Quais os riscos de ser fiador em contrato de locação de imóveis?

São comuns os casos em que pessoas bem intencionadas firmam contrato de fiança em locações, sem saber ao certo quais os riscos estão assumindo e quais as possíveis implicações que podem advir de tal conduta, algumas de extrema relevância como a perda do único imóvel residencial familiar do fiador.

Em verdade, a Lei de Locações (lei 8.245/91), em seu artigo 37 prevê quatro modalidades de garantias locatícias, a saber: a caução, a fiança, seguro de fiança locatícia e quotas de fundo de investimento. Entretanto, a fiança com certeza é a modalidade mais largamente utilizada, por ser, dentre as garantias, a mais acessível e menos onerosa ao Locatário.

A fiança (artigo 818 CC) é uma forma de garantia de cumprimento das obrigações assumidas pelo Locatário, caso este se torne inadimplente. Vale destacar que a fiança é uma garantia pessoal (fidejussória) e por isso o que garante o adimplemento é a universalidade de bens penhoráveis do fiador e não apenas um determinado bem como ocorre com as garantias reais.

Importante aqui não confundir fiança com o aval. O aval também é uma garantia pessoa, todavia se aplica especificamente aos títulos de crédito (cheques, notas promissórias, letras de câmbio), enquanto a fiança é forma de garantia em contratos.

Uma questão importante sobre a fiança é a necessidade da outorga conjugal, também chamadas outorga uxória ou marital. A exigência da outorga conjugal é a forma encontrada pelo legislador para impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges, tornando obrigatória a sua anuência, sem a qual a fiança é nula e ineficaz.

Ser fiador em um contrato de aluguel envolve riscos financeiros e jurídicos, tais como ter que pagar o aluguel do locador inadimplente ou m hipóteses mais extremas ter seu próprio imóvel penhorado.

A Constituição Federal, com o princípio da dignidade da pessoa humana e através da Lei nº 8.009/90 (Impenhorabilidade do Bem de Família) visa proteger o único imóvel destinado à moradia da entidade familiar (aqui considerado também entidade familiar as pessoas solteiras, viúvas, divorciadas e as uniões homoafetivas). O imóvel familiar possui proteção, via de regra, mas existem exceções previstas na própria lei, como o caso do artigo 3º, inciso VI, que exclui da impenhorabilidade o imóvel quando se tratar de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 

Em outras palavras, uma vez assumido o encargo de fiador no contrato locatício não é possível ao fiador alegar a impenhorabilidade de seus bens, até mesmo em se tratando do único imóvel residencial da entidade familiar. A jurisprudência pátria tem confirmado este entendimento.

É possível atenuar os riscos do fiador nos contratos em que há o chamado benefício de ordem, isto é, a cláusula que permite primeiro exaurir as buscas ao patrimônio do locatário e só então ir em busca do patrimônio do fiador para quitar a dívida. No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança o tiver renunciado expressamente.

O Código Civil admite também a exoneração do fiador, isto é, nos casos de fiança em contratos por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se do encargo, bastando para isso notificar sua intenção ao credor. Vale ressaltar que a exoneração não opera-se de forma imediata e o fiador continuará obrigado durante 120 dias da notificação. Neste caso, o locador deverá também notificar o seu locatário a apresentar nova garantia, sob pena de desfazimento da locação.

Além dos casos de exoneração, o locador pode exigir a troca da garantia em caso de morte do fiador, ausência, interdição, falência, insolvência, gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Assim, conclui-se que ser fiador é um encargo que traz riscos financeiros e jurídicos, especialmente no que se refere impossibilidade de alegação de impenhorabilidade do bem de família, podendo o fiador ter até mesmo seu único imóvel residencial penhorado e expropriado para saldar os débitos do locatário inadimplente.