Em excelente precedente revelando nítido abuso de poder econômico pela incorporadora perante o consumidor, a Justiça de SP decretou a quebra do negócio por ato do próprio adquirente, impondo à vendedora o dever de restituição de grande parte dos valores.

Um casal que havia adquirido uma unidade comercial no Condomínio Edifício Torre Paulista, em São Paulo, obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas finais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato (R$ 207.196,00), 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem (R$ 37.039,00), tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) e juros de 1% ao mês.

Em 31 de março de 2012 o casal havia decidido adquirir um imóvel comercial na planta da incorporadora EVEN, na Cidade de São Paulo. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a míseros 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.

Inconformados com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual no dia 29 de abril de 2015 perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato e 100% dos valores indevidamente pagos no início da compra, que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem em estande de vendas.

O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Christopher Alexander Roisin, em sentença datada de 12 de junho de 2015, cerca de apenas 1,5 mês após o ajuizamento, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a EVEN na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, na a restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz fundamentou sua decisão (com 11 páginas!) no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (compradores), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

O Juiz também ponderou sobre a ILEGALIDADE na cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem quando é o comprador que se dirige ao estande de vendas e decide por assinar o Contrato, não existindo intermediação imobiliária alguma a ponto de vinculá-lo no pagamento de pessoas alocadas no plantão de vendas e que sabidamente foram contratadas pela própria vendedora.

O Juiz também pontuou, acertadamente, que o prazo que o consumidor tem a seu favor para solicitar judicialmente a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem não é de 3 anos, mas sim até 10 anos, contados da data do efetivo pagamento.

Nas palavras do magistrado:

“Na interpretação jurídica dos fatos posto em juízo no que toca aos serviços de corretagem de imóveis adquiridos na planta, este Magistrado tem a compreensão de sua abusividade; razão pela qual deve ser restituída.

Os corretores e a incorporadora, em verdade, eram prepostos das rés para o fim de promover a venda do empreendimento que estava na planta. Não houve qualquer aproximação entre as partes. Os corretores eram meros vendedores de um produto e não foram contratados pelo(a)(s) autor(a)(es), mas pela vendedora que, por isso, deve arcar com a sua remuneração. Assim, sendo indevido o pagamento, é inegável o dever de sua restituição no valor incontroverso de R$ 37.039,60.”

Ao final, o Juiz sentenciou o seguinte:

“O pedido declaratório da resolução contratual é inegavelmente procedente, estando as partes de acordo neste particular.

Resta a análise do valor a ser devolvido.

A cláusula VIII prevê que em caso de rescisão por culpa dos compradores, estes receberão os valores pagos descontados: a) 10% sobre o valor até então recebido a título de custos (fls. 36, Cláusula VIII, “a”); b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores recebidos (fls. 37, Cláusula VIII, “b”); c) contribuição ao COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os mesmos valores (fls. 37, Cláusula VIII, “c”); d) outros tributos (fls. 37, Cláusula VIII, “d”); e) multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato (fls. 37, Cláusula VIII, “e”); e f) outras despesas comprovadas (fls. 37, Cláusula VIII, “f”).

Referida cláusula é abusiva, devendo o montante ser limitado à multa rescisória de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo consumidor, sob pena de afronta ao artigo 53, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Diante do exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido para: i) CONDENAR a ré para a restituir aos autores as quantias pagas a título de comissão de corretagem, no valor de R$ 37.039,60, incidindo sobre ele correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso das parcelas até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC), tudo apurado em liquidação por cálculos; e ii) CONDENAR a ré a restituir ao(à)(s) autor(a)(es) as quantias pagas para aquisição do imóvel, de uma única vez, descontado o valor de 10% (dez por cento) cuja retenção foi declarada permitida nos termos da fundamentação, incidindo sobre elas correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC).”

Processo nº 1041685-39.2015.8.26.0100

Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário).


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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