Decisão do Foro do Jabaquara em SP ressalta entendimento jurisprudencial dominante sobre a matéria e impõe à incorporadora a devolução de parte expressiva dos valores pagos ao comprador de imóvel na planta, à vista, acrescido de correção monetária e juros

Uma compradora de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Legend Residencial, em Santos, perante a incorporadora Odebrecht (o nome da SPE era: Odebrecht Realizações SP 16 Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em fevereiro de 2015, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não aceitaria o distrato, muito menos a restituição e parte dos valores pagos, argumentando que o negócio foi firmado com cláusula de irretratabilidade. Uma piada.

Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional do Jabaquara de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 5ª Vara Cível, Dr. Gustavo Santini Teodoro, em sentença datada de 10 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (novtenta por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

  • “É caso de declarar rescindido o contrato, pois, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, aqui integralmente adotado, "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem" (Súmula 1 do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo).
  • Quanto à retenção dos valores, a cláusula 5.3 do contrato prevê a devolução de 70% do montante pago, após deduzidas outras verbas (fls. 48/49), relacionadas a publicidade, corretagem, juros, condomínio, tributos, entre outras. Em contestação, a requerida reclamou a retenção de 30% para pagamento das despesas administrativas e propaganda para recolocação da unidade no mercado (fls. 108).
  • Todavia, a estipulação de retenção de 30% dos valores pagos, após dedução de itens que já se referem a gastos próprios de administração e propaganda, mostra-se abusiva, pois não há comprovação de que aquele percentual se destine ao ressarcimento de gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor.
  • É possível, a depender do caso concreto, a retenção de importância superior a 10%. Não por outro motivo existem julgados nesse sentido (que inclusive foram colacionados pela ré). Contudo, para tanto, deve haver justificativas e provas claras acerca da destinação dos valores, ainda mais no caso em tela, em que a autora sequer obteve a posse do imóvel.
  • Nesse contexto, em que não se pode extrair da prova dos autos elementos que permitam aferir a razoabilidade do percentual de retenção, a única alternativa é substituir a previsão contratual por outro critério, que, conforme bem sustentado na inicial, consiste na retenção de apenas 10% dos valores pagos, sem nenhuma dedução prévia.
  • Não há justificativa para a retenção de 30%, sugerida na contestação, porque a ré nem sequer especificou os valores dos supostos gastos que precisariam ser cobertos por tal percentual. Os autores, portanto, fazem jus à devolução de 90% dos valores pagos à ré, sem parcelamento, conforme Súmula 2 do TJSP.
  • Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a ação. DECLARO rescindido o contrato, ficando o imóvel disponível para nova negociação. CONDENO a ré na devolução, em uma só parcela, de 90% dos valores que recebeu da autora, com correção monetária pela tabela prática do TJSP desde os desembolsos e juros moratórios à taxa legal de 1% ao mês a partir da citação.”

Processo nº 1071413-91.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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