Um casal que havia adquirido uma unidade residencial no Condomínio Morada do Japi Free Living – Complexo Atmosphera, em Jundiaí, obteve vitória completa na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato (R$ 85.000,00), MAIS 100% dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem (R$ 8.500,00) e taxa SATI (R$ 1.200,00), tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
Em 17 de fevereiro de 2013 o casal havia decidido adquirir um imóvel comercial na planta da incorporadora QUEIROZ GALVÃO, na Cidade de Jundiaí, Estado de São Paulo. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, decidiram procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a míseros 30% (trinta por cento) dos valores pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem e taxa denominada SATI.
Inconformados com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, os compradores procuraram a Justiça.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual no dia 17 de agosto de 2015 perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato + 100% dos valores indevidamente pagos no início da compra e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa SATI no estande de vendas da incorporadora.
O Juiz de Direito da 11ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Christopher Alexander Roisin, em sentença datada de 19 de outubro de 2015, cerca de apenas 2 meses após o ajuizamento, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a QUEIROZ GALVÃO na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, mais a restituição integral dos valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem e SATI, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
O Juiz fundamentou sua decisão (com 21 páginas!) no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (compradores), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
O Juiz também ponderou sobre a ILEGALIDADE na cobrança de valores destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem e taxa denominada SATI quando é o comprador que se dirige ao estande de vendas e decide por assinar o Contrato, não existindo intermediação imobiliária alguma a ponto de vinculá-lo no pagamento de pessoas alocadas no plantão de vendas e que sabidamente foram contratadas pela própria vendedora.
Sobre a ILEGALIDADE na cobrança de valores destinados ao pagamento de comissões de corretagem e taxa SATI na venda de imóveis na planta, assim entendeu o magistrado:
- “É inegavelmente abusiva a venda de serviço que está incluído nos deveres do fornecedor, como serviço autônomo.
- Em que pese haja o contrato, este revela-se mero engodo para a cobrança indevida, na medida em que as disposições contratuais não podem romper o equilíbrio negocial. Ora, o Direito não se coaduna com ações ou omissões que afrontem o dever de lealdade e de boa-fé objetiva.
- As empresas atuam juntas, no mesmo espaço físico (estande de venda, v.g.) e envolvem o consumidor no momento da contratação, tolhendo-lhe a liberdade de escolha.
- Ora, um negócio está umbilicalmente atrelado ao outro.
- Os corretores e a incorporadora, em verdade, eram prepostos das rés para o fim de promover a venda do empreendimento que estava na planta. Não houve qualquer aproximação entre as partes. Os corretores eram meros vendedores de um produto e não foram contratados pelo(a)(s) autor(a)(es), mas pela vendedora que, por isso, deve arcar com a sua remuneração.
- Assim, sendo indevido o pagamento, é inegável o dever de sua restituição.”
Sobre a necessidade de restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato ao consumidor de imóvel na planta, o Juiz sentenciou o seguinte:
- “Os autores, em verdade, pretendem desistir do negócio. Seu desejo é retirado do seguinte período: “os autores dispunham de condições financeiras para honrar a obrigação perante a incorporadora, porém, desde junho de 2015 se encontram em outra realidade econômica, a qual não lhes permite dar continuidade nos pagamentos das parcelas.”.
- Os autores afirmaram que pagaram R$ 114.310,26 (fls. 05) pelo imóvel até a data da propositura da ação, não estando inadimplente.
- Ademais, o contrato foi celebrado com cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade (fls. 43 - item 10.1). Contudo, os autores confessaram que não conseguirão arcar com as despesas contratuais, de modo que confessam que se tornarão inadimplentes, embora não estejam.
- Em caso de ocorrência de inadimplência, há cláusula específica sobre a dedução de valores em caso de rescisão contratual (cláusula 8 e 9 - fls. 40/43).
- Referida cláusula é abusiva, devendo o montante ser limitado à multa rescisória de 10% (dez por cento) sobre o valor pago pelo consumidor, sob pena de afronta ao artigo 53, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).”
Resultado final:
- “Diante do exposto, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para CONDENAR a ré a restituir aos autores as quantias pagas para aquisição do imóvel, de uma única vez, descontado o valor de 10% (dez por cento) cuja retenção foi declarada permitida nos termos da fundamentação, bem como que restitua integralmente os valores de R$ 8.149,52 (fls. 58) e de R$ 1.212,05 (fls. 59), pagos a título de comissão de corretagem e SATI, respectivamente, incidindo sobre todas as verbas correção monetária pela Tabela Prática do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde o desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (art. 406, CC c/c art. 161, §1º, CTN), a partir da citação (art. 219, CPC; e art. 405, CC).”
Processo nº 1083695-98.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
