Contrato de aluguel:guia prático

Contrato de Aluguel – Entenda como Funciona

Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório e questões relevantes relacionadas a contrato de aluguel. Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, entre em contato conosco pelo e-mail, [email protected], por telefone: fixo 21-3217-3216 ou celular 21-99541-9244, ou  através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

O Contrato de aluguel é questão que comumente atinge ambas as parte, locador e locatário, a locação, regrada pela Lei 8245/91, ainda é alvo de muitas dúvidas e leva diversas demandas ao Judiciário.

Contrato de Aluguel – Entenda como funciona.

Para evitar problemas o locador, (proprietário), e o locatário (inquilino), devem sempre estar resguardados por contrato de aluguel escrito, elaborado por advogado especializado em direito imobiliário, que ampare todas as questões que podem advir da locação, tais como:

• – Conservação e reparos do imóvel;
•  – Utilização;
• – Tempo do contrato de aluguel;
• – Valores;
• – Periodicidade do reajuste.

Dentre muitas outras questões.

A locação, via de regra, também deve ter uma garantia, para que caso não ocorra o pagamento, o contrato de aluguel possa ser cumprido até a realização do despejo do locatário do imóvel, que se dá por meio de ação de despejo, que também trataremos nesse texto.

Contudo, antes de adentrarmos na questão do despejo é importante darmos um destaque especial as modalidades de locação e suas peculiaridades.

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I – DAS MODALIDADES DE LOCAÇÃO.

Quando falamos em locação imobiliária, temos normalmente 03 tipos de contrato de aluguel:

– locação comercial;

– locação residencial;

– locação por temporada.

Cada um com suas peculiaridades, que vão desde o tempo do contrato de aluguel e garantias, até a forma de pagamento dos aluguéis.

A) DA LOCAÇÃO COMERCIAL.

Inicialmente falaremos da locação comercial ou não residencial, regida pelos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato.

I – Da questão renovatória no contrato de aluguel não residencial.

O principal diferencial dessa forma de locação é justamente o fato de que o imóvel locado destina-se exclusivamente ao desempenho de uma atividade comercial, e que aqui, o locatário, detém o direito de renovar o contrato, ainda que forçosamente, desde que preencha os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, o qual iremos colacionar abaixo:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 

• 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
• 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
• 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub–rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. 
• 4º O direito a renovação do contrato estende–se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. 
• 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

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II – Prazo do Contrato em Locações Comerciais ( Não Residenciais )

Quando existe uma locação comercial, e o contrato de aluguel escrito é de pelo menos 05 anos, ao final desse contrato (seis meses antes do término), caso o locatário, (inquilino), deseje permanecer no imóvel, ainda que contra a vontade do locador, (proprietário), poderá exercer esse direito, forçosamente, por meio de ação renovatória.

Entretanto, para que o locatário possa exercer esse direito, é preciso que possua contrato escrito, que  o contrato seja de pelo menos 05 anos, e que o locatário exerça a mesma atividade comercial no local por no mínimo 03 anos.

E quando falamos de uma locação comercial, temos que ter em mente que muitas vezes o locatário não será necessariamente uma pessoa física, podendo ser uma sociedade empresária o que traz ainda mais diferenças a esse contrato.

Quando falamos de uma sociedade empresária, certo que a mesma pode trazer situações específicas como: a morte de uns dos sócios, a sublocação do imóvel, a venda da empresa etc.

Quando questões como essa ocorrem, desde que a empresa continue em funcionamento, exercendo a mesma atividade, terá o direito de continuar na locação, salvo no caso de sublocação, se não for prevista no contrato.

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III – Valorização do Ponto Comercial – Contratos de Aluguel

Quando falamos da locação comercial o que mais aflige locadores e locatários e a renovação do contrato de aluguel são as questões atinentes ao “ponto comercial”.

A renovação, já resumida acima, pode ser exercida toda vez que o locatário atender os requisitos do artigo 51 da Lei do Inquilinato.

Mas e o locador? Como pode defender-se dessa investida?

O artigo 72 da Lei do Inquilinato traz essas possibilidades, sendo certo que o direito do locatário nem sempre é imperativo:

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Assim, estando o locatário inadimplente, não tendo atendido a proposta de renovação do locador que espelhe a real valorização do imóvel, ou ainda, não possa cobrir proposta comprovada de terceiro, não poderá propor renovatória, ou ainda que proponha, a mesma estará fadada ao fracasso.

Certamente um dos pontos mais controversos nas eternas batalhas locador x locatário, o ponto comercial, sempre presente nos contratos dessa natureza deve estar previsto no contrato caso já exista na época da locação.

