Distrato/Rescisão Contratual de imóvel na planta: Justiça paulista condena incorporadora CALÇADA na restituição de 90% sobre os valores pagos pela compradora

Uma adquirente de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Maui Unique Life Residences, no bairro Pontal Oceânico, região do Recreio, na Cidade do Rio de Janeiro, perante a incorporadora Calçada (o nome da SPE era: SPE George Savalla Empreendimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportava arcar com as parcelas, aliado ao fato de que mudaria de país, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária retroativa e juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.

A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em maio de 2014, quando então a compradora assinou o contrato perante a incorporadora e após cerca de um ano pagando as parcelas, decidiu por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.

Porém, a incorporadora informou que não seria possível a rescisão do negócio, tampouco a devolução de parte dos valores pagos. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.

O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.

O Juiz de Direito da 10ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Rogério Aguiar Munhoz Soares, em sentença datada de 11 de novembro de 2016, JULGOU TOTALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora, amparada pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos devidamente corrigidos e acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês.

O Juiz fundamentou sua sucinta decisão no sentido de que é perfeitamente possível a extinção do negócio de forma unilateral por iniciativa do comprador, sendo certo que a incorporadora deve restituir parte considerável dos valores pagos.

Nas palavras do magistrado:

Sobre a preliminar de incompetência do Juízo para o julgamento da ação e de suposta incorreção do valor da causa:

• “Rejeito a preliminar de incompetência. O artigo 70 do Código Civil prevê que “o domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo”, ao passo que o artigo seguinte reza que “se, porém, a pessoa natural tiver diversas residências, onde, alternadamente, viva, considerar-se-á domicílio seu qualquer delas”.
• No caso dos autos, os documentos de fls. 193/202 conferem legitimidade à argumentação da autora de que reside em São Paulo, de modo que deve incidir a norma supratranscrita.
• No tocante à impugnação ao valor da causa, o artigo 292, inciso II, do CPC estabelece que “na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida”.
• Ora, a parte controvertida, no caso em comento, é justamente o valor que a autora pretende que lhe seja restituído. Ademais, este é o conteúdo econômico imediato da demanda, não havendo que se falar em elevação do valor da causa.”

Sobre o mérito da causa:

• “Em primeiro lugar, importante esclarecer que nos casos como o tratado nestes autos, em que pese a existência no contrato de cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade do negócio, a resilição unilateral da promessa de compra e venda erige-se como direito potestativo do consumidor, que pode pleiteá-la nos casos em que lhe for conveniente.
• Ainda, conforme a Súmula 01 do mesmo Tribunal: “o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
• Fixada a existência do direito à rescisão contratual, importante destacar que a Súmula 543 do STJ, aplicável à hipótese, assim prevê: “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
• No presente caso, é incontroverso o fato de que deve haver restituição parcial, visto que a própria autora pleiteia a devolução de 90% das quantias pagas. Porém, antes de se fixar o percentual de cálculo da devolução, anoto que há controvérsia acerca da base de cálculo, tendo em vista que a parte requerida sustenta que deve haver exclusão das despesas com seguro, no total de R$ 3.848,31, bem como das arras, que totalizam R$ 31.111,45.
• Quanto ao seguro, observo que não há comprovação por parte da ré no sentido de que o valor pago pela autora a este título é desvinculado do valor global do contrato. Por outro lado, ainda, observo que não se demonstrou que houve a efetiva contratação de seguradora por parte da ré.
• No tocante às arras, entendo desproporcional e abusiva a retenção total do valor de R$ 31.111,45, visto que este valor representa quase 1/3 do valor total quitado pela autora.
• Ademais, no caso dos autos, o sinal, por ter natureza confirmatória do negócio jurídico, e não penitencial, está incluso no preço total estabelecido pelas partes. Ademais, observo que a ré não terá prejuízo com a rescisão do negócio, tendo em vista que estará liberada para negociar a unidade com outro interessado.
• Por fim, quanto ao percentual a incidir sobre o total do valor pago pela autora, a título de devolução, observo que há cláusula à fl. 157 prevendo que “quanto mais próxima a rescisão da data do registro da incorporação, maior será a retenção, porque maiores e mais concentrados os custos da vendedora e menores as contraprestações pecuniárias do comprador, observada a seguinte gradação: [...] d) a partir do vigésimo quinto mês da data do registro da incorporação perda integral das arras e retenção pela vendedora de 10% das parcelas pagas pelo comprador”. Observada esta cláusula, noto que a autora quitou o contrato até a mensalidade 26 (fls. 48/49), de modo que deve ser estabelecido que a rescisão ocorreu a partir do 25º mês da data do registro da incorporação, dado que aludido registro é anterior à comercialização das unidades condominiais.
• Por fim, importante ressaltar que a devolução deverá ser feita em parcela única, conforme já sumulou o TJSP (Súmula 2): “a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

Condenação final:

• “Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em face de SPE GEORGE SAVALLA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS), para: a) declarar rescindido o compromisso particular de compra e venda realizado entre as partes; b) condenar a ré a restituir à autora, em parcela única, 90% de todos os valores pagos, sobre a qual deverá incidir correção monetária nos termos da tabela prática do TJSP, a partir de cada desembolso, bem como juros moratórios à taxa de um por cento ao mês, a partir da data da citação, até o efetivo pagamento.”

Processo nº 1056668-09.2016.8.26.0100

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/

* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.