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Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça de SP condena incorporadora EVEN na restituição à vista de 90% de todos os valores pagos por compradora + 100% da corretagem

Em excelente precedente sobre rescisão de contrato de imóvel na planta, a justiça de SP verificou a existência de cláusula abusiva por parte da incorporadora e determinou a restituição de quase a totalidade dos valores pagos pela compradora, à vista!

Processo nº 1039692-58.2015.8.26.0100

Uma compradora que havia adquirido um apartamento na planta no empreendimento denominado Condomínio Verdi Spazio, em São Paulo, perante a incorporadora EVEN obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do contrato por ato da própria adquirente que já não mais suportava arcar com as parcelas devido ao aumento absurdo da correção monetária, obtendo a restituição à vista de 90% dos valores pagos em Contrato e 100% sobre os valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde a época de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até o momento da efetiva restituição pela incorporadora.

Mote da situação:

A compradora adquiriu um apartamento na planta em julho de 2013 e pagou normalmente todas as parcelas referentes à fase de obras, porém, constatando o aumento desproporcional nas parcelas finais do imóvel por conta da aplicação irrestrita de correção monetária via INCC, solicitou perante a incorporadora o distrato amigável. A empresa afirmou que seria possível, mas, no entanto, devolveria somente o equivalente a apenas 20% (vinte por cento) das importâncias pagas em Contrato, sem nenhuma correção monetária, recusando-se na devolução de quaisquer valores pagos a título de comissão de corretagem, o que representou o fim de qualquer possibilidade de solução amigável para a adquirente do imóvel.

Sem alternativa amigável, decidiu procurar pelo Judiciário para pedir a restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato, além, é claro, das comissões de corretagem.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com ação de rescisão contratual em 25 de abril de 2015, apresentando toda a situação ao Juiz do caso, no Foro Central de São Paulo, solicitando a declaração de rescisão dos negócios por ato da compradora, conforme lhe faculta claramente a súmula nº do TJSP e a devolução de 90% de todos os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% a.m.

Citada, a incorporadora apresentou defesa padrão, mas, curiosamente, destacou que seria parte ilegítima para responder por eventual devolução das comissões de corretagem, tentando responsabilizar a empresa de corretagem que ela (incorporadora) havia contratada.

A Juíza do caso não admitiu isso.

Para a Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Tonia Yuka Korôku, as reiteradas atitudes lesivas da incorporadora não eram justificáveis.

Sobre a alegação de parte ilegítima para o pleito de devolução das comissões de corretagem, afirmou a magistrada:

  • “Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de devolução do que foi cobrado a título de corretagem, pois a contratação se deu com a ré e não com terceiros.”

Sobre o percentual de retenção de nos termos pretendidos pela incorporadora, a Juíza rechaçou a tentativa da empresa nos seguintes termos:

  • “Perdendo o interesse na manutenção do contrato, é direito líquido e certo do comprador da unidade em empreendimento requerer a rescisão deste, bem como a devolução dos valores pagos.
  • O contrato entabulado entre as partes estipula em sua cláusula VIII, que a devolução seria no importe de no mínimo 20% (vinte por cento) dos valores pagos. No entanto, observa-se que a ré impõe um verdadeiro contrato de adesão às partes, às quais não resta escolha senão aceitar todas as cláusulas. A retenção de cerca de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, em verdade, acaba por ser uma cláusula penal, a qual deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante for manifestamente abusivo (artigo 413 do Código Civil).
  • A jurisprudência tem se firmado, com relação a estes casos, no sentido de que há possibilidade da retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor pago, além de que deve haver a correção monetária dos valores e a devolução em uma única parcela.
  • Sobre os valores pagos pela autora, que deverão ser restituídos de uma só vez, incidirão correção monetária a partir dos respectivos pagamentos, para a preservação do poder aquisitivo da moeda, e juros de mora de 1% ao mês. Devem ser descontados apenas 10% dos valores, sobre o qual a ré tem direito.”

Sobre o pagamento de valores destinados à suposta comissão de corretagem, a magistrada foi contundente:

  • “É certo que a autora tomou conhecimento do imóvel sem a ajuda de corretor, ou seja, não houve serviço de intermediação de corretor ou mesmo de assessoria.
  • Ninguém aproximou a autora da ré. A própria autora que foi direto ao stand de vendas da ré, de modo que não se justifica a cobrança da corretagem. Na verdade, tal taxa é imposta aos compradores, os quais não têm a opção de recusar o pagamento, ainda que não usufruam do serviço, pois a venda do imóvel está condicionada ao pagamento destes valores, daí a abusividade e ilegalidade por parte da ré. Trata-se de venda casada, totalmente ilegal.”

Condenação determinada pela Juíza:

A Juíza de Direito da 13ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, em 29 de setembro de 2015, JULGOU A AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL PROCEDENTE para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% de TODOS os valores pagos em Contrato + 100% sobre os valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem, eis que manifestamente ilegal, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (ou seja, correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data da efetiva devolução pela incorporadora.

O processo foi julgado em apenas cinco meses.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

www.mercadanteadvocacia.com

Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:

http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

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Sobre o autor
Ivan Mercadante Boscardin

OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: [email protected]: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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