Como exemplo, citamos o imóvel que tem excelente localização por estar próximo de polo comercial, gastronômico ou área valorizada.

Porém, algumas vezes, e não são raras, o ponto é algo criado pelo empresário, pelo locatário, porque o ponto, na grande maioria das vezes é fruto do trabalho, da própria atividade comercial que é desenvolvida no imóvel.

É o caso de uma loja ou restaurante que instala-se em um local determinado, que não tem grande fluxo de pessoas ou atrativo externo, mas que por seus serviços ou produtos passa a ser o atrativo para o local.

Cria-se o ponto, uma referência que atrai todo um coletivo e por isso, nada mais justo que o direito pela exploração e até indenização desse ponto em caso de rescisão seja do locatário.

Mais uma vez destaca-se: o contrato de aluguel deve ser sempre escrito e prever o maior número de situações possíveis, inclusive a exploração/indenização pelo ponto existente ou a ser estabelecido.

O ponto inclusive tem tanta importância que em casos de sublocação, quando o locatário passa a loja a terceiro, o direito de ação renovatória é deste último, devendo o locador cobrar do locatário inicial as penas da sublocação se esta não era permitida no contrato de aluguel entabulado.

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B) DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Talvez a mais comum e mais problemática, porque feita normalmente entre particulares, e já que é feita por particulares, e muitas vezes estes fazem contratos de aluguel verbais ou contratos feitos sem assessoria de um escritório de advocacia ou advogado, e assim, acabam desprotegidos quando surgem os problemas da locação.

I – DO TEMPO DO CONTRATO DE ALUGUEL:

Certamente uma das maiores polêmicas envolvendo os contratos de aluguel residenciais, é o tempo do contrato.

Uma confusão bastante comum é pensar que o tempo mínimo dos contratos de locação residencial é 30 meses e que todo contrato de aluguel comercial deva ter no mínimo 05 anos.

Se observamos o artigo 3.º da Lei do inquilinato, veremos que não há prazos determinados:

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Mas ainda que não existam prazos determinados, é preciso observar que o contrato de aluguel residencial deve ter o prazo mínimo  de 01 ano, por dois motivos:

• Os reajustes de aluguel só se permitem após 01 ano, conforme o artigo 2.º; § 2.º da Lei 10.192/2001; 

• Porque se o período for menor, inferior (até 90 dias) caracterizará aluguel por temporada, conforme artigo 48 da Lei do Inquilinato.

Então, de onde veio a ideia dos 30 meses ou os 05 anos do comercial? É exatamente sobre isso que falaremos no sub-tópico abaixo.

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II – PRAZOS DE 30 MESES OU MAIS NOS CONTRATOS RESIDENCIAIS

Isso ocorre, porque quando a locação é por 30 meses ou mais, o locador tem o contrato de aluguel rescindido ao fim do período de forma automática, conforme o artigo 46 da Lei do Inquilinato:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

• 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

• 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

E ainda que o Locador permita que o Locatário fique fazendo com que o contrato se torne por tempo indeterminado, basta apenas que conceda prazo de 30 dias para desocupação, conforme o § 2.º do artigo acima.

Uma alternativa bastante viável em contratos de 30 meses para locação residencial é estipular um prazo mínimo, normalmente 01 ano, para que o contrato de aluguel possa ser rescindido de comum acordo, sem ônus para as partes.

Entretanto, isso só pode ocorrer de comum acordo entre as partes.

E voltando aos contratos comerciais, nosso escopo principal, e maior fonte de dúvidas, estes podem ter menos de 05 anos, verdade. Todavia, não é uma alternativa vantajosa porque um ponto e um negócio não começam a render antes de 02 anos e qualquer período inferior aos 05 anos não garante a ação renovatória.

Por isso, para o Locatário é interessante que todo contrato de aluguel comercial tenha pelo menos 05 anos de duração, já para o Locador nem tanto.

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C) DA LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A locação por temporada, disposta no artigo 48 ao 50 da Lei do Inquilinato, e se destina a locação, à residência temporária do Locatário, seja por motivo de estudo, trabalho, lazer etc.

Muito comum em regiões de praia, residências próximas de pontos turísticos etc. Tem o período de tempo fixo que não pode ser superior a 90 dias, sob pena de descaracterização da temporada. Esse contrato de aluguel em específico, devido a sua natureza tem cautelas especiais.

Conforme o artigo 49 da Lei do Inquilinato, aqui pode ser exigida de uma só vez e antecipadamente a garantia, como os alugueres.

