- A cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes prevê a devolução de, no mínimo, 20% do valor pago pelo comprador, descontados custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% sobre os valores pagos, multa compensatória de 10% sobre o valor do contrato, além de outras despesas comprovadas pela vendedora (fls. 43). Entretanto, patente revestir-se a disposição contratual, na esteira do disposto no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, de abusividade, porquanto coloca os consumidores em desvantagem exagerada. Inexorável, pois, a nulidade da cláusula contratual.
- Pois bem. A ré entende que a devolução de valores desembolsados pelos autores deve obedecer à previsão contratual, resumindo-se às parcelas pagas em relação ao preço do imóvel. Já no que tange aos valores pagos em virtude de contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária celebrado entre a parte autora e outra empresa, assim como em relação à personalização do imóvel, entende não haver obrigação de restituição.
- Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.".
- Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida. Não o tendo feito, mostra-se justa a restituição à parte autora de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
- Ressalte-se que os valores desembolsados para personalização do imóvel também são passíveis de restituição, visto que o contrato não prevê a retenção de tais quantias em favor da vendedora. Não poderia ser diferente, aliás, na medida em que tais valores foram destinados à implantação de melhorias no imóvel que, uma vez e ele incorporadas, se reverterão em benefício da vendedora, dada a valorização trazida ao apartamento que, então, será repassada o novo adquirente, aumentando-se o preço de venda da unidade em questão. Logo, o ressarcimento também é devido.
- Com relação à comissão de corretagem, é certo que o tema está pacificado na jurisprudência, sendo incabível sua devolução. Isso porque, no caso concreto, a comissão de corretagem não integrou o valor do imóvel, o que é possível por estipulação contratual.
- Tratando-se de contrato autônomo em relação ao contrato de compra e venda de imóvel, não merece acolhimento o pedido de restituição do montante pago a título de comissão de corretagem, sobretudo porque incontroversa a efetiva prestação dos serviços. Sobre o tema, o C. Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do REsp nº 1.599.511/SP, afetado sob a sistemática dos recursos repetitivos.
- Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, confirmando a tutela antecipada deferida, para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel e personalização, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do efetivo desembolso, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1093198-46.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
