Você sabe se seu imóvel está regular?

Recente pesquisa do Ministério do Desenvolvimento Regional revelou que cerca de 30 dos 60 milhões de imóveis urbanos se encontram em situação irregular.

Isso aconteceu devido a uma série de fatores históricos e o principal foi a herança do sistema de registro português das sesmarias, que não tinha sido projetado para um país com as dimensões do nosso.

Em 1973, foi publicada a lei 6.015, para regulamentar os registros públicos. Depois de uma espera de 3 anos, chamada de vacatio legis, entrou em vigor no ano de 1976.

A nova lei alterou significativamente a maneira em como o imóvel passou a ser registrado, catalogado e individualizado.

O sistema em vigor até então, das transcrições, não dispunha de bons elementos para individualização do imóvel, fornecendo informações para limitação da propriedade como árvores, cercas, linhas férreas e outras propriedades.

O problema dessas descrições vagas é que causavam mais problemas do que protegiam o proprietário imobiliário.

Com a entrada em vigor da lei de registros públicos, surgiu a matrícula, conforme conhecemos hoje.

Nela, ficam registrados todos dados importantes relacionados aquela propriedade imobiliária, como seu endereço, marcas geodésicas de confrontação, cadeia dominial sucessória assim como todos os ônus e gravames relativos aquele imóvel como hipoteca, alienação fiduciária, anticrese, penhora e outros direitos reais.

A grande mudança nesse modelo inaugurado no ano de 76 foi a possibilidade de encontrar toda vida pregressa do imóvel detalhada, bem como a situação atual do imóvel, em um só lugar.

A própria lei determina a migração dos sistemas, no primeiro registro que a ser lavrado em relação àquele imóvel, criando uma matrícula a partir da transcrição existente.

Imóvel irregular

Existem diversos motivos que levam o imóvel à irregularidade.

Dentre as mais comuns estão entre os imóveis que foram alterados fisicamente, alteração que não foi averbada na prefeitura. Isso acontece pois nem sempre o proprietário obtém a licença necessária para aquela edificação e, em consequência, a obra não pode ser apontada na matrícula.

Mas estamos tratando de uma outra forma de irregularidade, a formal ou documental.

Além da hipótese já exemplificada acima, existem outros motivos que podem empurrar seu imóvel para a irregularidade, como a ausência de formalidade para o contrato de compra e venda e a sucessão de direitos dos contratos de gaveta.

A primeira reside no ordenamento legal que determina que a venda de imóveis, com valor superior a 30 salários mínimos seja feita com contrato de compra e venda por escritura pública.

Isso mesmo! Caso o imóvel que pretende comprar tenha o valor de mercado ou valor venal superior a esse patamar, o contrato deverá obrigatoriamente ser feito por escritura pública junto ao cartório de títulos e não o de imóveis.

O famoso contrato de gaveta, nos casos de imóveis com valor superior a esse patamar, não tem a possibilidade de transmitir a propriedade, apenas se registrado junto à matrícula de garantir a prioridade na compra.

Por outro lado, caso o contrato de gaveta preencha alguns requisitos, ele poderá ser usado em um processo judicial chamado adjudicação Compulsória onde o Juiz é chamado para substituir a vontade de uma das partes que não cumpre de maneira injustificada ou não tem condições de cumprir.

São casos onde superada a venda e quitação dos valores avençados, o vendedor de forma injustificada não assina o contrato contido na escritura pública, para aí sim com a certidão desta escritura promover a transferência da propriedade junto ao cartório de imóveis.

Existem estratégias e caminhos diferentes utilizados para regularização de imóveis e para escolher a que mais se adequa ao caso é necessário a análise, no mínimo de 3 documentos: a matrícula do imóvel, o cadastro junto à municipalidade do local do imóvel e no caso do imóvel rural, junto ao INCRA a sua inscrição e quitação do imposto ITR.

Depois de analisados esses documentos e concatenado com os fatos relatados, o advogado especializado em direito imobiliário terá condições de escolher dentre as ferramentas disponíveis qual a melhor opção.

A regularização de imóveis entrega diversos benefícios para o proprietário e a maior de todos eles é a tranquilidade de ter o seu nome na matrícula do imóvel.

Além disso, impede que problemas financeiros do antigo proprietário possam afetar sua propriedade ou lhe causar prejuízos financeiros com a contratação de profissionais para solução da questão.

Outra grande vantagem do imóvel regular é a possibilidade de utilizá-lo como garantia para empréstimos ou mesmo financiamento imobiliário, caso você pretenda vender.

Um financiamento imobiliário ou mesmo uma alienação fiduciária podem ser determinantes na venda do imóvel. A ausência dessa possibilidade devido a irregularidade do imóvel, afeta de sobremaneira a venda dele.

E por fim, a maior de todas vantagens, a valorização de aproximadamente 50% do valor de mercado, tendo em vista que aquele que adquirir o imóvel não terá que regularizá-lo mais tarde.

Enfim, diante de uma cesta de problemas que podem acontecer diante de um imóvel irregular, você vai insistir em perder o sono, sua tranquilidade e viver com esses riscos, ou prefere desfilar por aí ostentando a matrícula do seu imóvel com seu nome nela?

O procedimento de regularização, em alguns casos pode ser feito pela via extrajudicial, o que acaba por diminuir a espera para a solução da irregularidade.

Quando não possível, o socorro no judiciário igualmente irá garantir a regularização do imóvel lhe conferindo a propriedade plena com todos os direitos dela decorrentes.

Caso ainda tenha dúvidas, busque o seu advogado de confiança e especializado em direito imobiliário. Não aceite imitações!