Processo nº 4002012-53.2013.8.26.004
Um casal que adquiriu um imóvel na planta da incorporadora LIVING (CYRELA) no empreendimento Pleno Jaçanã apresentou ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo com pedido de quebra de contrato por erro cometido pelo corretor da incorporadora no momento da venda.
O motivo da rescisão/distrato do negócio foi ocasionado porque no momento da adesão ao empreendimento, os compradores estavam tratando da aquisição de um apartamento de 02 (dois) dormitórios, conforme material publicitário tirado do site da construtora. Ao receber a pasta do cliente, contendo o contrato, memorial descritivo e a planta do imóvel, os compradores perceberam que a construtora, representada pelo corretor reservou um apartamento adaptado para portadores de necessidades especiais. Tal fato causou surpresa e irresignação por parte, já que não eram portadores de necessidades especiais e também porque não solicitaram um apartamento adaptado para portadores de necessidades especiais.
Diante da inviabilidade de soluções com a incorporadora, decidiram ingressar com ação de rescisão contratual, a fim de obter a restituição integral dos valores pagos, além de indenização por danos morais.
O Juiz de primeira instância julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato e condenou a incorporadora LIVING (CYRELA) na restituição integral de todo os valores pagos, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês até o momento do pagamento, além de impor uma indenização por danos morais arbitrados em R$ 20.000,00.
Inconformada, recorreu a incorporadora firme na alegação que os compradores teriam concordado no Contrato com a cláusula de aquisição de imóvel para portadores de necessidades especiais, o que simplesmente sepultou qualquer mínima chance de êxito no recurso. Evidentemente, a falha técnica da incorporadora foi percebida pelos Desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo.
O Relator, Desembargador Luiz Ambra, não admitiu essa alegação e afirmou que: “a matéria sobre o erro na formalização do negócio foi exclusiva da vendedora, motivo pelo qual era se de impor a restituição integral dos valores pagos.”
“Considerando que o cancelamento dos contratos se deu por ato exclusivo da vendedora, afirmou o Relator: “Apenas como argumentação, em casos que tratam de rescisões envolvendo compradores inadimplentes, entende esta Colenda Câmara a possibilidade de retenção de 10% (dez por cento) a título de despesas administrativas, por ter o mutuário dado causa à rescisão por interrupção voluntária dos pagamentos ou ausência de pedido formal de desistência , mas que aqui não tem razão de ser, diga-se, porquanto decorrente do descumprimento contratual da ré, tendo em vista que o “imóvel fora vendido em condição física que a autora não porta”. Aqui, por óbvio, não se pode concluir tenha a demandada agido sem culpa.”
“Raciocínio adequado é o de que, em não sendo o imóvel entregue, tivesse a adquirente à disposição o numerário até então despendido, poderia aplicá-lo na compra de outro imóvel, equivalente. Privado do dinheiro, entretanto, não pôde fazê-lo. Aqui, a questão não se limita em casos de atraso injustificado, mas sim ao descaso e à resistência havida para a solução do problema, ou seja, a troca do imóvel.”
Sobre a possibilidade de indenização por danos morais, declarou o Relator:
“Segundo o entendimento desta Colenda Câmara a indenização tem sido admitida somente em casos extremos de impossibilidade de recebimento da unidade habitacional após vários anos de atraso da obra, sem qualquer perspectiva de continuidade do empreendimento. Entretanto, haja vista os entraves promovidos pela requerida para a formalização do distrato e a resistência manifestada para resolver o problema. Bem por isso, somada à falta de informação sobre a resolução do problema, agiu com acerto o i. magistrado ao condenar a ré no pagamento de indenização por danos morais na quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), diante da frustração e angústia de ver ruir o sonho da casa própria. Não se tratando de mero dissabor ou de aborrecimento corriqueiro.”
E sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição dos valores pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, afirmou o Desembargador:
“Evidente que, se o negócio se inviabilizar, sem culpa das partes, a solução residirá em cancelá-lo, pura e simplesmente. Tornando estas ao status quo ante, o vendedor devolvendo o preço e, o comprador, o imóvel. Não há outro jeito, trata-se da disciplina jurídica do Código Civil vigente desde 1916, embasada em razões de ordem prática.”
“Os serviços contratados, por imposição unilateral, não possui eficácia para vincular o consumidor, parte vulnerável do contrato, sob pena de se permitir o prevalecimento do interesse da vendedora. Bem por isso, não se deve admitir que as relações de consumo sofram imposições decorrentes de afirmações aleatórias por resultar em grave prejuízo ao comprador consumidor, a par de ferir o princípio da transparência na execução dos contratos.”
“A requerida não comprovou, ônus a que não se desincumbira, que teria apenas oferecido tais serviços ao comprador e que este teria, expressa e voluntariamente, concordado com a contratação opcional (e não na forma imposta em que se deu), referentes aos serviços de “assessoria imobiliária” e “intermediação de venda”, como quer que seja. O que, insista-se, não se pode admitir. E, nada obstante a entrega de relatório informativo ao tempo da assinatura do compromisso de compra, não se deve olvidar tratar-se de contrato de adesão, já impresso com todas as condições preestabelecidas, não tendo o comprador qualquer poder para eventual alteração. Assim, data vênia ao entendimento contrário, o consumidor não pode ser obrigado a contratar serviço pelo qual não tem interesse. Além disso, não há qualquer indício sobre o adequado esclarecimento ao consumidor a respeito desses serviços prestados por terceiros. Aliás, a ré sequer esclarece o que realmente corresponderia “os referidos serviços contratados”, não especifica quais seriam, ou no que consistiriam, os serviços de “assessoria imobiliária.”
Assim, a 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Relator Desembargador Luiz Ambra, em acórdão datado de 09 de março de 2015, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora para fazer constar a rescisão do contrato por culpa da incorporadora LIVING (CYRELA), bem como sua condenação na restituição à vista de TODOS os valores pagos, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução, além de manter a condenação a título de indenização por danos morais arbitrados no valor de R$ 20.000,00.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)