Todavia, de essa locação se postergar por mais de 30 dias, sem qualquer oposição do locador, ela se tornará uma locação residencial por tempo indeterminado, não podendo mais ser exigido o aluguel antecipado.

Se o imóvel estiver mobiliado, obrigatoriamente, o contrato de aluguel deverá conter rol de todos os utensílios e bens que guarnecem o imóvel.

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I – DOS DEVERES DE REPARO:

Outra questão que é grande dor de cabeça tanto para Locador quanto Locatários são as responsabilidades de reparo nos imóveis.

Ao Locador incubem os reparos estruturais do imóvel e aqui inclui-se, o encanamento, telhado etc.

Ao Locatário irão caber todos os reparos atinentes à manutenção do imóvel.

Embora pareça simples, são essas questões que normalmente causam as maiores contendas judiciais.

A lei do inquilinato não é muito clara nessa questão, já que o conceito de “conservação” é muito amplo.

Assim, dirimirmos essa questão, vale fazer uso da experiência, bom senso e obviamente decisões do Judiciário.

Dessa forma, canos danificados, danos estruturais no imóvel e telhado, desde que obviamente não tenham sido causados pela conduta do Locatário, ou ainda pela manutenção deficiente, serão de responsabilidade do Locador.

As demais, obviamente, do Locatário.

Mas em alguns casos específicos, quando não há acordo entre as partes, somente na justiça a questão pode ser decidida.

É o caso por exemplo do Locatário que assume uma casa nova, ou com telhado recém feito ou reformado.

Certo que ai temos que a responsabilidade de eventuais reparos serão do Locatário, na modalidade conservação.

 “Locação de imóvel. Ressarcimento de danos materiais e morais sofridos pelos locatários devido a forte chuva que destelhou o imóvel locado, inundando o seu interior. Procedência na origem. Apelo do tocador réu.Admissibilidade. Existência de cláusula contratual onde os locatários declaram que receberam o imóvel cm perfeitas condições de uso. nos termos da vistoria também assinada.Quem pretende tornar-se locatário de um determinado prédio deve examiná-lo e verificar se se encontra em condições de ser usado. Não consta nos autos que os locatários tenham notificado o locador sobre problemas no telhado antes do dia das chuvas que o destelhou. Chuvas fortes são fenômenos naturais que independem da responsabilidade humana. Não configurada a responsabilidade do locador pelo fato danoso, não lhe gera a obrigação de indenizar os locatários. Apelação provida.”

 Ou ainda, o caso do telhado que embora estivesse em perfeitas condições, acaba destelhado por temporal, como também calhas que causam problemas porque não foram corretamente limpas ou desentupidas, serão do Locatário.

Por último mas não menos importante, ideal que todas essas questões sejam dispostas em contrato, que irá impor as obrigações de locador e locatário, evitando contendas.

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D) CASOS DIFERENCIADOS DE LOCAÇÃO:

Apesar de não ser comum a todos os locadores, algumas vezes os imóveis são locados por igrejas, hospitais, escolas, asilos etc.

Nesse caso o contrato de aluguel terá que seguir algumas regras especiais, principalmente quanto a rescisão:

Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato de aluguel somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996).

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

E falando sobre o inciso I do artigo acima:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.

Assim, toda vez que o imóvel for locado para igreja, escola, hospital, asilo, entidade do poder público etc, a rescisão só pode ocorrer de mútuo acordo, por descumprimento do contrato, pela falta do pagamento do aluguel e demais encargos ou ainda para reparos emergenciais ou ordenados pelo poder público, desde que esses reparos só possam ser feitos com a desocupação.

Ainda falando dessa modalidade especial de locação, sendo a parte locatária escola, em caso de despejo, o Juiz ainda poderá decidir pela desocupação em período de férias.

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II – DA COBRANÇA DE IPTU E CONTAS RESIDENCIAIS

Seja o imóvel para fins comerciais, residenciais ou por temporada, sempre possui impostos e contas de água, luz, telefone, gás etc.

Sobre o IPTU, vale dizer que a obrigação tributária é do Locador. Isso quer dizer que caso o imposto não seja pago, é o proprietário (locador) que sofre as sanções.

Entretanto, pode o locador condicionar no contrato de aluguel que o pagamento do iptu é de responsabilidade do locatário, devendo estar expresso em cláusula contratual.

Mas por cautela, considerando que a execução fiscal pode causar a penhora do imóvel, prudente é que embora a responsabilidade do pagamento pelo locatário conste no contrato, o locador acompanhe atentamente se o iptu vem sendo pago, e caso não, rescinda o contrato.

