Processo nº 1032853-20.2015.8.26.0002
Um casal que havia adquirido duas unidades no empreendimento denominado Condomínio Jardins da Cidade, em São Paulo, perante a incorporadora STAN obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do contrato por ato dos próprios adquirentes que já não mais suportavam arcar com as parcelas devido ao aumento absurdo da correção monetária, obtendo a restituição à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre os valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e taxa denominada SATI, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde a época de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até o momento da efetiva restituição pela incorporadora.
Mote da situação:
Os compradores haviam adquirido um apartamento na planta e vaga extra de garagem em novembro de 2011, na Torre Bromélia e pagaram normalmente as parcelas referentes à fase de obras até o mês de fevereiro de 2015, porém, constatando o aumento desproporcional nas parcelas finais do imóvel por conta da aplicação irrestrita de correção monetária via INCC, solicitaram perante a incorporadora o distrato amigável. A empresa afirmou que seria possível, mas, no entanto, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) das importâncias pagas em Contrato, sem nenhuma correção monetária e em tantas parcelas pagas pelos adquirentes, recusando-se na devolução de quaisquer valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, o que representou a gota d’água para os compradores.
Sem alternativa amigável, decidiram procurar pelo Judiciário para pedir a restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato, além, é claro, das comissões de corretagem e taxa SATI.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual em 22 de julho de 2015, apresentando toda a situação ao Juiz do caso, no Foro de Santo Amaro, solicitando a declaração de rescisão dos negócios por ato dos compradores, conforme lhes faculta claramente a súmula nº do TJSP e a devolução de 90% de todos os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% a.m.
Citada, a incorporadora apresentou defesa padrão, mas curiosamente destacou a ocorrência de absurda prescrição trienal para o pleito de devolução das comissões de corretagem e taxa SATI, além de tentar de forma ingrata incluir na ação a empresa de corretagem que ela (incorporadora) havia contratada.
O Juiz do caso não admitiu isso.
Para o Juiz de Direito da 7ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Dr. Alexandre David Malfatti, as reiteradas atitudes lesivas da incorporadora STAN não eram justificáveis.
Sobre a alegada prescrição de 3 anos para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, afirmou o magistrado: “Não há que se falar em vício ou defeito de serviço ou produto, sendo inaplicáveis os prazos de decadência e prescrição previstos no Código de Defesa do Consumidor. Entendo que, por isso, deve-se recorrer ao Código Civil e, ante a falta de disciplina específica da situação, com incidência da regra geral de 10 danos.”
Claro, a prescrição para o pedido de devolução por pagamento indevido, tal qual o é a comissão de corretagem e também a taxa SATI para imóveis na planta é de até 10 anos contados do pagamento e não e apenas 3 anos, conforme alegou a incorporadora numa tentativa desesperada de não arcar com a devolução ao comprador.
Sobre o percentual de retenção de 30% (trinta por cento), o Juiz rechaçou a tentativa da incorporadora nos seguintes termos:
- “A análise das disposições contratuais (cláusula 10.8.) revela que a ré criou um mecanismo de restituição de valores pagos nos casos em que o consumidor adquirente é considerado culpado na resolução do compromisso de venda e compra.
- A situação também se aplica à desistência do negócio jurídico. Impõe-se ao consumidor uma perda superior a 30% dos valores pagos. E apurado o valor de acordo com o mecanismo contratual cria-se uma exagerada penalização!
- Isto é, dentro do mecanismo criado pelas rés, os autores receberão menos de 70% dos valores pagos pela desistência do negócio jurídico - considerado culpado pela resolução. E também previu o parcelamento do valor a ser restituído.
- Entendo que o mecanismo, embora não traduza uma perda total dos valores pagos, revela-se abusivo, por colocar o consumidor em exagerada posição de desvantagem em relação ao consumidor. Incide o disposto no artigo 51, inciso IV do Código de Processo Civil.
- Importante salientar que não se cuida de vedar o ressarcimento das despesas pelo fornecedor, mas simplesmente de impedir que ele faça inserir no contrato de adesão por ele concebido uma disposição contratual que viole direitos do consumidor.
- No caso concreto, considerando-se a peculiaridade da situação, envolvendo-se despesas de publicidade (não totalmente perdidas, já que o imóvel será recolocado no mercado de consumo) e de comissão de corretagem, mas também levando em contato que os autores não receberam as chaves e não ocuparam o imóvel, FIXO A RETENÇÃO EM 10% (dez por cento) do total dos valores pagos.
- A devolução abrangerá 90% de todos os valores, incluindo-se comissão de corretagem e taxas. Não será feita distinção, já que resolvido o contrato por culpa dos autores. E, neste passo, fica afastada pequena parte do pedido inicial, mas sem reflexo na imposição das verbas de sucumbência.
- Além disso, a devolução deve ser feita de uma única vez e imediatamente.”
Sobre o pagamento de valores destinados à suposta comissão de corretagem, o magistrado foi contundente:
- "Como dito anteriormente, ordenada a devolução de 90% do preço, deve ela incidir sobre todos os valores pagos pelos autores, incluindo-se a comissão de corretagem e outras taxas (SATI, por exemplo).
- Efetivamente, as empresas FERNANDEZ MERA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS e BÁLTICO ASSESSORIA DE COBRANÇA LTDA. não foram contratadas pelos autores, mas sim pela incorporadora do imóvel TABOÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE S/A (STAN DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO) . A conduta de imposição ao consumidor da verba relativa da intermediação violou não somente o princípio da informação (art. 4º, IV, 6º, III e 46 do CDC), mas também caracterizou uma postura comercial abusiva (art. 39, I CDC).
- Nem se diga que seria possível à incorporadora repassar ao consumidor o “custo da corretagem”. Se assim era, deveria fazê-lo de maneira transparente e com boa-fé, no próprio instrumento contratual de promessa de venda e compra do imóvel, como cláusula específica com informação adequada. Aquele repasse integraria o preço da venda do imóvel. Não poderia, como se fez no caso sob julgamento, criar um "negócio distinto" entre a empresa corré e a parte consumidora.
Condenação determinada pelo Juiz:
O Juiz de Direito da 07ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, em 24 de agosto de 2015, JULGOU A AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a STAN na restituição à vista de 90% de TODOS os valores pagos em Contrato, inclusive sobre os valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI, eis que manifestamente ilegal, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (ou seja, correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data da efetiva devolução pela incorporadora.
O processo foi julgado em apenas um mês!
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
