Venda casada e cobrança indevida: um questionamento sobre a legalidade da cobrança dos serviços de assessoria imobiliária e corretagem pagos pelo consumidor

A prestação de serviços de assessoria imobiliária e de corretagem é uma segurança para garantir a qualidade do negocio jurídico a ser celebrado, aproximando aquele que tenciona vender com aqueles que possuem a intenção de comprar, ocorre que nesta aproximação há certas regras que devem ser respeitadas principalmente quanto a clareza de detalhes, bem como sobre a responsabilidade pelo pagamento da prestação de serviço.

Atualmente, em diversos pronunciamentos sobre o tema a justiça considerou abusiva a cobrança de serviços de assessória imobiliária e corretagem, pagos pelo consumidor, por prática de venda casada e cobrança indevida, sob o entendimento de que o consumidor contrata os serviços sem que lhe seja facultado escolha como imposição para conclusão do negócio jurídico de compromisso de compra e venda do imóvel, obrigação essa que deve ser suportada pelo vendedor e não pelo consumidor.

Com efeito, o código de defesa do consumidor é muito claro quanto à informação e as práticas abusivas e dispõe em seus artigos 6º, inciso III e 39, inciso I, que:

“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)

III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.”

“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;”

Neste contexto, tal prática abusiva costuma se de dar nas vendas no próprio espaço da construtora (stands de venda) onde a empresa que presta serviços de assessoria imobiliária e corretagem é previamente chamada pela construtora para intermediação da venda, mas quem acaba pagando pelos serviços é o consumidor que como condição para aquisição do imóvel, realiza a contratação do serviço de intermediação assinando um contrato ou cláusula de serviços de assessoria imobiliária e corretagem exclusivamente vinculada ao produto principal. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é firme no seguinte sentido:

“CORRETAGEM - AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS PLEITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES TAXA SATI - AÇÃO IMPROCEDENTE VENDA DE IMÓVEL CONTRATAÇÃO NO MESMO ATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA E SERVIÇO DE CORRETAGEM OCORRÊNCIA DE VENDA CASADA ABUSIVIDADE DANO MORAL NÃO CONFIGURADO APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.”(TJSP, Apelação nº 4009693-73.2013.8.26.0554, 33ª Câmara de Direito Privado, Desembargador Relator: Luiz Eurico, v.u, Julgamento 24.12.2014).

“COMPRA E VENDA. Ação de indenização por cobrança indevida Sentença de parcial procedência Autora que pretende seja declarada a inexigibilidade dos débitos relativos à comissão de corretagem e a taxa de assessoria imobiliária Responsabilidade da vendedora pelo pagamento, que contratou a intermediadora para promover as vendas e “captar” compradores Praxe já antiga no mercado é de que a obrigação de pagar os serviços do corretor é do vendedor e não da compradora Abusividade e nulidade das cláusulas contratuais de adesão no presente caso que estabeleceu que a comissão deveria ser paga pela compradora Declaração de inexigibilidade dos débitos. Dano moral não caracterizado Sentença mantida Recurso não provido.”(TJSP, Apelação nº 0041696-67.2010.8.26.0001, 8ª Câmara de Direito Privado, Desembargadora Relatora: Helia Faria, v.u, Julgamento 02.10.2013).

Porquanto, com base nesse entendimento em mais de uma oportunidade foi declarada ilegal a cobrança dos serviços de assessoria imobiliária e corretagem condenando as empresas a restituir os valores, devidamente corrigidos, aos consumidores vítimas da prática abusiva de maneira simples, entendendo, ainda, que a condenação em dobro pela repetição do indébito não é devida visto que tal cominação pressupõe além do pagamento indevido a comprovação da má-fé daquele que procedeu a cobrança, logo em que pese à declaração posterior da ilegalidade da cobrança não há má-fé, pois ela é baseada em cláusula contratual e argumentação jurídica plausível mesmo que indevida.