Sobre as demais contas, para evitar endividamento injusto do locador, deve o mesmo exigir do locatário que faça a transferência de responsabilidade até 30 dias após a assinatura do contrato de aluguel, sob pena de rescisão.

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III – DAS GARANTIAS PARA LOCAÇÃO:

Outra questão bastante relevante na locação é a garantia que será utilizada.

Como alternativa o locador pode exigir:

– Depósito caução;

– Fiador;

– Seguro Fiança.

Abaixo iremos falar um pouco sobre cada uma delas.

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A – Depósito Caução

Vale lembrar que o contrato de aluguel pode ter apenas uma garantia, não podendo o locador cumular mais de uma. O depósito caução, normalmente equivalente à 03 meses de aluguel, é a forma mais utilizada, por ser a menos custosa e mais fácil de ser conseguida pelos locatários.

Todavia, traz certa insegurança porque em caso de inadimplemento, caso o locador tarde em mover o despejo, que pode ser realizado logo que o locatário fica em aberto no 1.º mês , pode a caução esgotar-se antes que o locatário seja despejado.

Por isso não é recomendável que o locador tolere atrasos ou creia que o locatário que já deve um mês, irá no próximo quitar a dívida.

Havendo o inadimplemento as medidas legais para o despejo devem ser tomadas imediatamente.

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B – Fiança Locatícia

A fiança, talvez a mais conhecida de todas as garantias, certamente uma das mais difíceis de se conseguir hoje em dia, traz maior segurança que o depósito.

O problema da fiança é que ela compromete até o único imóvel do fiador e por isso, para que a fiança seja válida, necessário que o cônjuge do fiador, caso exista também faça parte do contrato de aluguel.

E em caso de inadimplemento do contrato, o fiador será responsável por todo débito, inclusive pela reparação do imóvel até a efetiva entrega das chaves, desde que essa condição conste no contrato.

Ainda falando do fiador, é importante que o mesmo seja notificado de qualquer inadimplemento do locatário, antes de qualquer medida.

Havendo ação de despejo, deverá o locador incluir o fiador no polo passivo da ação com o locatário.

Vale dizer ainda que o fiador deve ser cuidadosamente escolhido, verificando sua idade, se for maior de 60 anos, sendo tomadas as cautelas legais para validar a fiança, e se o mesmo tem imóveis para garantir a locação, sendo certo que se só possuir um, a execução será bem mais complicada.

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C – Seguro Fiança

Por último mas não menos importante, certamente a mais eficaz e menos onerosa ao locador é o seguro fiança, oferecido por diversas seguradoras.

Uma modalidade de seguro na qual o locatário deve arcar com um valor pago à seguradora e está irá garantir o locador em caso de qualquer inadimplemento do contrato de aluguel.

Contudo, para que esse tipo de seguro possa ser realizado, o imóvel deve estar regular, possuir escritura e atender alguns requisitos da seguradora, que podem variar caso a caso.

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IV – DA COMPETÊNCIA PARA AÇÕES

Por se tratar de matéria complexa, as locações estão exclusas da Lei dos Juizados Especiais.

A única hipótese de despejo nos Juizados é para uso próprio, o que ainda assim não recomendamos porque caso o locatário não queira deixar o imóvel, fará o possível para dificultar a produção de provas que no Juizados é mais escassa, sendo melhor o procedimento comum.

E muito embora locadores gostem de estabelecer no contrato o foro que irá julgar a ação, esclarece desde já que nas questões de locação, o foro competente para propor a ação, será o do local em que o imóvel se encontra.

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V – DOS CUIDADOS NAS LOCAÇÕES

Independente da locação a ser realizada, comercial, residencial ou de temporada, alguns cuidados prévios são sempre necessários:

1. Garantia é essencial, sendo sempre preferível fiança ou seguro fiança, sendo que na primeira o fiador deve ter mais de um imóvel, o mesmo estar livre de qualquer embaraço financeiro e judicial, além de seu cônjuge também participar do contrato de aluguel;

2. Não utilize modelos de contrato da internet. Cada locação tem suas peculiaridades e antes de elaborar um contrato, além de identificar o tipo de locação é preciso realizar pesquisa minuciosa do locatário, para que o contrato de aluguel seja o mais abrangente e específico possível para todos os problemas que podem advir da locação;

3. Sempre notifique o locatário da inadimplência ou qualquer descumprimento do contrato. A mesma regra vale para o locador que deve ser notificado também, sempre por escrito de qualquer problema estrutural, invasão, turbação ou ordem do poder público;

Seguindo essas regras temos certeza de que sua locação será o mais isenta de problemas possível.