Justiça de São Paulo mantém nível de decisões em se tratando de rescisão de compromisso de venda e compra motivada por desejo do adquirente e determina à incorporadora proceder com a devolução de quase todos os valores pagos + corr.monetária e juros de 1%

Uma compradora que adquiriu um imóvel residencial na planta no empreendimento Condomínio Olimpic, localizado na Rua Manoel Salgado, em São Paulo, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato da própria adquirente que não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% (noventa por cento) sobre todos os valores pagos em Contrato, inclusive comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Em 06 de novembro de 2013 a interessada assinou o contrato perante a incorporadora M.BIGUCCI (nome da SPE: Formignano Incorporadora Ltda.), na Cidade de São Paulo. Após cerca de 1,5 ano pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos, especialmente porque se encontrava desempregada.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.

Inconformada com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, a compradora procurou a Justiça.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissões de corretagem.

A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Adriana Bertier Benedito, em sentença datada de 24 de julho de 2015, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora M.BIGUCCI na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês desde a citação até a efetiva devolução.

A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato e que a incorporadora não pode se valer de cláusula contratual abusiva com o intuito de reter grande parte dos valores pagos.

Nas palavras da magistrada:

  • “O contrato possui cláusula penal compensatória em caso de inadimplência que, segundo a requerida, regula a hipótese (fl. 56): a cláusula XVI, item 2, que prevê a perda de 20% dos valores pagos, dedução com despesas comerciais no valor de 14% do preço da alienação (sendo 8% de corretagem e 6% de publicidade), e dos tributos, dentre outros que não importam para a análise do feito já que o imóvel ainda não restou entregue não havendo a autora tomado sua posse; determinando-se, ainda, que tal devolução seria feita na mesma periodicidade dos pagamentos efetuados, vencendo-se a primeira parcela 180 dias após a assinatura da formalização definitiva da rescisão ou do trânsito em julgado da sentença ou da restituição do imóvel à ré.
  • Caso a restituição se dê nos termos do contrato, o consumidor estaria sendo lesado em seus direitos, pois além de ser colocado em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa fé e a equidade (art. 51, inc. I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor). De outro lado, o requerido ficaria com percentual considerável das parcelas pagas pelo autor e ainda com o imóvel, com evidente enriquecimento indevido às custas da parte adversa.
  • Observe-se, outrossim, que a retenção de percentual é admitida como forma de indenizar o promitente vendedor de eventuais prejuízos suportados em razão da compra e venda frustrada, e nesta indenização já estariam incluídos os itens expostos nas alíneas do item 02 da cláusula.
  • Dentro de uma análise com vistas ao Código de Defesa do Consumidor, sobretudo quanto ao disposto no artigo 51, firmou-se orientação jurisprudencial superior de que a devolução varia de 70% a 90% das prestações pagas.
  • Para fixar o percentual no caso concreto, considero o fato de que a autora sequer tomou posse do imóvel, sem qualquer custo efetivo de ocupação a ser levado em conta.
  • Assim, sopesando as circunstâncias do caso concreto, bem como decisões dos Tribunais Superiores em matérias análogas, tenho que a retenção deve ater-se ao percentual mínimo de 10% das prestações pagas sem qualquer (sem qualquer outra exclusão de valor).”

Sobre a necessária restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, fundamentou a Juíza:

  • “Tratando-se o caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel na planta, a ser construído e cuja rescisão se operou no início do contrato, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem merece tratamento diverso.
  • Nos termos do art. 725, do CC, "a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes."
  • O negócio jurídico pactuado entre as partes, a rigor, somente atingiria seu resultado prático com a efetiva formalização da compra e venda, situação que se reflete no término da obra, entrega das chaves e outorga da escritura pública (art. 108, do CC), o que não se tem notícia.
  • Uma grande parte dos gastos despendidos pela autora foi destinado à intermediação do negócio, de maneira que admitir sua perda integral, equivaleria a impossibilitar a justa indenização ao consumidor e a retenção praticamente integral dos valores pagos.
  • Deste modo, razoável que haja a devolução de todos os valores pagos a título de corretagem com a retenção de 10%.”

Ao final, a Juíza declarou a rescisão do Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora M.BIGUCCI na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela empresa.

Processo nº 1037099-56.2015.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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