Um casal de adquirentes de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Easy Maracá, em São Paulo, perante a incorporadora Gafisa, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 85% sobre os valores pagos em Contrato + 100% da taxa SATI, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2012, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3,5 anos pagando as parcelas, decidiram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que não devolveria valor algum.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos e a totalidade das importâncias pagas a título de taxa denominada SATI.
O Juiz de Direito da 23ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Marcos Duque Gadelho Júnior, em sentença datada de 08 de fevereiro de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% (cem por cento) das importâncias pagas a título de taxa SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Também enfrentou o tema da taxa denominada SATI frente à nova determinação do STJ datada de 24 de agosto de 2016 e impôs à incorporadora a restituição integral daqueles valores pagos pelos compradores.
Nas palavras do magistrado:
- “Cuidando-se de genuína relação de consumo, a requerida possui obrigação de prestar serviço adequado ao consumidor, nos termos do artigo 22 do Código de Defesa do Consumidor. Ao consumidor, por sua vez, deve ser facilitada a defesa dos seus direitos, principalmente quando há verossimilhança nas suas alegações (artigo 6º, inciso VIII, do CDC). Trata-se, na hipótese, de inversão legal do ônus da prova, na qual a ré possui o ônus de provar alguma das causas excludentes previstas no § 3º, do art. 14, do CDC.
- Ao que se colhe dos autos, os autores pretendem resilir unilateralmente a promessa de compra e venda de unidade futura (fl. 29/60).
- É certo também que não apontaram qualquer fato imputável à ré que justificasse a rescisão do contrato. Ainda assim, oportuno destacar que, por força das normas protetivas previstas no Código de Defesa do Consumidor (ex vi. arts. 47 a 53), admite-se que a rescisão seja postulada pelo promitente comprador. Neste sentido, o enunciado da súmula n.º 1, do TJ/SP, in verbis: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem."
- Pois bem. No que concerne à restituição dos valores desembolsados à título de corretagem, o pedido dos autores não prospera. Isto porque, conforme mencionado acima, e em razão da força obrigatória do recurso repetitivo, ex vi do inc. III, do art. 927, do CPC/15, o r. precedente (REsp nº 1.551.956) tem força vinculante aos demais órgãos que integram o Poder Judiciário, incluindo, por óbvio, este juízo.
- Todavia, o mesmo deslinde não se verifica com a denominada SATI (serviço de assessoria), nos termos do precedente acima mencionado, de sorte que a requerida deverá promover a restituição do valor auferido, no importe de R$500,00, devidamente atualizado a partir da data do recebimento.
- Por outro lado, em vista da denúncia (resilição) do contrato, instrumentalizado por meio da notificação materializada em 05/10/2015 (fl. 85/92), tem a parte autora o direito subjetivo à rescisão do contrato, fato este, alias, que não encontra resistência qualificada pela requerida (concordou com o pedido). Também lhe é assegurado à restituição das parcelas quitadas, e à vista, nos termos do enunciado n.º 2, do E. TJ/SP: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição."
- Todavia, a restituição não poderá ser integral já que foram os autores quem deram causa a resolução do contrato.
- Neste sentido, convém assentar ser abusiva a cláusula de decaimento que determina a retenção integral ou substancial dos valores pagos, tratando-se de vantagem exagerada ao incorporador, nos termos do art. 53 do CDC.
- Pois bem. Ao analisar as cláusulas 5.2 a 5.4 do negócio jurídico em exame (fl. 44/45), observo que ela prevê uma obrigação genérica, pouco clara e não discriminou efetivamente os valores devidos á ré em caso de resilição do contrato. Isto porque, além da retenção de 10%, percentual razoável e dentro do limite autorizado pelo direito, dispõe também que a ré poderá deduzir valores relativos "despesas com publicidade", despesas com alienação do imóvel e com "custos" diversos (5.4, b.3).
- Some-se a isso que, em observância ao art. 53 do CDC, a jurisprudência fixou o limite percentual de retenção entre 10% e 25%, o qual deverá ser designado à luz das circunstâncias do caso.
- Assim, levando-se em conta a contribuição dos autores ao longo de quase 3 anos, somado também a ausência de outros elementos que apontem prejuízos materiais ao requerido, entendo razoável a retenção do percentual de 15% incidente sobre o valor efetivamente pago (fl. 85/85), o que corresponde ao total a ser restituído (à vista) de R$78.751,35, a ser corrigido monetariamente a partir da do ajuizamento da ação.
- Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda ajuizada em face de GAFISA S/A., nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para declarar rescindido o contrato objeto desta lide a partir de 05/10/2015, e declarar a inexigibilidade das prestações em relação aos autores. Outrossim, condeno a ré a promover a restituição aos autores do valor de R$ R$78.751,35, de uma vez só, atualizado monetariamente a partir do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Por fim, condeno o réu ao pagamento da quantia de R$500,00, nos termos da fundamentação, a ser corrigido monetariamente a partir da data do recebimento do valor (a título de prestação da SATI ), e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação. Torno definitivo os efeitos da tutela provisória de urgência.”
Processo nº 1104662-67.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
