Um adquirente de imóvel residencial na planta no empreendimento Condomínio Rossi Mais Araucárias, em São Paulo, obteve vitória expressiva na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda e outras avenças” por ato do próprio adquirente que não mais suportava arcar com as parcelas mensais, obtendo a devolução à vista de 90% dos valores pagos em Contrato e mais 100% da comissão de corretagem indevidamente paga no momento da aquisição do projeto de imóvel, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.

Em dezembro de 2013 o interessado assinou o contrato perante a incorporadora ROSSI (o nome da SPE na ocasião era: Santo Ângelo Empreendimentos Imobiliários Ltda.), na Cidade de São Paulo. Após cerca de 1,5 anos pagando as parcelas, decidiu procurar pela incorporadora a fim de obter o distrato amigável do negócio anteriormente celebrado e a devolução de grande parte dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a inadimissíveis 15% (quinze por cento) dos valores exclusivamente pagos em Contrato, recusando-se a restituir as comissões de corretagem.

Inconformado com o tratamento nitidamente ABUSIVO imposto pela vendedora, o comprador procurou a Justiça.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Regional de Santo Amaro, em São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato do adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição do equivalente a 90% dos valores pagos em Contrato e a integralidade das comissões de corretagem.

O Juiz de Direito da 06ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Dr. Luiz Henrique Lorey, em sentença datada de 20 de novembro de 2015, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato do comprador, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora ROSSI na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e a totalidade da comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.

O Juiz além de rechaçar os argumentos apresentados pela incorporadora, fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato e que a incorporadora não pode se valer de cláusula contratual abusiva com o intuito de reter grande parte dos valores pagos.

Sobre a pretendida declaração de prescrição trienal para o pedido de devolução das comissões de corretagem, assim se pronunciou o magistrado:

• "Quanto à prejudicial ao mérito da prescrição, deve ser afastada. A taxa de corretagem cuja restituição se almeja tem lastro em documento particular e foram pagas em 2012 (fls.52 e 53/58). Observando-se que esta demanda foi ajuizada em 2015, flagrante o respeito ao quinquênio previsto no artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil. A propósito, a configuração desse prazo prescricional para casos como o presente já se viu consagrada em outros casos analisados pelo Tribunal de Justiça, a saber: ACs nºs 0046234-51.2010.8.26.0564, 0032919-19.2011.8.26.0564 e 0022882-40.2011.8.26.0011, todas tendo por Relator o í. Des. Donegá Morandini.”

Sobre a ILEGALIDADE cometida pela incorporadora ao repassar ao consumidor o pagamento indevido de valores destinados à comissão de corretagem, determino o Juiz o seguinte:

• “No que concerne à denominada “taxa de corretagem”, deve ser diferenciada a atuação de um simples corretor de imóvel (pessoa natural ou jurídica), limitado à intermediação ou aproximação entre o vendedor e o comprador, daquele corretor (pessoa natural ou jurídica) que atua no lançamento de um empreendimento.
• Em que pese o argumento de que nas aquisições de imóveis na planta a vendedora realiza todo um trabalho de divulgação do empreendimento, contratando empresas de corretagem para promoverem a aproximação e negociações das unidades, esse fato não justifica a imposição de pagamento desses serviços ao consumidor, quando se sabe foram eles contratados pela vendedora.
• Ademais, nessas hipóteses (ou seja, dos grandes empreendimentos), é certo que o interessado comprador não procura o serviço de corretagem, mas apenas comparece ao local onde se encontra disponível para venda o imóvel que procura. E, contra a sua vontade, é obrigado a pagar pela prestação dos serviços de empresas contratadas pelo empreendedor, como condição obrigatória para a conclusão do negócio (compra e venda).
• Sob outro ângulo, a construtora nada mais faz do que simular a aproximação do comprador com os corretores por ela contratados, fazendo parecer que, de imediato, o interessado tenha buscado a auxilio dos corretores, porém, não é o que verdadeiramente  ocorre. Verifica-se que não há alternativa a quem tem interesse em comprar o imóvel sem que tenha que recorrer às imobiliárias que detém os lotes para venda.
• Logo, não há, no caso, propriamente, serviço de intermediação prestado, de aproximação útil, que caracteriza a atividade do corretor. Antes, ocorre a adesão a uma oferta pública a que o fornecedor procede por meio de sua parceira contratual, portanto, a quem entrega esta incumbência. A bem dizer, a imobiliária age, aos olhos do consumidor, como se fosse realmente uma preposta ou representante da fornecedora (art. 34 do CDC).
• Portanto, evidente que a cobrança da taxa de corretagem é abusiva, violando as regras estabelecidas no Código de Defesa do Consumidor, sobretudo em seu art. 6º, incs. II e III.”

E, finalmente, sobre a necessidade de impor a restituição de 90% dos valores pagos pelo comprador a título de parcelas contratuais, este foi o entendimento adotado pelo magistrado:

• “No caso vertente o autor celebrou contrato com o propósito de adquirir apartamento construído pela ré. Aceitou o autor, por conseguinte, as disposições contratuais impostas pela ré sobre o preço, forma de pagamento e a forma de extinção do negócio jurídico, submetendo-se a nítida situação de vulnerabilidade.
• Inevitável, pois, a adoção das disposições do Código de Defesa do Consumidor para efeito de interpretação da relação jurídica em debate, especialmente no que diz respeito à interpretação das cláusulas contratuais.
• Ressalte-se que o compromissário comprador, mesmo inadimplente, faz jus à devolução dos valores pagos, com desconto de uma “taxa de retenção” para fazer frente aos custos administrativos do vendedor. Dispõe a Súmula no 1 do Eg. TJSP: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propagada feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• Tal taxa de retenção, segundo a jurisprudência predominante, deve equivaler a 10% das parcelas pagas.
• Entendo que o percentual acima referido (10% do total pago) deve substituir o desconto estabelecido na cláusula 12ª, do parágrafo 3º, do item “b” do contrato, porque implica em manifesta desproporção contra o consumidor.
• Além disso, a devolução deve se dar em parcela única, como dispõe a Súmula no 02 do TJSP: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”. A correção monetária deverá incidir desde cada parcela e os juros de mora desde a citação.”

Ao final, o Juiz declarou a rescisão do Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora ROSSI na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato e 100% da comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação até a data do efetivo pagamento pela empresa.

Processo nº 1028896-11.2015.8.26.0002

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta))

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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.